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樓市分化加劇，一線城市和重點(diǎn)二線城市土地稀缺、供不應(yīng)求，“價(jià)高者得”的基本規(guī)則下，回籠了資金的開發(fā)企業(yè)在北京、上海、深圳、南京、杭州等城市的土地市場(chǎng)拼盡財(cái)力。6月初，北京、深圳、杭州幾宗土地高價(jià)成交，形成了一小波地王潮。

據(jù)房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞的統(tǒng)計(jì)，2016年1月以來，國(guó)內(nèi)合計(jì)拍出高溢價(jià)、高總價(jià)、高單價(jià)的“三高”地塊總數(shù)超100宗。房?jī)r(jià)將繼續(xù)上漲還是高位調(diào)整，這些新地王未來能否靠豪宅回籠資金，過去的老地王是否已被今年的新地王“解套”，未來又會(huì)不會(huì)有更新的地王潮來高位接棒，目前都尚未可知。

地價(jià)與房?jī)r(jià)

地市與樓市有著密切的傳導(dǎo)關(guān)系。地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系，就如同先有雞還是先有蛋，無法說清。人們能看到的歷史大致是這樣的：2004年“8·31大限”之后，土地招拍掛制度在全國(guó)確立，“價(jià)高者得”成為土地出讓的基本原則，此后的2006年至2007年地價(jià)出現(xiàn)一波大漲。2008年“金融危機(jī)”從西方向亞洲席卷，年底時(shí)救市政策出臺(tái)，2009年樓市量?jī)r(jià)齊升。那一年，以去化換來充足資金的開發(fā)商們開始積極拿地，一大波高價(jià)地接連出現(xiàn)。以北京為例，富力和方興(現(xiàn)金茂)的廣渠門地王就是在2009年5月至6月間誕生，此后周邊二手房開始聞風(fēng)跳漲。

地王示范效應(yīng)下，2010年3至4月，房?jī)r(jià)整體上揚(yáng)，與此同時(shí)，土地市場(chǎng)還在升溫，遠(yuǎn)洋、保利、華遠(yuǎn)等企業(yè)在望京區(qū)域貼身搶地，周邊二手房日漲千元，新房也紛紛聞風(fēng)漲價(jià)，由此形成北京整體暴漲的局面。當(dāng)時(shí)有媒體對(duì)隨后的全國(guó)的高價(jià)土地做了梳理：當(dāng)年10月，雅居樂奪得了南京地王，11月廣州、武漢、杭州三地的地王或單價(jià)地王問世，溫州也拍出樓面價(jià)3.7萬元/平方米的新高價(jià)，上海更是將年初賣出、后遭退回的地塊以3倍價(jià)格作為底價(jià)再拍賣，一舉成為滬上新地王，接下來的12月，一名自然人擊敗了五個(gè)開發(fā)商，任性摘下南昌高價(jià)土地。

三年前的2013年，土地市場(chǎng)再度喧囂。2012年底至2013年春節(jié)，北京房?jī)r(jià)出現(xiàn)跳漲，成交火爆，一些二手房業(yè)主隔夜調(diào)價(jià)，二手房交易大廳外出現(xiàn)房產(chǎn)中介和購(gòu)房者徹夜排隊(duì)過戶的場(chǎng)面，能插隊(duì)的“黃牛號(hào)”最高賣到3000元。土地市場(chǎng)的景象是：2013年初，閩企泰禾以18.5億元總價(jià)摘下北京孫河地塊，2.86萬元/平方米樓面價(jià)，比前一年在龍湖在此拿的地塊樓面價(jià)高出9000元/平方米。正當(dāng)人們?yōu)樘┖痰纳图みM(jìn)擔(dān)憂、猜測(cè)它可能“消化不良”時(shí)，同樣是孫河的地塊，中糧地產(chǎn)于當(dāng)年7月下旬經(jīng)77輪競(jìng)價(jià)，擊退10家房地產(chǎn)公司，以總價(jià)23.6億元拿下，綜合樓面價(jià)2.9萬元/平方米，若剔除保障房面積，可售商品房樓面價(jià)高達(dá)4.8萬元/平方米，一舉刷新北京單價(jià)地王紀(jì)錄。同是7月，北京夏家胡同地塊和上海張江高科技園區(qū)地塊，也分別以單價(jià)和總價(jià)震撼了人們的試聽。當(dāng)時(shí)媒體引述機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)稱，僅2013年上半年，北京、上海、廣州三地的經(jīng)營(yíng)性用地出讓金額就超1675億元，接近三地2012年全年的土地出讓收入總和。那一年，有開發(fā)商在北京拿到后團(tuán)隊(duì)集體舉杯痛飲，當(dāng)看到不斷有新“面粉”刷新地價(jià)紀(jì)錄時(shí)，情緒更是高昂。

