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當前我國房地產(chǎn)去庫存的建議和對策

2015年底以來，中央已經(jīng)針對房地產(chǎn)去庫存在需求和供給兩端提出了一系列政策：在需求側(cè)，松綁房地產(chǎn)調(diào)控政策，加快農(nóng)民工市民化，落實戶籍制度改革，建立購租并舉的住房制度等，激發(fā)有效需求；在供給側(cè)，加強金融監(jiān)管力度，根據(jù)一線城市、二線城市及三四線城市的不同情況，采取差別化的土地供給政策，控制中高檔、別墅及大戶型、低密度住宅開發(fā)數(shù)量，擴大與城鎮(zhèn)普通居民購買能力相適應的中低檔住宅供應量，在融資等方面加大對優(yōu)質(zhì)企業(yè)支持力度等。

同時，我們也應該看到，國外房地產(chǎn)業(yè)走出低迷，都不是單純依靠國家政策調(diào)整，而是在政策引導和金融監(jiān)管的基礎(chǔ)之上，依靠市場機制，發(fā)揮市場參與者的積極性。因此，解決房地產(chǎn)庫存問題，政策只是輔助，最終還得依靠市場供給載體發(fā)揮主觀能動性，依靠房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)變經(jīng)營方式，優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和服務質(zhì)量。

第一、供需兩端齊發(fā)力

一、優(yōu)化供應結(jié)構(gòu)，因城施策控制土地供應

各地區(qū)要根據(jù)本地商品房庫存數(shù)量，科學制定2016年土地供應計劃，合理確定土地供應結(jié)構(gòu)和投放數(shù)量。庫存量大、去化周期長的三、四線城市，要嚴控或者暫停土地供應，特別是一些城市商辦用房庫存去化周期長的，要暫停商辦用地出讓。而在供需緊張的一二線城市適當加大土地供應，防止地價和房價上漲過快。

二、加快落實鼓勵農(nóng)民工購買城鎮(zhèn)商品住房的政策

對于去庫存任務較重的三四線城市以及小城鎮(zhèn)地區(qū)，由于本身市場購房需求有限，因此如何將外來人員特別是農(nóng)民工轉(zhuǎn)化為市場需求便成為了關(guān)鍵。但由于農(nóng)民工收入較低，一般很難購買得起城鎮(zhèn)商品住房。建議對首次購買商品房的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口實行優(yōu)惠政策，首付比例可適當放松，減免契稅，各級財政對貸款利息進行適當補貼、貸款利息抵扣個人所得稅等。同時，加快落實農(nóng)民工落戶、居住證管理等戶籍制度改革。另外，探索進城落戶農(nóng)民對土地承包權(quán)、宅基地使用權(quán)和集體收益分配權(quán)的依法自愿有償退出機制，提高財產(chǎn)性收入，增強購房需求。

三、鼓勵地方政府購買商品房用作保障性安居住房

根據(jù)國務院發(fā)布的《關(guān)于進一步做好城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及配套基礎(chǔ)設施建設有關(guān)工作的意見》指出，2015—2017年，全國需要改造包括城市危房、城中村在內(nèi)的各類棚戶區(qū)住房1800萬套。因此，應繼續(xù)鼓勵地方政府通過購買商品住房的方式解決住房保障需求，但應以購買存量普通商品住房為主，并且購置價格不得高于所在區(qū)域同類普通商品住房的上年平均價格。支持從租賃市場籌集公共租賃房房源，把適合作為公租房或者經(jīng)過改造符合公租房條件的存量商品房，轉(zhuǎn)為公共租賃住房。

四、加大貨幣化補償安置力度

2015年，全國棚戶區(qū)貨幣化安置比例達到28%，2016年不少地方已提出“貨幣安置比例超過50%”的目標。因此，對城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村改造項目，擴大貨幣化安置的比例，盡量讓居民在市場上購買和租賃商品房。同時還應調(diào)整保障房的實現(xiàn)方式，健全公共住房租賃補貼機制，鼓勵和支持符合公共租賃住房保障條件的家庭，通過租賃市場解決住房問題，政府按規(guī)定提供貨幣化租賃補貼。將符合條件的非戶籍常住人口納入公租房保障范圍，保障房的房源以盤活存量房為主。

