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表：購(gòu)置一套100平方米住房的相關(guān)財(cái)務(wù)安排

在一線(xiàn)城市和二線(xiàn)核心城市房?jī)r(jià)的快速上漲后，首次購(gòu)房者無(wú)論是首付還是月供的負(fù)擔(dān)越來(lái)越大。

上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《中國(guó)住房按揭貸款報(bào)告》顯示，5月份，30個(gè)主要城市的首套房的貸款利率為4.51%，為基準(zhǔn)利率4.9%的92折。城市橫向?qū)Ρ确矫?，深圳月供壓力最大，?0128元/月。而貴陽(yáng)最小，為2472元/月。

這30個(gè)城市為：北京、上海、廣州、深圳，長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、太原、天津、濟(jì)南、青島、煙臺(tái)、南京、徐州、常州、無(wú)錫、蘇州、杭州、寧波、溫州、合肥、福州、廈門(mén)、南昌、長(zhǎng)沙、成都、貴陽(yáng)、昆明、南寧、西安、蘭州，基本涵蓋了主要的一二線(xiàn)城市。

5城房?jī)r(jià)過(guò)2萬(wàn)

在房貸利率方面，2016年5月份，這30個(gè)大中城市首套購(gòu)房的商業(yè)貸款利率為4.51%，為基準(zhǔn)利率4.90%的92折。從實(shí)際情況看，部分資信條件較好的購(gòu)房者更容易獲取此類(lèi)折扣力度大的信貸資金。

對(duì)30個(gè)城市做橫向?qū)Ρ取０ㄐ熘?、蘭州、貴陽(yáng)等城市的首套購(gòu)房利率相對(duì)高，分別為4.90%、4.87%和4.82%。而天津、北京和廣州等城市的利率相對(duì)低，分別為4.10%、4.18%和4.22%。

在首付比例方面，全國(guó)30個(gè)大中城市首套購(gòu)房的首付比例為二三成。對(duì)這30個(gè)城市做橫向?qū)Ρ?，可以看出，四個(gè)一線(xiàn)城市的首付比例最高，均為3成。另外，首付比例相對(duì)低的城市包括蘭州、西安、南寧等城市，均為2成。

按揭首付和月供壓力大小，主要還是取決于當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)水平。在房?jī)r(jià)方面，5月份，全國(guó)30個(gè)大中城市新建商品住宅成交均價(jià)為14220元/平方米。對(duì)全國(guó)30個(gè)城市做橫向?qū)Ρ?，可以看出，深圳房?jī)r(jià)最高，為57234元/平方米。而貴陽(yáng)房?jī)r(jià)最低，為5895元/平方米。

這30個(gè)城市中，房?jī)r(jià)超過(guò)2萬(wàn)元/平方米的城市包括深圳、上海、北京、廈門(mén)和南京。而房?jī)r(jià)低于7000元/平方米的城市包括貴陽(yáng)、長(zhǎng)春、煙臺(tái)、蘭州、徐州、西安和沈陽(yáng)。

北上深廈月供壓力大

房?jī)r(jià)的高低決定了首付款和月供的數(shù)額。以居民家庭購(gòu)置100平方米/套的住房為例。5月份，這30個(gè)大中城市購(gòu)置新建商品住宅的首付款為35萬(wàn)元。對(duì)這30個(gè)城市做橫向?qū)Ρ龋梢钥闯?，深圳的首付款最大，?72萬(wàn)元。其含義是：5月份深圳某居民家庭購(gòu)置100平方米的一套住房，按照深圳目前的首付比例政策，相應(yīng)的首付款為172萬(wàn)元，剩余款項(xiàng)則通過(guò)商業(yè)銀行貸款來(lái)補(bǔ)充。

首付款或首付壓力的大小，和不同城市不同房?jī)r(jià)、不同首付政策等有關(guān)。房?jī)r(jià)越高，首付壓力越大。首付比例越高，首付壓力越大。從排行中可以看出，首付壓力最大的城市主要為深圳、上海和北京，這三個(gè)城市的首付款均超過(guò)了100萬(wàn)。這在一定程度上可以解釋此前為什么此類(lèi)城市首付貸創(chuàng)新泛濫的現(xiàn)象。