歷史總是驚人的相似。2016年春節(jié)前后，一線城市與重點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)明顯上漲，地價(jià)更是急速上揚(yáng)。中原地產(chǎn)研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年初至5月25日，全國(guó)拿地最積極的有50家房企，合計(jì)拿地金額3887億元，同比增加71.6%;平均成本6283元/平方米，同比上升48.4%。已經(jīng)公布今年前4月銷售業(yè)績(jī)的30家房企，商品房平均售價(jià)同比上漲12%。今年3月全國(guó)“兩會(huì)”期間，回首2013年拿的7宗土地，泰禾董事長(zhǎng)黃其森的一席話深有意味：“當(dāng)時(shí)泰禾350億元獲取的那些土地，換到2015年拿，估計(jì)要花費(fèi)超過700億元?！?/p>

土地高價(jià)成交，一定程度上會(huì)促使部分需求恐慌入市，基于此時(shí)的市場(chǎng)，購(gòu)房者又應(yīng)如何決策?目前，在一線城市，一些有改善需求的工薪族遇到了換房難題。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅觀察到，由于土地成本的拉升，一線城市新房市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)整體跳漲，而由于品質(zhì)差異，二手市場(chǎng)價(jià)格漲幅相對(duì)略小，因此目前二手市場(chǎng)成為首置型自住購(gòu)房需求的最佳選擇。不過新房市場(chǎng)隨著價(jià)格的上漲，產(chǎn)品品質(zhì)出現(xiàn)明顯升級(jí)，其居住舒適度方面是二手房所不能比擬的。

實(shí)際上，一線城市市區(qū)的品質(zhì)較高、房齡較短的二手房去年一年也漲幅不小。如北京東四環(huán)內(nèi)朝陽公園附近房齡10余年的樓盤，去年年中其140平方米左右的兩居室售價(jià)在750萬元左右，而今的成交價(jià)格已經(jīng)逼近1000萬元。

豪宅能否成解套靈藥

房企搶地，是積極的趁勢(shì)補(bǔ)倉(cāng)還是恐慌式的火中取栗，很難界定。一個(gè)現(xiàn)實(shí)是，近兩年來，隨著信貸寬松，房企融資環(huán)境向好，融資成本處于低位。穆迪投資者服務(wù)公司去年11月提供給本報(bào)的數(shù)據(jù)顯示,2015年前10個(gè)月,其受評(píng)的中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商就在國(guó)內(nèi)發(fā)行了280 億美元債券,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于2014年全年19億美元的水平?！兜谝回?cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者查詢公開資料發(fā)現(xiàn)，金地去年第一期公司債[0.01%]票面利率為4.18%,龍湖的7年期公司債票面利率更是低至4.08%。

