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尹中立：中國社會科學(xué)院金融研究所金融市場研究室副主任。

2015年初以來的我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯的分化走勢，以北京、上海、深圳為代表的一線城市價(jià)升量增，而大多數(shù)三、四線城市去庫存的壓力有增無減。房地產(chǎn)走勢的分化是我國房地產(chǎn)市場最近十幾年第一次出現(xiàn)，必有其內(nèi)在的原因。我們分析當(dāng)前的房地產(chǎn)市場形勢從市場分化這個(gè)特點(diǎn)入手。

1、現(xiàn)狀

去年以來，一線城市中深圳和上海的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)最突出。上海的交易量創(chuàng)世界歷史紀(jì)錄，數(shù)據(jù)顯示，2015年度上海一、二手房共成交4986萬平方米，成交金額達(dá)到1.4萬億元，該金額相當(dāng)于2015年北京、天津、紐約和香港四個(gè)城市的房地產(chǎn)交易金額之和。而深圳的房價(jià)2015年度漲幅也創(chuàng)下中國最快紀(jì)錄。除了量價(jià)齊漲，總價(jià)超過1000萬元的豪宅成交量也在大幅度增加。

在過去的每一輪房價(jià)上漲周期里，成交量增長最快的都是90平方米左右總價(jià)較低的中小戶型，而此次一線城市的房地產(chǎn)周期的最明顯的特點(diǎn)是總價(jià)高的大戶型成交增長很快。

關(guān)于最近一年多的房地產(chǎn)市場的分化走勢有很多分析，但都難以自恰。

有人解釋一線房價(jià)上漲的原因是政策刺激，2015年3月30日國務(wù)院出臺了一系列房地產(chǎn)刺激政策。以前曾經(jīng)有類似的房地產(chǎn)刺激或抑制政策出臺，一旦刺激政策，要么同漲，要么都不漲，唯有這次是意外，刺激政策更多地側(cè)重與中小城市，而房價(jià)上漲的是一線城市，三、四線城市并沒有被刺激起來。顯然，用政策刺激來解釋一線城市的房價(jià)上漲在邏輯上是立不住的。

還有人試圖從供求關(guān)系來解釋深圳房價(jià)漲幅過快的原因。深圳有一千多萬常住人口，但是深圳每年新增加的住房供應(yīng)大概是在500萬平米左右，像北京、上海每年新增住房供應(yīng)都超過1000萬平米。很顯然，深圳的住房供應(yīng)是短缺的。但深圳住房的供應(yīng)一直如此，2015年其人口也沒有發(fā)生特別大的變化，為何2015年會表現(xiàn)非常突出？很顯然，人口和土地矛盾的問題也不是深圳2015年房價(jià)突飛猛進(jìn)的原因。

還有一種解釋，因?yàn)?015年搞“大眾創(chuàng)業(yè)，萬眾創(chuàng)新”，深圳在科技創(chuàng)新方面，新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面領(lǐng)先。問題是深圳一直領(lǐng)先，2015年也沒有發(fā)生特別大的變化，深圳的GDP和全國一樣，2015年還不如前幾年。如果從經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的角度來看，很顯然，解釋深圳的房價(jià)以及一線城市房價(jià)和三、四線城市房價(jià)的背離也是解釋不通的。

還有人從人口流動的角度來解釋。當(dāng)城市化率超過50%以后，中小城市的人口向特大城市集中，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)分化：大多數(shù)中小城市由于人口持續(xù)流出，房地產(chǎn)市場將難有起色；一線城市和部分區(qū)域中心城市由于人口持續(xù)流入，房價(jià)將不斷上漲。該觀點(diǎn)從中長期看可能是正確的，但難以解釋短期的市場價(jià)格大幅度上漲。按照年度數(shù)據(jù)看，2015年并非深圳、上海等城市人口流入的高峰，而且統(tǒng)計(jì)資料顯示2015年度上海的常住人口出現(xiàn)了下降?？梢?，用人口流動來解釋2015年以來的房價(jià)快速上漲是比較牽強(qiáng)的。

2、原因

●近期一線城市房價(jià)上漲主要與股市有關(guān)

從我們的觀察看，深圳的房價(jià)從2014年12月份開始上漲，漲得最快的時(shí)間是2015年5月份和6月份，7月份之后，深圳的房價(jià)環(huán)比上漲速度基本上不漲了。深圳的房價(jià)上漲狀況與2014-2015年的股票市場基本雷同。從現(xiàn)象上可以進(jìn)行判斷，2015年度深圳和一線城市的房價(jià)走勢與股市有關(guān)。