在深上北之后，第四的是經(jīng)濟(jì)總量位居全國(guó)僅全國(guó)第51位的二線(xiàn)城市廈門(mén)，這個(gè)城市近年來(lái)房?jī)r(jià)快速上漲，房?jī)r(jià)已遠(yuǎn)超一線(xiàn)城市廣州，首付款也要71萬(wàn)。此外，南京、蘇州這兩個(gè)去年以來(lái)房?jī)r(jià)上漲迅猛的二線(xiàn)城市位居第五、第六位。

相比之下，中西部不少城市的首付款在20萬(wàn)以下，其中貴陽(yáng)、長(zhǎng)春和蘭州位居倒數(shù)前三位，貴陽(yáng)的首付款最小，為12萬(wàn)元。

在月供額方面，以居民家庭購(gòu)置100平方米/套的住房為例。5月份，這30個(gè)大中城市新建商品住宅的購(gòu)置過(guò)程中，基于等額本息、30年共360個(gè)月的還款方式進(jìn)行計(jì)算，月供額為5381元。

對(duì)這30個(gè)城市做橫向?qū)Ρ?，可以看出，月供額最大的城市為深圳，為20128元。其含義是：5月份深圳某居民家庭購(gòu)置100平方米的一套住房后，在未來(lái)的360個(gè)月中，每月需要償還商業(yè)銀行20128元。緊隨其后的是上海北京和廈門(mén)，三個(gè)城市的月供都超過(guò)了萬(wàn)元。

來(lái)自泉州農(nóng)村、大學(xué)畢業(yè)后在廈門(mén)島內(nèi)一家單位上班的陳小姐說(shuō)，目前她一個(gè)月的收入在七千左右?！斑@在廈門(mén)已經(jīng)算是不錯(cuò)的工作了，但是不吃不喝也不夠還按揭。更不用說(shuō)付首付了?！?/p>

本月3日廈門(mén)的一場(chǎng)土拍，讓陳小姐倍感“絕望”。6月3日，廈門(mén)迎來(lái)今年第二場(chǎng)商住用地拍賣(mài)會(huì)，兩塊出讓土地均以高溢價(jià)成交，其中位于翔安X2016P02地塊溢價(jià)率達(dá)到242.25%，成交樓面價(jià)達(dá)到22336.8元，要知道，這個(gè)地方在廈門(mén)屬于偏遠(yuǎn)郊區(qū)，開(kāi)車(chē)到廈門(mén)島內(nèi)中心都要50分鐘。

西南城市壓力小 敢消費(fèi)

相比之下，西部的不少中心城市，月供壓力都比較小，普遍在二三千元之間。其中，貴陽(yáng)的月供額最小，為2472元。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》分析，在月供壓力較大的情況下，相應(yīng)的消費(fèi)水平等容易被抑制。相反，一些月供壓力較小的城市，居民的消費(fèi)熱情更高，生活更為休閑。

例如，5月31日，國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的海外購(gòu)物平臺(tái)洋碼頭通過(guò)對(duì)全國(guó)100個(gè)大中小城市2015至2016年消費(fèi)數(shù)據(jù)的分析，正式對(duì)外公布“100城海外購(gòu)物敢花指數(shù)”。

在“敢花指數(shù)”排名中，西南三省省會(huì)貴陽(yáng)、南寧和昆明包攬前三，當(dāng)選全國(guó)最具超前消費(fèi)意識(shí)、最敢花錢(qián)城市，年人均海外購(gòu)物消費(fèi)金額均超過(guò)1.2萬(wàn)元，在人均消費(fèi)額排名中位列前五。而這些城市的房?jī)r(jià)也都保持在一個(gè)比較低的水平。

再比如長(zhǎng)沙，作為一個(gè)近年來(lái)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的城市，長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)一直保持在較低的水平。作為消費(fèi)型城市，與浙江福建等地人喜歡置業(yè)相比，長(zhǎng)沙的居民都不太愛(ài)存錢(qián)置業(yè)，錢(qián)都花在吃喝玩樂(lè)上，因此長(zhǎng)沙的娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)十分發(fā)達(dá)。

嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，住房按揭貸款政策的松緊，對(duì)去庫(kù)存、調(diào)房?jī)r(jià)等都有顯著的影響。目前包括蘇州、南京、合肥、廈門(mén)等城市房?jī)r(jià)上漲壓力較大，因此從穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的角度看，后續(xù)相關(guān)的按揭貸款政策或有主動(dòng)調(diào)整的可能，表現(xiàn)為提高首付比例、提高房貸利率等細(xì)分政策內(nèi)容，以進(jìn)一步打擊炒房需求。