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拍不了地難受三天，拍了地難受三年。這或許是眼下參與制造地王的開(kāi)發(fā)商們共同的心聲。

從2004年土地供應(yīng)的“8·31”大限至今，國(guó)內(nèi)土地市場(chǎng)大體已經(jīng)歷三波“地王潮”：第一次出現(xiàn)在2007年前后，第二次在2010年前后，第三次便是2016年。這一次，全國(guó)樓市分化劇烈，去庫(kù)存攻堅(jiān)戰(zhàn)剛剛過(guò)半，局部地區(qū)的地王就已呈高燒之勢(shì)。

截至5月底，今年全國(guó)地王總數(shù)已超100宗，“高總價(jià)、高單價(jià)、高溢價(jià)”的土地出讓已成上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的最顯著寫(xiě)照?！安粎⑴c搶地將面臨斷糧的風(fēng)險(xiǎn)，搶了至少可以博一個(gè)未來(lái)的預(yù)期。”曾在國(guó)內(nèi)一家排名前五的房企從事土地投資工作的第三方人士林蒙(化名)告訴第一財(cái)經(jīng)記者。

不過(guò)，歷史總是驚人的相似，前兩次的經(jīng)驗(yàn)告訴我們：“地王潮”總是發(fā)生在樓市量?jī)r(jià)齊升、庫(kù)存下降的背景之下，隨之引發(fā)的是嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控，最終使得市場(chǎng)降溫。參與其中的開(kāi)發(fā)商們則都要考慮同一個(gè)問(wèn)題：我拿下的地王能“解套”嗎?

搶地大戰(zhàn)

5月，全國(guó)“地王”大戲愈演愈烈，“面粉貴過(guò)面包”又成普遍現(xiàn)象。

5日，北京昌平3宗地塊均刷新區(qū)域新高，全部“面粉貴過(guò)面包”;13日，南京248億元出讓7幅地，建鄴區(qū)G11地塊經(jīng)過(guò)88輪競(jìng)拍，最終以88億元成交，溢價(jià)率114.6%，成為南京年內(nèi)總價(jià)地王;27日，信達(dá)地產(chǎn)以123億元奪下杭州奧體中心地塊，溢價(jià)率96%，創(chuàng)出杭州總價(jià)地王;30日，合肥拍賣(mài)10幅地，溢價(jià)全部超過(guò)200%……克而瑞信息集團(tuán)(下稱(chēng)“克而瑞”)的統(tǒng)計(jì)顯示，截至今年5月底，全國(guó)“三高”地王總數(shù)超過(guò)100宗，半數(shù)以上溢價(jià)超過(guò)100%。

總體上，各城市土地市場(chǎng)與樓市之間存在極強(qiáng)的正相關(guān)關(guān)系。在上海、深圳等城市出臺(tái)調(diào)控政策后，蘇州、南京、杭州、合肥等二線城市樓市接過(guò)了上漲的接力棒，佛山、東莞等城市則受益于一線城市的外溢效應(yīng)出現(xiàn)補(bǔ)漲行情。

絕大多數(shù)分析認(rèn)為，“地王”頻現(xiàn)緣于樓市火爆情緒蔓延至土地市場(chǎng)，使得房企“補(bǔ)庫(kù)存”欲望強(qiáng)烈，以及部分城市供需失衡助推了房?jī)r(jià)的上漲預(yù)期。

樓市局部過(guò)熱，使得開(kāi)發(fā)商往熱點(diǎn)區(qū)域扎堆搶購(gòu)?fù)恋?，推高地價(jià)，而地價(jià)的上漲又進(jìn)一步提升房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。市場(chǎng)上，每一宗“地王”的拍出，都被視作周邊樓盤(pán)的一場(chǎng)狂歡，在售樓盤(pán)借勢(shì)漲價(jià)已然成風(fēng)。

克而瑞分析師謝楊春表示，供求關(guān)系是直接影響價(jià)格的走勢(shì)，地價(jià)也是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的因素之一，樓板價(jià)直接高過(guò)周邊售價(jià)會(huì)讓大家都會(huì)覺(jué)得房?jī)r(jià)要漲，自然也要去買(mǎi)。

值得一提的是，參與這一波“地王”行情的企業(yè)數(shù)量眾多，既有萬(wàn)科、保利、綠地等穩(wěn)健型巨頭，也有泰禾、融信等新晉實(shí)力派，當(dāng)然也少不了信達(dá)這類(lèi)主營(yíng)業(yè)務(wù)并非地產(chǎn)的“過(guò)江龍”。

