日本“空置房”之憂
看似平靜的日本樓市暗藏危機(jī)。根據(jù)日本總務(wù)省近日發(fā)布的住宅土地統(tǒng)計(jì)調(diào)查結(jié)果，日本全國(guó)住宅總量達(dá)到了6063萬戶，其中閑置空房占到了820萬戶，空置率為13.5%，比2008年調(diào)查時(shí)上升了0.4%，刷新歷史最高紀(jì)錄。另一方面，住宅總量同比增加了305萬戶，閑置住宅量同比增加63萬戶，兩者增幅均為歷史最多。
逐年增長(zhǎng)的空置房會(huì)給日本樓市帶來怎樣的影響？當(dāng)?shù)卣衷撊绾谓鉀Q空置房攀升的問題？
空置房激增
在人口減少的背景下，住宅套數(shù)卻在增加。按照最新的數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)在日本全國(guó)每7.4套房中就有一套空無人住。
“我們從新聞中知道這個(gè)數(shù)據(jù)后，感到非常驚訝。因?yàn)楹芏嗳诉€沒有屬于自己的房子，依舊辛勤工作準(zhǔn)備買房?！比毡緰|京居民西原貴子對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者感嘆，在她和周圍朋友的認(rèn)知里，日本的房屋供給應(yīng)該很緊張才對(duì)。
那么，是什么造成日本如此多的房屋被閑置？在中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員殷旭飛看來，主要是因?yàn)榍捌谌毡窘ㄔO(shè)了大量的房屋。“現(xiàn)在隨著人口老齡化以及家庭結(jié)構(gòu)的改變，人們對(duì)居住的需求總體下降，因此空置房數(shù)量大幅增加?！币笮耧w說。
當(dāng)?shù)孛襟w則指出，這種現(xiàn)象的背后應(yīng)該是有這樣幾個(gè)原因：一方面，1945年日本戰(zhàn)敗以后，經(jīng)過了將近70年的發(fā)展，日本社會(huì)的家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生了巨大的變化?！皬哪欠N幾代同堂的大家族轉(zhuǎn)變成為核心家庭的小家族，兒女和父母分居的也越來越多，原本的一家人可以說已經(jīng)不在同一個(gè)屋檐下；另一方面，隨著時(shí)間的推移、人口的老齡化和人口的適量萎縮，那么沒有人居住的房屋也就越來越多。
日本總務(wù)省統(tǒng)計(jì)局也公開表示：“今后隨著老齡化的加劇，老年人的不斷離世還將導(dǎo)致空置住宅的進(jìn)一步增多，因此日本政府應(yīng)該制定有效措施加以應(yīng)對(duì)?！?/p>
值得一提的是，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，日本47都道府縣中，住宅空置率最高的是山梨縣，達(dá)到了22%，其次為長(zhǎng)野縣(19.8%)以及和歌山縣(18.1%)。除此之外，東日本大地震的重災(zāi)區(qū)宮城縣的空置率則從前一次調(diào)查的13.7%降至9.4%，居全國(guó)最低，另一受害地區(qū)日本福島縣也從13%降至11.7%。有分析人士指出，東日本大地震讓重災(zāi)區(qū)的無數(shù)災(zāi)民失去了家園住所，因此在災(zāi)后重建期間，當(dāng)?shù)氐淖夥啃枨蟊容^高。
“如今，在日本買房的人似乎越來越少?！比毡局薪樯套籼俳ㄈ苍鴮?duì)記者抱怨稱，“20年前的日本小夫妻結(jié)婚之前，必然要買一套屬于自己的房子。而近幾年，日本年輕人更傾向于租房。更讓我們頭疼的是，因?yàn)槿丝诘睦淆g化，我們的房屋租售量也在下降?！?/p>
據(jù)佐藤建三透露，今年年初，幾家同行的收益與去年同期相比較，下跌了三成?！叭毡镜姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)似乎進(jìn)入了冰凍期。”佐藤建三擔(dān)憂地表示。
與中國(guó)不同
其實(shí)，在提到“空置房”時(shí)，很多人不免想到了另外一個(gè)房屋空置率嚴(yán)重的國(guó)家，那就是中國(guó)。
今年6月，由西南財(cái)大發(fā)布的《城鎮(zhèn)住房空置率及住房市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)2014》的報(bào)告顯示，2013年，中國(guó)城鎮(zhèn)地區(qū)自住房空置率高達(dá)22.4%，存在嚴(yán)重供給過剩。
在日本“空置房”攀升的消息傳出后，不免有人會(huì)拿中國(guó)的情況與之相比較。同樣是大規(guī)模房屋空置，這其中是否有相同的因素。
“中國(guó)出現(xiàn)不少空置房，除了投機(jī)性囤積的房屋外，也有因?yàn)樵O(shè)計(jì)、規(guī)劃、區(qū)位以及交通等環(huán)境不佳而導(dǎo)致難以售賣。不過，市場(chǎng)需求仍然旺盛，只是不能滿足購(gòu)房者要求而導(dǎo)致的空置。日本的房屋閑置，與中國(guó)的情況是明顯不同的?！币笮耧w告訴記者。
仔細(xì)研究發(fā)現(xiàn)，日本的房地產(chǎn)情況確實(shí)與中國(guó)不同。
