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兇猛的“央企地王”再次成群出現(xiàn)。

6月2日下午，備受關(guān)注的深圳龍華上塘商住地加冕新一代“地王”，經(jīng)過現(xiàn)場直接報價投標，最終被央企中國電建集團和廣州方榮房地產(chǎn)有限公司聯(lián)合以82.9億元的高價拿下，地面價高達56781元/平米。

而此前一天，有7家央企參與競拍的上海寶山顧村地塊，最終被隸屬財政部的信達地產(chǎn)再造“地王”，這也是該公司一年內(nèi)造的第七個“地王”?！度A夏時報》記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，再加上5月份央企保利地產(chǎn)豪奪的上海周浦“地王”，今年以來全國各地涌現(xiàn)出的所謂“地王”，超過半數(shù)由地方國企、央企制造。

業(yè)內(nèi)人士接受記者采訪時分析稱，近期，央企頻頻出手在全國熱點城市搶“地王”，這與2009年4萬億后央企四處制造“地王”相似，寬裕的流動性再次集中流向房地產(chǎn)行業(yè)，銀行熱衷于向央企國企和大房企授信，低廉的融資成本，充裕的資金，促使不差錢的房企們不惜血本搶地。

可問題是，今年以來，原本亟須去庫存的房地產(chǎn)市場卻被“地王”等因素刺激得持續(xù)火爆，而不差錢的房企負債水平也屢創(chuàng)新高；最需要注意的是，宏觀經(jīng)濟尚在尋底，房地產(chǎn)市場仍一騎絕塵，危險的經(jīng)濟模式不但沒有改觀反而愈行愈遠。

央企頻造“地王”

深圳龍華這塊商住地塊位于上塘地鐵站東北側(cè)，可售樓面價60072元/平方米。據(jù)某房企成本部門測算，配建1000個車位，按基準利率計算財務(wù)成本，需要8.6萬元/平方米才能保本。

此次沒有采取現(xiàn)場拍賣方式，而是投標，由價高者得。深圳規(guī)土委主任親自主持競拍，他在現(xiàn)場開玩笑地說：“媒體說樹不能漲到天上去，房價也一樣?！?/p>

但結(jié)果仍超出此前業(yè)內(nèi)預期的60億元成交價。現(xiàn)場共收到18份標書，包括中海、萬科、招商、中洲、龍光等深圳本地企業(yè)，以及泰禾、信達、碧桂園等十多家外地房企。最終，央企中國電建聯(lián)合廣州方榮以報價82.89億元收入囊中，方榮背后是金茂地產(chǎn)，即此前的方興地產(chǎn)。從現(xiàn)場報價來看，央企、國企報價顯著高于深圳本土民企。

龍華片區(qū)房價在2015年的漲幅位居深圳前列，同比普遍翻倍。而回顧前幾年的土地拍賣歷程，連房企也沒有預料到，當時的地王價格，已經(jīng)一去不復返了。

2013年，中海地產(chǎn)以38.2億元競得該片區(qū)一居住用地，樓面價1.46萬元/平方米，溢價率達91%，成為當時深圳住宅總價與單價雙料“地王”。2014年，該項目中海錦城入市，均價32000元/平米，目前中海錦城二手房價格超過6萬元/平方米。

而中建和方榮拿下的這宗地，正是毗鄰“地王”項目中海錦城，目前周邊房價為5萬-7.5萬元/平方米。

從去年以來，央企頻頻高價出手搶地，面粉貴過面包價格屢現(xiàn)。近期最搶眼的是信達地產(chǎn)在6月1日以58.05億元總價奪得上海寶山區(qū)顧村一地塊，溢價超過303%，刷新5月份后保利、格力和融創(chuàng)創(chuàng)下的兩宗地王紀錄。

2015年7月至今，信達地產(chǎn)通過公開招拍掛新增10宗地塊，其中7宗是地王，分別是廣州天河地王、合肥濱湖地王、上海新江灣城地王、深圳坪山地王、杭州南星橋單價地王、杭州濱江奧體地鐵總價地王以及上海顧村地王。

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年前5個月，全國土地市場總價超過15億元的105宗高價地塊，成交總價為3288.2億元，其中有52宗被國企獲得，合計成交金額達1785.8億元，占比為54%；其中，信達、華僑城、招商、中國電建、魯能集團、葛洲壩、保利、中鐵、中冶等央企共制造出15幅“地王”。魯能2016年已在土地市場砸下超過100億元。

