2023年，僅部分城市個(gè)別地塊熱度較高，整體低迷態(tài)勢(shì)未改。從機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)來(lái)看，2023年全國(guó)300城住宅用地出讓金約2.87萬(wàn)億元，同比下降15%；住宅成交樓面均價(jià)為5818元/平方米，同比上漲7.42%。
這一年，“集中供地”進(jìn)一步淡化，“多次少量”成常態(tài)。房企整體的投資策略是謹(jǐn)慎中保持聚焦，摒棄多數(shù)三四線(xiàn)城市，加碼一二線(xiàn)城市的優(yōu)質(zhì)地塊。位居2023年賣(mài)地金額前三名的城市分別為上海、杭州、北京，其代表著重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)的行情，那么這些城市土地市場(chǎng)有何特點(diǎn)？2024年土拍有何趨勢(shì)？
2023年，全國(guó)土地市場(chǎng)供應(yīng)及交易呈現(xiàn)走低的走勢(shì)。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年，全國(guó)300城共推出各類(lèi)用地規(guī)劃建筑面積18.89億平方米，同比下降16.09%；成交規(guī)劃建筑面積近16億平方米，同比下降16.72%。全國(guó)300城成交樓面均價(jià)為2215元/平方米，同比上漲2.58%；平均溢價(jià)率為4.22%，同比增長(zhǎng)1.17個(gè)百分點(diǎn)；各類(lèi)用地出讓金達(dá)3.55萬(wàn)億元，同比下降14.61%。值得關(guān)注的是，2023年，共流拍地塊1197宗，流拍率為17.05%，同比增長(zhǎng)0.36個(gè)百分點(diǎn)。
而在住宅用地方面，據(jù)上述數(shù)據(jù)顯示，2023年，全國(guó)300城住宅用地出讓金約2.87萬(wàn)億元，同比下降15%；住宅成交樓面均價(jià)為5818元/平方米，同比上漲7.42%；平均溢價(jià)率為4.73%，同比增長(zhǎng)1.68個(gè)百分點(diǎn)。
另?yè)?jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，全年土地市場(chǎng)成交建筑面積12.8億平方米，較2022年同期下降了20%，總成交規(guī)模刷新近十年新低；成交金額3.9萬(wàn)億元，同比下降18%，連續(xù)三年下降。
由于房企的投資策略大多是謹(jǐn)慎中保持聚焦，摒棄多數(shù)三四線(xiàn)城市，加碼一二線(xiàn)城市的優(yōu)質(zhì)地塊。因此，從整體來(lái)看，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年，一線(xiàn)城市住宅用地出讓金同比下降15.2%，二線(xiàn)城市住宅用地出讓金同比下降12.2%，三四線(xiàn)城市住宅用地出讓金同比下降18.6%。
具體城市土地出讓金的排名也一直是業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2023年住宅用地出讓金TOP20城市中，上海以2202億元排名第一、杭州1780億元排名第二、北京1741億元排名第三；第四至第十分別為廣州、成都、南京、西安、蘇州、武漢、常州。
其中，上海2023年土地市場(chǎng)共成交72宗涉宅用地，共攬金2202億元，成交金額較2022年全年下降超20%。而從近年來(lái)上海土地市場(chǎng)收金情況來(lái)看，2022年、2021年、2020年、2019年上海土地出讓金分別為2840億元、2825億元、2313億元、1575億元。由此看來(lái)，2023年的土地出讓金規(guī)模相比于前三年有所下滑，僅高于2019年的水平。