資本助推下，拿地?zé)o非是手起錘落，拿地之后，地塊都將訴諸“豪宅”來尋求回款。但豪宅能否成為地王的萬能解藥?如果國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)不能持續(xù)上漲，地王將何去何從?針對(duì)地王未來可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)，郭毅預(yù)計(jì)，主要來自三個(gè)方面，首先是政策風(fēng)險(xiǎn)，一線城市一直以收緊調(diào)控為主，北京尚未直接收緊，但不排除未來收緊的政策風(fēng)險(xiǎn);其次是市場(chǎng)接受度，遠(yuǎn)郊區(qū)縣支撐價(jià)格上漲的動(dòng)力較弱，地王項(xiàng)目能否通過自身品質(zhì)的打造拉近與周邊產(chǎn)品的價(jià)格差，取得市場(chǎng)接受度尚存疑;最后是資金風(fēng)險(xiǎn)，由于價(jià)差帶來的市場(chǎng)接受度較低，將導(dǎo)致項(xiàng)目推遲入市或銷售周期無限期拉長(zhǎng)，由此帶來了資金成本風(fēng)險(xiǎn)不容小覷。

針對(duì)前述孫河地塊的入市項(xiàng)目，日前有媒體根據(jù)北京市住建委網(wǎng)站網(wǎng)簽備案數(shù)據(jù)做出的統(tǒng)計(jì)顯示，中糧孫河地塊的在售項(xiàng)目中糧瑞府在2015年5月底和9月中旬取得兩批房源預(yù)售許可證，共計(jì)109套房源，目前項(xiàng)目可售房源剩余75套，包含了資格驗(yàn)核、預(yù)定、簽約和網(wǎng)上聯(lián)機(jī)備案狀態(tài)的去化率僅約31%。而泰禾在孫河的項(xiàng)目北京院子在2015年7月下旬集中取得了50套房源的預(yù)售證，這些房源大部分已經(jīng)轉(zhuǎn)入到現(xiàn)房銷售階段，目前有26套房源顯示為未簽約狀態(tài)，去化率尚未過半。

券商已經(jīng)注意到地王帶來的風(fēng)險(xiǎn)。中投證券在日前的研究報(bào)告中指出，當(dāng)前新拍土地成本攀升非常明顯，部分地塊甚至出現(xiàn)土地成本和周邊售價(jià)倒掛的情形?！耙虺鞘┎摺钡拇蟊尘跋拢A(yù)計(jì)房地產(chǎn)價(jià)格大幅調(diào)升的可能性將逐步減小，而地價(jià)成本攀升，存量低價(jià)土地減少，未來2年至3年，房地產(chǎn)行業(yè)毛利率將有可能出現(xiàn)明顯調(diào)整，過去30%左右的毛利率水平可能大幅下滑。國(guó)信證券日前發(fā)布報(bào)告也稱，房地產(chǎn)的調(diào)整已經(jīng)開始，政策基調(diào)有所收緊，信貸的寬松程度也有所減弱，房?jī)r(jià)上漲對(duì)購(gòu)買力存在負(fù)面影響，政策和貨幣寬松的邊際效應(yīng)將遞減，與此同時(shí)，一線城市樓市已率先出現(xiàn)調(diào)整跡象。

國(guó)信證券在報(bào)告中稱，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，近期的“地王頻出”或意味著“樓市高位調(diào)整”在不久之后將會(huì)出現(xiàn)。穆迪投資者服務(wù)公司日前提供給本報(bào)的報(bào)告則指出，中國(guó)主要城市尤其是一二線城市住宅價(jià)格迅速上漲，可能引發(fā)更多的調(diào)控措施，從而抑制房?jī)r(jià)過快上漲。穆迪預(yù)計(jì)，若出臺(tái)進(jìn)一步刺激政策，其成效亦有限，而部分一二線城市的政策可能收緊，從而令這些城市的房地產(chǎn)需求降溫。

“沒有目睹過盛極而衰的人總是心存僥幸，但有時(shí)宏觀調(diào)控或市場(chǎng)周期就像懸在頭頂那只靴子，可能在不經(jīng)意間就砸中了腦袋。”一上市房企營(yíng)銷方面負(fù)責(zé)人對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者說，未來的半年，地王豪宅項(xiàng)目如何定價(jià)，以找到去化速度與盈利目標(biāo)的平衡點(diǎn)，靠的可能不是膽魄或勇氣，而是冷靜與耐力。