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二季度部分重點(diǎn)二線城市不出意料的再度成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的焦點(diǎn)，“地王”不斷涌現(xiàn)也引起了各地方政府的注意。截止目前，包括蘇州、合肥和南京都做出了一定的表態(tài)，但不夠堅(jiān)決。

多位房地產(chǎn)分析人士向鳳凰財(cái)經(jīng)表示，現(xiàn)在的樓市就是一場(chǎng)資本游戲，一線城市被擠出領(lǐng)漲城市后，熱錢退而求其次地進(jìn)入了二線城市。同時(shí)要警惕房?jī)r(jià)在這一輪大熱之后的突然下跌。

地王頻出，調(diào)控態(tài)度不堅(jiān)決？

中原地產(chǎn)5月25日發(fā)布最新報(bào)告稱，截至5月23日，中國(guó)合計(jì)出現(xiàn)152宗地王，而去年全年僅95宗。在這152宗地王中總價(jià)最高的50宗，二線城市成為絕對(duì)主力，占比達(dá)72%，僅南京就出現(xiàn)13宗總價(jià)地王，而一線城市僅有14宗。

同一天，據(jù)“合肥樓市”爆料，合肥市副市長(zhǎng)周善武開(kāi)展房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)研。5月23日下午合肥2016政策專題培訓(xùn)班上，合肥房管相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)針對(duì)合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象進(jìn)行批評(píng)指導(dǎo)，其中點(diǎn)名批評(píng)了合肥萬(wàn)科。

5月23日，蘇州也在宣布土地限價(jià)令后迎來(lái)首次土地拍賣，兩幅宅地因房企出價(jià)超過(guò)最高限定價(jià)格而宣告流拍。5月24日，南京市國(guó)土局相關(guān)人士表示，蘇州實(shí)驗(yàn)不成功，南京應(yīng)該不會(huì)考慮跟進(jìn)該政策。

早在四月份，南京也曾出臺(tái)“限價(jià)令”，不同于蘇州限土地價(jià)格，南京是針對(duì)瘋狂上漲的房?jī)r(jià)進(jìn)行限制。不過(guò)接下來(lái)的五月，僅5月13日一天，南京就制造出三起地王。官媒新華網(wǎng)對(duì)此連發(fā)兩條相關(guān)消息，直指“南京土地市場(chǎng)理性數(shù)據(jù)已無(wú)法解釋”。

財(cái)經(jīng)專欄作家齊俊杰對(duì)鳳凰財(cái)經(jīng)記者表示，限價(jià)永遠(yuǎn)不是市場(chǎng)化的調(diào)控手段，所謂限價(jià)是限給老百姓看的?！胺?jī)r(jià)一路上漲是因?yàn)橥恋毓?yīng)不夠，限價(jià)流拍只會(huì)讓供應(yīng)進(jìn)一步減少。所以調(diào)控方向明顯與目的背道而馳?！?/p>

另一方面，5月9日刊登在人民日?qǐng)?bào)上的權(quán)威人士文章也透露出了高層對(duì)房地產(chǎn)問(wèn)題的看法，指出要警惕房地產(chǎn)過(guò)熱帶來(lái)的教訓(xùn)。但現(xiàn)實(shí)情況是，5月各大二線城市地王頻出，房?jī)r(jià)也一路居高不下，同時(shí)相關(guān)的調(diào)控政策遲遲未到。

“這說(shuō)白了還是希望房?jī)r(jià)再漲一漲，多賣點(diǎn)房子，比如合肥優(yōu)先發(fā)展的濱湖區(qū)，庫(kù)存比較多，肯定希望多賣賣。此外，二線城市也有穩(wěn)增長(zhǎng)的考慮?！?財(cái)經(jīng)評(píng)論員劉曉博向鳳凰財(cái)經(jīng)記者坦言。

劉曉博分析認(rèn)為，短期內(nèi)上層施加的壓力還不是太大，加上貨幣政策已經(jīng)轉(zhuǎn)向，幾個(gè)熱點(diǎn)二線城市存在觀望心理，多賣賣地增加收入，同時(shí)等待貨幣政策發(fā)揮更大作用，這樣就不用出臺(tái)行政措施進(jìn)行調(diào)控了。

易居地產(chǎn)研究院研究員謝金龍則指出，根據(jù)研究報(bào)告，整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)稅收占地方稅收超過(guò)50%，這一塊大蛋糕對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)是難以割舍的。更何況在經(jīng)濟(jì)下行的壓力下，實(shí)體行業(yè)發(fā)展不景氣，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的幾個(gè)要素中，能發(fā)力的點(diǎn)已經(jīng)不多，房地產(chǎn)業(yè)就更受地方歡迎。