2023年杭州宅地共進(jìn)行了15場(chǎng)土拍，累計(jì)成交123宗涉宅地塊，總土地出讓金約1780億元，僅次于上海，位列全國(guó)第二名。但是從杭州近六年數(shù)據(jù)來(lái)看，2023年仍為這幾年的最低值。過(guò)去五年，杭州每年的土地出讓金均超過(guò)2000億元，2021年甚至超過(guò)3000億元。
值得關(guān)注的是，杭州本土民營(yíng)企業(yè)拿地積極，比如，濱江集團(tuán)、偉星房產(chǎn)、坤和集團(tuán)、建杭置業(yè)等，杭州本土民營(yíng)企業(yè)競(jìng)得的宅地占杭州市區(qū)總成交宅地宗數(shù)超過(guò)半數(shù)。
與上海、杭州不同，北京2023年土地出讓金則出現(xiàn)增長(zhǎng)。北京2023年共計(jì)舉行了27場(chǎng)土拍，成功出讓61宗涉宅用地，收獲土地出讓金1741.36億元，同比增長(zhǎng)7.8%，但成交樓面均價(jià)同比下降7.1%。值得注意的是，2023年，許多地方“新面孔”也參與北京土拍中，參加搖號(hào)大戰(zhàn)表現(xiàn)積極。比如，福建雄旺、石家莊創(chuàng)世紀(jì)、南通中皋等均在北京獲得一宗地塊。
從2023年整體土地市場(chǎng)來(lái)看，僅部分城市個(gè)別地塊熱度較高，整體低迷態(tài)勢(shì)未改。“集中供地”進(jìn)一步淡化，“多次少量”成常態(tài)。在土拍規(guī)則方面，2023年9月底，自然資源部向各省市自然資源主管部門(mén)下發(fā)的文件中包含：建議取消土地拍賣(mài)中的地價(jià)限制；建議取消遠(yuǎn)郊區(qū)容積率1.0限制等內(nèi)容。根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，2023年10月份以來(lái)，22城相繼發(fā)布新掛牌宅地公告，19城優(yōu)化地價(jià)上限要求，其中18城推出住宅用地不設(shè)最高限價(jià)（天津部分地塊取消地價(jià)上限），寧波溢價(jià)率上限由15%提升至30%；而北京、上海、深圳仍延續(xù)之前的限地價(jià)規(guī)則。
對(duì)此，中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，去年土地限價(jià)的調(diào)整是順應(yīng)“房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化”這一新形勢(shì)所采取的舉措。而展望2024年，土地規(guī)則有望繼續(xù)優(yōu)化調(diào)整，活躍土地市場(chǎng)，未取消地價(jià)上限的城市，有望根據(jù)市場(chǎng)變化優(yōu)化土拍規(guī)則，如部分區(qū)域取消或提升溢價(jià)率上限等。
克而瑞分析人士則認(rèn)為，雖然“限價(jià)”取消后為開(kāi)發(fā)商留足利潤(rùn)、調(diào)動(dòng)拿地積極性，但考慮到不同地塊的區(qū)位條件和地塊價(jià)值不同，即使盈利預(yù)期較佳，但在房企資金承壓的當(dāng)下，良好的回款速度和去化預(yù)期尤為重要，因此，只有少數(shù)核心地塊能保持高溢價(jià)，資質(zhì)一般的地塊仍以底價(jià)成交為主。由此來(lái)看，土拍熱度的整體低位還將在2024年延續(xù)。
對(duì)于2024年的投資格局，克而瑞分析人士表示，在城市層面，一二線(xiàn)城市無(wú)疑是房企投資的首選，但城市內(nèi)部的分化也將持續(xù)顯現(xiàn)，而三四線(xiàn)城市將持續(xù)保持大部分無(wú)人問(wèn)津、個(gè)別地塊零星火熱的局面；在企業(yè)層面，由于一二線(xiàn)城市以其較高的門(mén)檻將中小房企攔在門(mén)外，龍頭房企的優(yōu)勢(shì)將持續(xù)放大，未來(lái)優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)將更高比例地集中于龍頭房企手中；城投公司投資力度或?qū)⒊掷m(xù)收縮，但仍有部分托底需求；民企的投資則更依賴(lài)于市場(chǎng)整體的復(fù)蘇情況，需要更長(zhǎng)的修復(fù)期。