最近,信達地產(chǎn)在滬、杭屢搶“地王”。外界說,這是他的品牌營銷;也有人說因為他有靠山、不缺錢;還有人則說,他就是錢。
某公眾號就曾聲稱,信達拿地的融資成本只有2%。但經(jīng)邦地產(chǎn)調(diào)查發(fā)現(xiàn),信達拿地的實際融資成本,超過8%!信達實際上是在高利貸舉債進行開發(fā)。
那么問題來了,他為什么要這樣做?要知道,有傳言說信達還將斥資百億拿地,他hold得住嗎?
信達如果要回答,答案肯定是yes,因為它還會告訴你,敢高利貸舉債反映的是中國未來貨幣趨勢。
融資成本不便宜
我們先來看看信達拿地的具體融資情況。
“信達拿地融資利率低至2%”這句話從某公眾號一出,就引發(fā)了外界一片嘩然。
雖然此前有報道稱,個別最優(yōu)質(zhì)的上市房企或國有房企,可以拿到貸款基礎利率,銀行甚至可以做到倒貼價支持他們。
但“2%”的借款利率,比央行的基準利率及銀行貸款基礎利率(LPR)還低?果真如此嗎?
邦地產(chǎn)記者詳細研究發(fā)現(xiàn),2014年信達地產(chǎn)加權(quán)平均融資成本為9.15%,截至2014年底融資余額為201.5億元,除了銀行貸款之外的信托、基金及其他類融資余額逾130億元。
截至去年底,信達地產(chǎn)的融資余額逾326億元,整體融資成本為8.07%,同比下降1.08個百分點。
可以說,相對于萬科等標桿房企,信達地產(chǎn)的融資成本要貴很多。
盡管2013年及之前多個年份,信達地產(chǎn)并未公開披露其融資成本一項,但在房地產(chǎn)再融資持續(xù)封閘的情況下,信達地產(chǎn)與其他房企一樣承受著較高的融資成本,試圖借助信貸、信托、房地產(chǎn)基金、資管計劃等多種融資方式,不斷優(yōu)化資金結(jié)構(gòu),以降低融資成本。
資金需求旺盛
去年,信達地產(chǎn)分三期發(fā)行了30億元中期票據(jù),總和融資利率位于5.5%-5.8%之間。今年以來,信達地產(chǎn)又發(fā)行了30億元公司債,綜合融資利在3.5%-3.8%之間。
信達地產(chǎn)通過發(fā)行中期票據(jù)和公司債,暫時緩解了其資金需求,但信達地產(chǎn)負債率仍居高不下。
截至去年底,信達地產(chǎn)的資產(chǎn)負債率高達83.24%,但到今年一季度末已攀升至83.96%。
去年以來,信達地產(chǎn)曾試圖通過定增股份融資20億元,擬投向合肥、重慶與寧波3個地產(chǎn)項目,盡管中途也曾下調(diào)了發(fā)行價等定增修正版,但今年2月份,該定增再融資預案被證監(jiān)會終止審查。
記者注意到,信達地產(chǎn)并未放棄推進上述定增再融資預案,其稱待中止審查因素確認并消除后及時向證監(jiān)會申請恢復審查程序并繼續(xù)推進。
不過信達地產(chǎn)內(nèi)部人士告訴邦爺,目前公司財務狀況良好,資金也很寬裕。只不過,他們拿地已經(jīng)完全被妖魔化了,這其實本身是一種市場化行為。
敢拿地因為有靠山?
可以看出,信達地產(chǎn)本身的資金情況似乎不足以支撐它大舉造地王,因此很多人相信,它敢,因為有靠山。
截至目前,信達地產(chǎn)的控股股東為信達投資,但背后的實際控制人為總資產(chǎn)逾7000億元的中國信達。
從2014年開始,信達地產(chǎn)開始主動融入到中國信達系的業(yè)務協(xié)同之中,還專門成立了投融資部,以承債式收購嘉粵集團旗下5個房地產(chǎn)項目100%的股權(quán)。
值得一提的是,上述一攬子股權(quán)交易對價為零,重組債務本金總額為22.57 億元,重組寬限期三年,重組寬限補償金年率為10.4%;中國信達廣東省分公司另享有項目全部開發(fā)收益的15%。
如果說上述協(xié)同可歸類為中國信達支持信達地產(chǎn)擴大房地產(chǎn)業(yè)務規(guī)模的話,那么中國信達與信達地產(chǎn)之間的投融資關系力度也不容小覷,更值得外界關注。
2016年3月24日,信達地產(chǎn)董事會審議通過了《關于關聯(lián)法人與公司進行債務重組,委托貸款,信托貸款,擔保增信,資產(chǎn)收購和出售以及共同投資等關聯(lián)交易的議案》,該公告雖僅是一項議案,看似不太起眼,但外界看來,這背后意義非凡。
信達地產(chǎn)公開說,預計中國信達及其關聯(lián)人通過收購第三方對公司債權(quán)后與公司債務重組、共同投資,提供委托貸款、信托貸款、擔保增信等事項,期限不超過3年,其為此提供連帶擔保等。該交易預計金額(其中增信業(yè)務以增信擔保費計)不超過200 億元。
上述議案的意思,通俗地講就是,如果信達地產(chǎn)向第三方借錢用地拿地或開發(fā)項目,一旦遇到流動性緊張,中國信達及其關聯(lián)人將收購該債權(quán),向其發(fā)放最長3年的委托借款、信托借款等。
去年,上述交易預計80億元,實際執(zhí)行金額70.62億元,2014年實際執(zhí)行額度32.57億元。
從具體來看,去年信達地產(chǎn)通過中國信達旗下寧波達泰基金融資34.8億元,期限4年,年利率7.83%。信達地產(chǎn)還通過中國信達絕對控股的金谷信托定向融資5億元,期限2年,年利率8.85%。
除了債權(quán)型表內(nèi)融資之外,信達地產(chǎn)試圖借中國信達系的金融資源發(fā)力表外投融資。
按照上述提及的信達地產(chǎn)與中國信達及其關聯(lián)人達成的一系列交易議案,3月26日,信達地產(chǎn)擬借此便利進行表外融資孵化項目,以降低負債率,發(fā)力金融地產(chǎn),申請200億元的房地產(chǎn)私募基金投資額度,包含房地產(chǎn)基金、并購重組基金、產(chǎn)業(yè)投資基金、定向增發(fā)基金、新股申購基金等。
難怪,有很多人相信,擁有財政部直屬央企身份的信達,敢于高利貸舉債,也許反映的是中國未來貨幣趨勢。
昨天,易居中國執(zhí)行董事丁祖昱就表示,五年后上海房價還會再翻一倍,目前多數(shù)的“地王”屆時都能掙錢。