博傻階段，高房?jī)r(jià)還能走多遠(yuǎn)？

隨著城市土地稀缺，房?jī)r(jià)漸趨頂點(diǎn)，北上深等地都在一季度先后出臺(tái)調(diào)控政策。房地產(chǎn)企業(yè)自然而然地將眼光瞄準(zhǔn)二線城市。

融創(chuàng)中國(guó)[-0.20%]董事長(zhǎng)孫宏斌在5月16日曾公開(kāi)坦言，2015年融創(chuàng)中國(guó)就開(kāi)始避開(kāi)一線城市過(guò)熱的土地市場(chǎng)，選擇進(jìn)入濟(jì)南、南京、成都、西安等二線核心城市，完成在這些城市的土地儲(chǔ)備布局。

劉曉博指出，在2015年年底，南京的金融機(jī)構(gòu)本外幣存款余額，即資金總量排名第9，而現(xiàn)在很可能已經(jīng)躍居第5或者第6名。這意味著，在一季度房?jī)r(jià)上漲狂潮中，巨額熱錢像2015年涌入深圳一樣，源源不斷地流入南京。

根據(jù)南京統(tǒng)計(jì)局官方數(shù)據(jù)，南京2月份的金融機(jī)構(gòu)本外幣存款余額達(dá)29082.58億元，同比增長(zhǎng)23.1%。

因2016年南京市統(tǒng)計(jì)局僅公布了2月份數(shù)據(jù)，以2月份數(shù)據(jù)作對(duì)比，合肥市2月金融機(jī)構(gòu)本外幣存款余額達(dá)11763.96億元，同比增長(zhǎng)18%；廈門余額達(dá)9076.05億元，同比增長(zhǎng)20%。

而一線城市中，深圳、上海、北京2月資金總量同比增長(zhǎng)分別為18.2%、15.2%、7.7%。劉曉博分析稱，熱錢匆匆來(lái)去，當(dāng)他們聚集在某個(gè)城市，這個(gè)城市的房?jī)r(jià)就出現(xiàn)飆升。

針對(duì)上述情況，齊俊杰表示，樓市已經(jīng)進(jìn)入了明顯的博傻階段，完全是資本的玩法?！叭绻€城市跟隨一線城市限購(gòu)，那游資還是會(huì)繞開(kāi)，去炒不發(fā)達(dá)的二線城市，或者是二線周邊?！?/p>

在中央已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)問(wèn)題頻頻表態(tài)下，一二線城市房地產(chǎn)的瘋狂態(tài)勢(shì)還能維持多久？

劉曉博認(rèn)為，權(quán)威人士在5月9日表態(tài)，房子要回歸居住功能，加杠桿去庫(kù)存做法被否定，同時(shí)，廣義貨幣M2增速?gòu)慕谧罡叩?4%降低到12.8%，央行新增貸款和社會(huì)融資額增速皆大幅下降，貨幣政策在“踩剎車”。

他據(jù)此判斷，整體上中國(guó)房地產(chǎn)這一輪政策牛市基本告一段落，盡管熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)還在上漲，但不會(huì)維持太久，一到兩個(gè)季度后整個(gè)市場(chǎng)會(huì)再次降溫，而下一輪限購(gòu)政策將在熱點(diǎn)二線城市重出江湖。

齊俊杰同樣認(rèn)為一線城市將面臨有價(jià)無(wú)市情況，由于持有房產(chǎn)沒(méi)有成本，價(jià)格不會(huì)輕易下跌，但市場(chǎng)成交量會(huì)逐漸趨冷。

此外，他認(rèn)為一旦房地產(chǎn)稅得以落實(shí)推出，將會(huì)成為壓死駱駝的最后一根稻草。一線城市一跌，所有跟風(fēng)上漲的城市包括二線城市和一線周邊，將全部進(jìn)入下跌模式，屆時(shí)最大的問(wèn)題是房產(chǎn)很難變現(xiàn)，而留給房地產(chǎn)市場(chǎng)的時(shí)間，可能最多不超過(guò)5年?！安还苷囊庠溉绾危遣皇窍胝{(diào)控，投資都會(huì)有相應(yīng)的波動(dòng)周期，就像股市，往往會(huì)在一片叫好聲中突然結(jié)束。”