深圳股票市場與上海股票市場的不同之處在于有中小板和創(chuàng)業(yè)板市場，中小板現(xiàn)在有接近800家上市公司，創(chuàng)業(yè)板有接近500家，這兩個(gè)加起來是1200多家上市公司。上市公司有一個(gè)特點(diǎn)，他在哪個(gè)交易所掛牌上市，就會在這個(gè)城市開戶，設(shè)立辦事處，有些上市公司還會投資股票。所有自然人股東和法人股東的賬戶的管理都放在這個(gè)城市。

股價(jià)上升過程中，上市公司股東的賬面財(cái)富迅速增加。盡管經(jīng)過去年的股市震蕩，截至2015年底，創(chuàng)業(yè)板指[-0.46%]數(shù)平均價(jià)格依然上升了84%，中小板上升了53%，而且，中小板和創(chuàng)業(yè)板市場從2012年底開始，股價(jià)已經(jīng)連續(xù)三年上漲，累計(jì)上漲幅度都超過了200%，上市公司股東尤其是發(fā)起人股東財(cái)富迅速增加，這些新增財(cái)富主要集中在深圳。

股市上漲產(chǎn)生的財(cái)富效應(yīng)同樣會刺激上海的房地產(chǎn)市場，但影響程度不如深圳。因?yàn)樯虾ＷC券交易所上市的主要是國有控股的藍(lán)籌股，而且上海綜合指數(shù)[-0.31%]的漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于深圳的中小板和創(chuàng)業(yè)板指數(shù)。當(dāng)然，以上海為中心的長三角是中國經(jīng)濟(jì)最有活力的地區(qū)，該地區(qū)有大量公司在深圳的中小板和創(chuàng)業(yè)板上市，因此，中小板和創(chuàng)業(yè)板股價(jià)的大幅度上漲使上海的房地產(chǎn)市場受到影響。上海周邊的城市中，南京、杭州及蘇州等也分布著相當(dāng)數(shù)量的科技類上市公司的總部，而這幾個(gè)城市的房價(jià)表現(xiàn)同樣十分搶眼。

股市對樓市的影響還表現(xiàn)在證券從業(yè)人員的薪酬方面。2015年證券市場的成交量大幅度增加，證券行業(yè)的盈利狀況大幅度好轉(zhuǎn)，證券從業(yè)人員的收入明顯增加，中層管理人員的薪酬都在100萬以上，有些公司的高官人員的薪酬超過1000萬元。這些從業(yè)人員主要集中在北京、上海和深圳。

豪宅成交的大幅度增長（參見前面的分析）從另外一個(gè)側(cè)面佐證了深圳、上海和北京房地產(chǎn)市場受股市行情的影響的事實(shí)。

從股市影響樓市的邏輯看，2016年1月份之后股市出現(xiàn)了近20%的下跌，應(yīng)該對樓市形成抑制，但因?yàn)橛衼碜载泿耪叻矫娴男碌囊蛩卮碳?，使得樓市趨勢繼續(xù)。

●貨幣政策方面的刺激

從2001年以后的房地產(chǎn)運(yùn)行看，房價(jià)與貨幣投放高度相關(guān)，簡言之，房地產(chǎn)市場對信貸與貨幣政策的變動高度敏感。此次一線城市樓市瘋狂亦與貨幣政策變動有關(guān)。2015年多次降準(zhǔn)降息，尤其是2016年1月份的信貸數(shù)據(jù)使市場神經(jīng)受到強(qiáng)力刺激（1月份新增人民幣貸款2.51萬億元，社會融資3.42萬億元，同比增67.08%、環(huán)比增88.42%）大超市場預(yù)期。從人民銀行公布的第一季度信貸數(shù)據(jù)看，個(gè)人購房貸款增加1萬億元，同比多增4309億元。一季度全部新增貸款為4.61億元。單季1萬億的房貸新增量，創(chuàng)下自2010年央行開始公布金融機(jī)構(gòu)貸款投向報(bào)告以來的歷史最高紀(jì)錄。如果與去年作比較，2015年全年，新增個(gè)人住房貸款總計(jì)2.66萬億元。從余額來看，截至3月末，個(gè)人購房貸款余額15.18萬億元，同比增長25.5%，增速比上年末高2.4個(gè)百分點(diǎn)，比各項(xiàng)貸款增速高10.8個(gè)百分點(diǎn)。