資本推動(dòng)

開(kāi)發(fā)商能在土地市場(chǎng)上攻城略地的根本是“不差錢(qián)”。

2015年以來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境不斷優(yōu)化，融資成本逐步走低。先是銀行間市場(chǎng)向涉地產(chǎn)企業(yè)打開(kāi)了中票融資的閘門(mén)，緊接著債券市場(chǎng)、股票一級(jí)市場(chǎng)紛紛重啟了關(guān)閉多年的涉房地產(chǎn)融資，使得一大批開(kāi)發(fā)商融資規(guī)模不斷攀升。

Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至5月30日的近一年內(nèi)，房地產(chǎn)融資總額(債權(quán)+股權(quán))高達(dá)1.42萬(wàn)億，在行業(yè)融資榜中位列第四，其中定向增發(fā)總額0.2萬(wàn)億，債券發(fā)行1.22萬(wàn)億。

萬(wàn)科、保利、招商、綠地等幾家上市房企的一季報(bào)顯示，各公司期末手持現(xiàn)金總額分別為531.8億元、374.8億元、415.1億元和438億元，可謂資金充裕。

以保利地產(chǎn)(600048.SH)為例，2015年有息負(fù)債綜合成本僅為5.2%。今年初，公司100億元定增計(jì)劃獲批，成為國(guó)內(nèi)最大單地產(chǎn)定增案例。與此同時(shí)，保利地產(chǎn)還在1月份發(fā)行了50億元公司債，5年期的票面利率僅為2.95%，創(chuàng)下新低。

有媒體報(bào)道稱(chēng)，在全國(guó)100多宗“三高”地塊的受讓方中，有18家A股上市房企，其中有13家在A股房企再融資開(kāi)閘之后實(shí)施了定向增發(fā)或公布過(guò)定增預(yù)案，募資總規(guī)模達(dá)1768.6億元。

克而瑞的研究也顯示，2015年7月至2016年3月，擁有絕對(duì)融資優(yōu)勢(shì)的14家標(biāo)桿房企共在69個(gè)城市拿下了503幅地塊，總金額5732.4億元。其中，萬(wàn)科共在41個(gè)城市拿下了184幅地塊，綠地和保利的地塊則平均分布在24個(gè)城市。

低成本的融資戲碼仍在繼續(xù)。就在5月18日，泰禾集團(tuán)000732.SZ)公布其第二次定增預(yù)案，計(jì)劃募集資金不超過(guò)98億元。該公司堪稱(chēng)本輪“地王”制造的生力軍之一，公司近一年時(shí)間內(nèi)先后拿下深圳、蘇州、佛山等高溢價(jià)地塊，并在5月19日豪擲47億元任性摘取上海長(zhǎng)興島兩幅地塊。

富力地產(chǎn)(02777.HK)5月27日公告稱(chēng)，已確定公司債券的第二期發(fā)行規(guī)模為104億元，票面利率定為5.15%。該公司此前不久剛完成了合計(jì)125億元的債券融資。

首創(chuàng)證券研究部發(fā)布的報(bào)告稱(chēng)，當(dāng)前的地王現(xiàn)象主要是流動(dòng)性寬裕、融資通道暢通的情況下一種恐慌性豪賭，這種未來(lái)預(yù)期的透支不僅將影響當(dāng)前市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)，還將對(duì)存量項(xiàng)目和新增項(xiàng)目構(gòu)成揠苗助長(zhǎng)式的壓力，進(jìn)而增加行業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

解套之憂

雖然房企不拿地有“斷糧”的風(fēng)險(xiǎn)，但硬幣的另一面是：今日的地王并不一定能成為將來(lái)的樓王，用時(shí)間換空間也很難讓所有地王“解套”。

2009年12月，由富力、碧桂園及后來(lái)入股的中信、世茂5家開(kāi)發(fā)商聯(lián)合奪得的廣州亞運(yùn)城，以255億元的成交價(jià)至今仍高居全國(guó)總價(jià)地王榜首。從2009年拍地算起，5年之后的亞運(yùn)城項(xiàng)目依然沒(méi)能給投資企業(yè)帶來(lái)正現(xiàn)金流。