第二、推動行業(yè)創(chuàng)新

一、進一步發(fā)展住房租賃市場

建立購租并舉的住房制度，推動房屋租賃市場規(guī)?；I(yè)化發(fā)展。搭建住房租賃信息政府服務平臺，提供高效、準確、便捷的信息服務。規(guī)范房屋租賃市場，保護房屋租賃當事人的合法權(quán)益。積極培育以住房租賃為主營業(yè)務的專業(yè)化企業(yè)，提升租賃服務水平。鼓勵自然人和各類機構(gòu)投資購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者。支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)改變經(jīng)營方式，將其持有房源向社會出租，從單一的開發(fā)銷售向租售并舉模式轉(zhuǎn)變。

二、加快房產(chǎn)資產(chǎn)證券化進程

房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化，能夠促進化解房地產(chǎn)高庫存。推動包括REITs在內(nèi)的住房資產(chǎn)證券化，一方面能夠盤活龐大的商業(yè)地產(chǎn)存量，另一方面通過鼓勵包括公積金在內(nèi)的資產(chǎn)證券化，降低公積金貸款融資成本和購房者成本，提高公積金周轉(zhuǎn)率，有利于化解存量住房。建議落實建房[2015] 4號文提出的“積極推進房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點”。在2015年已有的資產(chǎn)證券化(ABS)試點基礎(chǔ)上(如“萬科REITs封閉式混合型發(fā)起式證券投資基金”，世茂集團推出的全國首單物業(yè)費ABS和購房尾款ABS以及上海市公積金發(fā)行的ABS)，鼓勵擴大包括REITs在內(nèi)的住房資產(chǎn)證券化試點。

第三、完善市場監(jiān)管體制

一、強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管

深化房地產(chǎn)市場分析研判，建立房地產(chǎn)市場監(jiān)管信息平臺，及時掌握市場動態(tài)，保證政府政策制定時機和方案的合理性。同時，理順房地產(chǎn)調(diào)控管理體系，建立各個部門之間的協(xié)調(diào)機制, 加強各個部門之間政策制定和執(zhí)行方面的合作。加大對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈風險排查力度，高度關(guān)注重點地區(qū)和重點企業(yè)，防范金融風險。嚴厲處罰惡意拖欠工程款和閑置爛尾現(xiàn)象，讓開發(fā)商不能違約、不敢違約。

二、允許調(diào)整和改建項目用途

在樓市庫存較高的地區(qū)，首先對已批出去的土地，要引導企業(yè)調(diào)整土地用途；其次對正在開發(fā)建設的項目，允許企業(yè)根據(jù)市場的情況調(diào)整開發(fā)節(jié)奏，調(diào)整戶型結(jié)構(gòu)；再次允許尚未開工房地產(chǎn)項目用地按照有關(guān)規(guī)定改變用途，用于棚改安置房和公共租賃住房建設。此外，也可以鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)將符合條件的商品房改造為“創(chuàng)客空間”、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等，將去庫存與發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)結(jié)合起來，這項措施其實在一些地方已經(jīng)在推進。

三、成立去庫存專門工作小組和部門

從海南北海樓市去庫存的經(jīng)驗看，兩地均在樓市危機后組建了處置積壓房地產(chǎn)的相關(guān)責任部門，對于后期樓市的恢復起到了重要作用。因此，建議樓市庫存較高的地區(qū)也相應組建房地產(chǎn)“去庫存”領(lǐng)導小組，結(jié)合當?shù)氐膶嶋H情況，貫徹落實國務院的調(diào)控目標，及時反饋各地“去庫存”過程中的新情況、新問題，因地制宜、因城施策地解決“去庫存”過程中的個性化問題，挖掘房地產(chǎn)市場的發(fā)展?jié)摿Γせ罘康禺a(chǎn)發(fā)展能量，促進房地產(chǎn)均衡協(xié)調(diào)發(fā)展，讓房地產(chǎn)對地方經(jīng)濟發(fā)展的拉動推進作用發(fā)揮更加出色。