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單從房價上看，廣州人民無疑是一線城市中最幸福的群體。2016年上半年，在兄弟城市房價高歌猛進之際，廣州樓市雖然跟隨著“火”了一把，單月成交屢創(chuàng)新高，半年新建商品住宅網(wǎng)簽面積同比上升28.37%達634.72萬平方米，但網(wǎng)簽均價僅同比上漲7.90%，為15856元/平方米。

在去年以來的這一輪樓市去庫存中，廣州放量滯漲的走勢使得其房價漲幅不僅遠遠低于北、上、深等一線城市，更低于南京、合肥、蘇州等一大批二線城市，即便將之放在珠三角的東莞、佛山、中山、惠州、珠海等城市群中進行比較，廣州樓價漲幅也處于墊底地位。

經(jīng)過上半年的天量成交，廣州樓市庫存已顯著下降，有機構(gòu)統(tǒng)計顯示，目前的平均去化周期已經(jīng)低于10個月，供需關(guān)系開始發(fā)生變化。市場上有預(yù)期顯示當周邊城市房價直線飆升之后，廣州價格“洼地”遲早會被填平。事實果真如此么?

結(jié)構(gòu)性分化

廣州市房地產(chǎn)官方網(wǎng)站陽光家緣的數(shù)據(jù)顯示，上半年廣州一手住房網(wǎng)簽56843套，創(chuàng)下歷史新高，較去年同期增加33.52%，尤其4月-6月連續(xù)3個月的單月交易突破10000套的單月峰值。

廣州樓市典型放量得益于政策刺激。

2016年上半年，房地產(chǎn)政策接二連三出臺，從住房公積金調(diào)整，到降契稅；從全面實施營改增，到允許將商業(yè)用房改建為租賃住房等，鼓勵性政策刺激了購房需求。

無論一手還是二手房成交，均一改2015年前后的頹勢，在上半年3、4月份出現(xiàn)高潮，鑒于成交大幅上升，廣州樓市庫存下降，達到不足10個月的水平。

合富輝煌[0.00%]日前發(fā)布的《2016年上半年廣州房地產(chǎn)市場總結(jié)》報告顯示，廣州多數(shù)區(qū)域房價上漲，市區(qū)核心地段珠江新城、天河北、原東山等區(qū)域，或疊加江景資源的項目從2015年下半年就率先上漲，至今一年的累計漲幅已達到30%-40%。

即便一些非核心地段，如東圃、奧體廣氮、金沙洲、芳村等區(qū)域的項目，由于受到核心區(qū)價格攀升輻射，持續(xù)在售項目價格累計一年的升幅也在20%左右。

但從全市范圍來看，由于外圍區(qū)域成交量占據(jù)總成交的8成左右，使得均價水平漲幅不大。

根據(jù)合富輝煌的數(shù)據(jù)，2016年上半年廣州市住宅均價為16141元每平方米，同比2015年上半年上漲9%，中心五區(qū)(天河、荔灣、越秀、海珠、白云)的成交均價約34102元每平方米，同比上升13%。例如2014年以來最受關(guān)注的廣鋼新城板塊，目前在售樓盤銷售均價仍在30000元出頭，始終沒有太大變化。而南沙、亞運城等區(qū)域的房價也都相對平穩(wěn)。

土地市場同樣如此，在各地“地王”頻發(fā)的背景下，廣州依然不溫不火，1-4月大部分地塊均以底價成交，到5月份東部板塊幾宗二類居住用地出現(xiàn)超過100%的溢價，但成交均價大多低于8000元/平方米。

合富輝煌研究中心總監(jiān)馮佩云表示，廣州的市場情況相對比較復(fù)雜，沒有出現(xiàn)普遍上升的局面，結(jié)構(gòu)性特征頗為明顯。據(jù)介紹，中心城區(qū)土地供應(yīng)不足的地方價格攀升明顯，特別是優(yōu)質(zhì)地段的二手房價漲幅較大，有的漲幅高達百分之三四十。但更多周邊板塊還沒有出現(xiàn)大幅上漲的趨勢，雖然成交極為活躍，但鑒于后續(xù)供應(yīng)量巨大，這些區(qū)域的房價依然不具備上漲條件。