此外，在2013年頻繁制造地王的越秀地產(chǎn)也正遭遇困境。5月29日，越秀地產(chǎn)股份有限公司發(fā)布公告稱(chēng)，為了利于加快現(xiàn)金回籠及改善集團(tuán)的整體債務(wù)狀況及資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，將以總價(jià)9500萬(wàn)元出售廣州越秀星匯云城項(xiàng)目2%股權(quán)予買(mǎi)方，連同今年3月10日，越秀地產(chǎn)出讓的該項(xiàng)目49%股權(quán)，該公司對(duì)星匯云城項(xiàng)目已不再擁有控制權(quán)。資料顯示，星匯云城項(xiàng)目正是越秀地產(chǎn)在2014年底以64億獲得的地王項(xiàng)目。

更近一點(diǎn)的是去年10月，碧桂園聯(lián)合中國(guó)金茂以34.2億元和17.6億元拿下了北京兩幅地塊。然而，拿地后不久，碧桂園便將該地塊的權(quán)益轉(zhuǎn)給了另一家央企。該公司高層近期透露，退地是因?yàn)椤白罱K成交價(jià)超過(guò)了老板的授權(quán)價(jià)”。

面對(duì)新一輪的地王潮，穩(wěn)健型企業(yè)已有所警覺(jué)。27日杭州地王拍賣(mài)過(guò)程中，萬(wàn)科便因風(fēng)控機(jī)制而臨時(shí)拆伙退出，放棄與信達(dá)聯(lián)合拿地。

一些業(yè)內(nèi)大佬開(kāi)始警示地王風(fēng)險(xiǎn)。融創(chuàng)中國(guó)董事局主席孫宏斌日前表示，那些拿高價(jià)地的開(kāi)發(fā)商，在房地產(chǎn)風(fēng)向變化的時(shí)候便會(huì)受到懲罰。

調(diào)控預(yù)期

地王的出現(xiàn)，讓原本分化劇烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)格局變得更為復(fù)雜。

東興證券、中泰證券等多家機(jī)構(gòu)的研究結(jié)果顯示，近期全國(guó)樓市成交在經(jīng)歷短暫的放量上漲后已呈疲軟之勢(shì)。

其中，一線城市在遭遇嚴(yán)格限購(gòu)政策后成交量依然低位徘徊；二線城市成交量環(huán)比跌幅擴(kuò)大且同比漲幅收窄，在沒(méi)有后續(xù)政策支持的情況下，退熱已成大趨勢(shì);三線城市成交量環(huán)比繼續(xù)萎縮，同比漲幅也大幅收窄。

東興證券預(yù)測(cè)，去庫(kù)存的過(guò)程已經(jīng)過(guò)半，沒(méi)有政策繼續(xù)支撐，未來(lái)二三線城市的成交量將進(jìn)一步萎縮。

克而瑞針對(duì)國(guó)內(nèi)32個(gè)大中城市的監(jiān)控結(jié)果也顯示，樓市成交在3月份創(chuàng)下峰值后出現(xiàn)降溫，5月樓市成交延續(xù)了4月的跌勢(shì)。

對(duì)此，謝楊春向第一財(cái)經(jīng)記者表示：“這個(gè)也比較正常，畢竟不可能每個(gè)月都延續(xù)3月份的高點(diǎn)，但是整體還是在高位調(diào)整?！?/p>

雖然短期市場(chǎng)走勢(shì)不足以作為長(zhǎng)期趨勢(shì)的依據(jù)，但可以確定的是，樓市整體已陷入膠著狀態(tài)。此刻，土地的連續(xù)高燒，讓更多研究機(jī)構(gòu)擔(dān)憂，過(guò)熱的市場(chǎng)可能會(huì)倒逼調(diào)控政策出臺(tái)。

5月29日，國(guó)信證券發(fā)布報(bào)告稱(chēng)，目前房地產(chǎn)的調(diào)整已經(jīng)開(kāi)始：一是政策基調(diào)已有所收緊，信貸的寬松程度也有所減弱;二是房?jī)r(jià)上漲對(duì)購(gòu)買(mǎi)力有負(fù)面影響；三是政策和貨幣寬松的邊際效應(yīng)會(huì)遞減；四是一線城市樓市已率先出現(xiàn)調(diào)整跡象。

國(guó)信證券稱(chēng)，根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)，近期的“地王頻出”或意味著“樓市高位調(diào)整”在不久之后將會(huì)出現(xiàn)。