樓市與股市一樣，不存在市場均衡價(jià)格，其價(jià)格波動主要受預(yù)期支配，價(jià)格上漲的趨勢一旦形成就會自我強(qiáng)化，2015年的一線房價(jià)已經(jīng)形成上漲趨勢的背景下，再受到上述一系列來自貨幣政策方面的刺激，結(jié)論是不言而喻的。

●房地產(chǎn)中介的加杠桿行為助推了房地產(chǎn)投機(jī)

在資產(chǎn)價(jià)格快速上漲的背景下，投資者傾向于加杠桿，這是資產(chǎn)價(jià)格波動過程中的一般規(guī)律。去年上半年股市的快速上升與融資融券及場外配資的快速增長密切相關(guān)，并由此導(dǎo)致了股災(zāi)的發(fā)生。在樓市價(jià)格快速上升之后，類似股市的場外配資行為快速發(fā)展，值得我們高度關(guān)注。

根據(jù)公開報(bào)道，目前有不少機(jī)構(gòu)都提供“首付貸”，有的P2P平臺甚至提供1/2首付全額的授信金額。

對于銀行的風(fēng)險(xiǎn)控制而言，住房按揭貸款的首付是第一道安全閥，中介機(jī)構(gòu)提供了“首付貸”后，按揭貸款實(shí)際成了“零首付”產(chǎn)品，銀行風(fēng)險(xiǎn)控制的安全閥完全失效了，這是十分危險(xiǎn)的現(xiàn)象！美國的次貸危機(jī)就是因?yàn)榇罅苛闶赘兜陌唇屹J款導(dǎo)致的。

3、建議

因城施策的政策思路是正確的。一線樓市的價(jià)格上漲的主要推動力是股價(jià)上漲產(chǎn)生的財(cái)富效應(yīng)，隨著今年初以來的股價(jià)下跌該因素已經(jīng)減弱，但貨幣政策的對樓市的刺激作用在強(qiáng)化，中介機(jī)構(gòu)給投資者的融資加杠桿行為進(jìn)一步助推了房價(jià)的上漲。不同的城市情況差異較大，因此，讓地方政府承擔(dān)房地產(chǎn)調(diào)控的主體責(zé)任，不同城市用不同的調(diào)控政策無疑是正確的。

既要防止房價(jià)暴漲，更要防止房價(jià)出現(xiàn)暴跌。從前面的分析可見，當(dāng)前一線城市房價(jià)上漲的主要因素（股價(jià)上漲）已經(jīng)基本消除，因此，從宏觀調(diào)控的角度看，在試圖控制房價(jià)繼續(xù)上漲的同時(shí)，也要警惕出現(xiàn)突然快速下跌的可能性。尤其是深圳的房地產(chǎn)市場，最近1年價(jià)格上漲速度過快，最容易出現(xiàn)失速下跌。另外，香港的樓市在多方面因素的作用下已經(jīng)出現(xiàn)拐點(diǎn)，香港市場的負(fù)面信息遲早會傳導(dǎo)到深圳樓市。我們注意到，3月底出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策措施中，深圳的政策力度小于上海，估計(jì)深圳有關(guān)方面已經(jīng)考慮到了香港的因素。

3月25日上海、深圳等地抑制房價(jià)過快上漲的政策出臺之后，住房的交易量下降了一半左右，交易價(jià)格也明顯出現(xiàn)了下降，短期來看，這是正常的市場反應(yīng)，但需要跟蹤觀察，避免市場出現(xiàn)較大波動。

房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)與互聯(lián)網(wǎng)金融公司合作提供的“首付貸”產(chǎn)品蘊(yùn)含較大風(fēng)險(xiǎn)，需要有關(guān)部門在調(diào)查摸底的基礎(chǔ)上，依法逐步處置，有關(guān)金融監(jiān)管部門已經(jīng)采取措施對“首付貸”業(yè)務(wù)進(jìn)行整治，但政策落實(shí)有一定的難度，主要原因是提供“首付貸”業(yè)務(wù)的公司與提供按揭貸款的銀行及房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)都是利益共同體。

值得借鑒的是去年上半年股市里一度盛行的場外“配資”行為，證監(jiān)會從去年初開始不斷出臺政策試圖遏制場外配資的蔓延，但在股價(jià)上漲過程中這些政策很難得到執(zhí)行，最后導(dǎo)致股市持續(xù)震蕩。從一定程度上說，今年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的“首付貸”與去年股市里的場外配資性質(zhì)是一樣的。