“被套”的開發(fā)商

事實上，結(jié)構(gòu)性分化使得廣州不少區(qū)域的樓市庫存形勢依然嚴峻，涉及其中的開發(fā)商大多深套其中，尤其在前幾年大量搶購地王的開發(fā)商，短期內(nèi)依然難以實現(xiàn)現(xiàn)金流回正值。

據(jù)合富輝煌預(yù)計，以當前的存量計算，中心五區(qū)的大戶型產(chǎn)品去化周期高達22.46個月，番禺區(qū)的存量也接近23個月。這說明即便在城市核心區(qū)域，高端豪宅的去化情況仍不樂觀。具體到項目上，例如佳兆業(yè)的城市廣場和天御兩個高單價項目的去化周期，分別高達55.8個月和31.5個月，位于白云區(qū)的恒大高端樓盤恒大御府的去化周期也高達16.5個月。

更為嚴峻的是，多家開發(fā)商深陷政府曾經(jīng)主導(dǎo)的明星板塊，如廣州亞運城、南站板塊以及廣鋼新城等。

2009年底，富力地產(chǎn)、碧桂園等開發(fā)商以255億的天價拍得廣州亞運城地塊，至今該地塊依然保持著全國總價地王的最高紀錄。之后，世茂房地產(chǎn)和中信房地產(chǎn)入股，5家開發(fā)商各自持有項目公司20%的權(quán)益。但截至2015年，該項目公司非但未能帶來投資收益，相反仍然錄得數(shù)千萬虧損。目前，該區(qū)域一手房均價仍在10000元/平方米出頭，與2010年最初開盤時相當。

最近兩年廣州樓市中最炙手可熱的廣鋼新城，號稱要打造廣州的曼哈頓，但樓市前景仍不樂觀。該板塊最為突出的項目是中?；骋继?，該項目是中海地產(chǎn)在2014年以115.1億元奪得，當初市場預(yù)計售價會超過40000元/平方米，但目前的平均售價約3.19萬/平方米，去化周期高達30.6個月。合富輝煌測算，自該項目開售以來的住宅銷售金額總計為32.43億元，距離收回115.1億的土地成本仍遙遙無期。

合富輝煌的統(tǒng)計顯示，廣鋼、南站、白云、南沙、黃埔的上十個地王項目均呈現(xiàn)去化壓力較大的情況，加上這些區(qū)域的土地儲備充足，開發(fā)商基于回款壓力，很難輕易調(diào)高售價。

擺不脫的土地財政

在業(yè)內(nèi)人士看來，廣州樓市放量滯漲的原因在于供應(yīng)基本滿足了市場需求，其連續(xù)多年的大量而充足的土地供應(yīng)是保持二級市場上房價穩(wěn)定的根源。

據(jù)了解，作為廣東省會城市的廣州每年承擔(dān)著大量財政轉(zhuǎn)移支付壓力，廣州收入的每1元錢的財稅中，大概有0. 75元貢獻給中央和省，自己只留下0.25元。這使得廣州公共預(yù)算收入不足，以2015年為例，僅為1349.1億元，是深圳的一半左右，不僅遠不如天津和重慶兩大直轄市，也不如蘇州，與其身后武漢和杭州差不多，僅位列全國第七。

政府缺錢導(dǎo)致賣地頗為積極。數(shù)據(jù)顯示，2010年亞運會之后，廣州有意識增加土地供應(yīng)，尤其在2013年之后，年度土地成交屢創(chuàng)新高，2013年-2015年，廣州土地市場總成交金額分別為762億、822億和959億，每年土地成交面積均超過1000萬平方米，2015年達到1691萬平方米。

從某種程度上看，只要廣州土地供應(yīng)節(jié)奏不放緩，就不會存在太大的房價上漲預(yù)期。根據(jù)廣州4月份公布《廣州市2016年建設(shè)用地供應(yīng)宗地表》，今年預(yù)計供應(yīng)241宗地塊，總用地面積約1730萬平方米。其中宅地(包括村住宅用地、保障用地等)計劃供應(yīng)75宗，占地約475.4萬平方米;商業(yè)用地(包括村住宅用地、保障用地等)共84宗，占地約384.6萬平方米。

從總量上看，廣州今年的土地出讓計劃總量超過去年。上半年，廣州土地成交僅完成了全年任務(wù)的1/4，這意味著，下半年將毫無意外地掀起賣地高潮。