現(xiàn)在為了控制“地王”的發(fā)生，地方政府也算是絞盡腦汁，拍地形式限制嚴格，如蘇州在5月份出招：開發(fā)商拍地設(shè)置最高價，但是仍然避免不了“地王”頻出。

而分7個教室同時競拍、屏蔽手機網(wǎng)絡(luò)信號、合肥國土局局長親自督戰(zhàn)，這些史無前例的措施并沒有妨礙合肥迎來“地王”的誕生。5月30日，最終合肥出讓12宗地，攬金96.34億元，且每宗地塊都有保利、信達等央企在內(nèi)的超10家房企參與競買。

房企不差錢嗎？

這一幕何其熟悉。

“流動性充裕，銀行錢多沒地方去，實體經(jīng)濟投資需求少，而且壞賬率也高，銀行不愿意貸給實業(yè)，很多行業(yè)還處在過剩去產(chǎn)能階段，資金又只能往房地產(chǎn)流；而貸給央企、國企、大房企、上市房企是最安全的?！蹦硣秀y行公司貸客戶經(jīng)理告訴《華夏時報》記者，這跟2009年4萬億時候相似，央企的融資成本低，到處拿地。

一個最近的例子是，6月2日，京基集團與中信銀行簽下了300億元的授信額度。而這僅僅是銀行信貸資金支撐房企的冰山一角。

信達地產(chǎn)近期在杭州123億元拿地、上海58億元的搶地舉動，也表現(xiàn)出完全不差錢。信達地產(chǎn)背后的信達資產(chǎn)是國內(nèi)首家負責收購并經(jīng)營金融機構(gòu)剝離的本外幣不良資產(chǎn)的資產(chǎn)管理公司，隸屬于中國財政部。

僅僅從貨幣發(fā)行量看，去年第四季度全國廣義貨幣增長了約4萬億元，而今年一季度M2的增速大概在5萬億元的水平，即兩個季度新增貨幣約9萬億元。

除此之外，去年以來流行的公司債發(fā)行規(guī)模異常大。據(jù)Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年上市房企發(fā)行公司債約3000億元，同比增長18倍。而中證協(xié)的另一個統(tǒng)計顯示，去年房地產(chǎn)公司公司債規(guī)模達4282億元，占全年公司債規(guī)模的42.87%。

業(yè)內(nèi)人士認為，現(xiàn)在房企借貸簡單容易，成本又低，有錢了自然會去土地市場高價搶地。如華僑城日前發(fā)行的35億元公司債，利率低至2.98%。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，“地王”頻出，面粉貴過面包，這也預示著開發(fā)風險，尤其是在政策面預期收緊的市場背景下，“地王”項目將面臨被調(diào)整的風險，出售時可能會降價。

張宏偉稱，有公司定位于做高端精品，拿完“地王”后號稱可以做“高溢價”，因此在拿地的時候也不惜代價頻頻拿“地王”；但是，在今年下半年樓市進入調(diào)整期之后，“高溢價”就很難實現(xiàn)。同時，由于這類公司產(chǎn)品線偏高端，能夠買得起高端產(chǎn)品的客戶往往被限購限貸，會導致“地王”樓盤成交不是很理想，難以實現(xiàn)溢價收益，最終影響這類企業(yè)的資金面。

借來的錢自然花得豪放，問題是，房企們表面風光背后卻并不寬裕。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會近日發(fā)布的《2016中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報告》顯示，房地產(chǎn)行業(yè)2015年負債水平保持高位運行，凈負債率平均達到96.09%，較2014年上升7.23%，再創(chuàng)新高。

上述報告預測，今年年內(nèi)，雖然房地產(chǎn)上市企業(yè)迎來估值修復性回升，但資本市場對于房企的盈利能力和資產(chǎn)質(zhì)量仍持保留態(tài)度。行業(yè)內(nèi)盈利空間進一步受到擠壓，房企估值水平亦有所下滑。

股市玩高杠桿導致了股災，如今樓市又玩起了杠桿，再加上高負債隱藏的高風險，尚未成功復蘇的經(jīng)濟能經(jīng)受得住風吹草動嗎？