“二者不能相提并論，因?yàn)樵谌毡?，如果想把買房作為一個(gè)投資的手段，收益顯然是不如在中國(guó)的油水多?！弊籼俳ㄈ寡?。
據(jù)專業(yè)人士介紹，在日本買房的收益大概只有2%左右，但是從買房的那一天開始，各種各樣的“費(fèi)”剪不斷理還亂，中途不管是買賣、交換或者贈(zèng)與，所交的各種費(fèi)稅都是令人瞠目結(jié)舌的。所以，在日本如果真是把購(gòu)買房屋作為增值的手段，實(shí)在不是一本萬利的事情。
而且，相比中國(guó)人購(gòu)房的“急迫”，日本人對(duì)于買房這件事情從來都是被動(dòng)的。
在日本曾有過這樣一個(gè)問卷調(diào)查：你覺得土地是比存款或股票更有潛力的資產(chǎn)嗎？結(jié)果顯示，2000年以后，回答“否”的占38.8%，首次超過“是”的回答者。這意味著，經(jīng)濟(jì)泡沫破滅以后，日本人對(duì)房地產(chǎn)的想法完全改變了?，F(xiàn)在，買房子已經(jīng)不是日本人一輩子的夢(mèng)想，2009年的新房成交量比2000年減少了1/3。
記者也從很多當(dāng)?shù)鼐用衲抢锪私獾?，現(xiàn)階段，日本人對(duì)于房地產(chǎn)投資是一種“躲避”的心態(tài)，他們更愿意從事金融方面的投資。
日本人安達(dá)佑實(shí)告訴記者，日本民眾至今對(duì)資本市場(chǎng)依舊沒有恢復(fù)信心。“中國(guó)人如果有錢，一家人可以有很多套房。而這在日本是不存在的事情，我們只有在結(jié)婚生子的時(shí)候，才會(huì)因?yàn)樾枨筚?gòu)買房產(chǎn)?！?/p>
仔細(xì)想來，日本人表現(xiàn)出對(duì)房地產(chǎn)投資的“小心翼翼”也不是沒有道理。在近1/4個(gè)世紀(jì)里，日本的房地產(chǎn)價(jià)格都處于下降狀態(tài)。據(jù)野村綜合研究所(NRI)預(yù)計(jì)，1990年至2002年間，日本的國(guó)民財(cái)富約蒸發(fā)了9.3萬億美元。
“在這樣的情況下，政府還大規(guī)模建造房屋。如此看來，房屋閑置率上升真的是太正常了?！卑策_(dá)佑實(shí)說。
當(dāng)然，和中國(guó)一樣，在空置房規(guī)模上升的同時(shí)，日本的房?jī)r(jià)卻依舊堅(jiān)挺。在殷旭飛看來，當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)堅(jiān)挺可能與日本房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)、不活躍有關(guān)，日本嚴(yán)禁投機(jī)性房產(chǎn)交易，一旦交易房產(chǎn)將面臨各種稅費(fèi)，導(dǎo)致交易量不大，房?jī)r(jià)平穩(wěn)。
危險(xiǎn)“潛伏”
顯然，空置房數(shù)量上升對(duì)于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)來說，絕非幸事。
西原貴子告訴記者，在日本，房屋是一個(gè)稀有的資源?！八?，對(duì)于日本政府來說，這些沒人住的房屋其實(shí)是一種財(cái)力、物力、人力的浪費(fèi)。”
當(dāng)然，更讓人擔(dān)憂的是，大量房屋被閑置，可能導(dǎo)致日本房?jī)r(jià)未來出現(xiàn)大幅度下降的危險(xiǎn)。據(jù)當(dāng)?shù)厝私榻B，這樣的情況在1985年到1989年出現(xiàn)過。
“那個(gè)時(shí)候，房?jī)r(jià)一直處于瘋漲的階段，1980年一套30平方米的房子在京都市中心還只要3000萬日元，但1985年就要5000萬日元，1987年就要8000萬日元了?！痹诎策_(dá)佑實(shí)的祖父看來，如今居高的日本房?jī)r(jià)，正如早些年日本房地產(chǎn)泡沫破裂前的“狂歡”。
“祖父認(rèn)為，如今東京的房?jī)r(jià)水平(約每平方米4萬元人民幣)，和房屋被閑置的數(shù)量對(duì)比，體現(xiàn)出日本房地產(chǎn)存在著很多問題。”安達(dá)佑實(shí)說。
殷旭飛也表示，空置房的增加，是資源不充分利用和浪費(fèi)的一種體現(xiàn)?！叭毡究罩梅康脑黾?，對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)而言也不是一個(gè)好信號(hào)，反映了整體的供過于求?！币笮耧w說。
東京都大田區(qū)某不動(dòng)產(chǎn)公司社長(zhǎng)則從社會(huì)角度分析了日本空置房增多的危險(xiǎn)性?！笆紫龋恍┎坏赖碌娜藭?huì)將空房視為垃圾場(chǎng)所，不斷向空房扔棄廢棄物，久而久之，廢棄垃圾就會(huì)散發(fā)惡臭，給附近居民帶來困擾。其次，空房會(huì)成為不法分子的犯罪對(duì)象，比如放火等；再者，比如發(fā)生地震等自然災(zāi)害時(shí)，空房倒塌可能會(huì)堵塞避難道路，甚至引發(fā)火災(zāi)延燒周邊住宅，對(duì)于上述一系列危害情況，受害者都可以向空房所有人起訴，提出賠償?！痹撋玳L(zhǎng)表示。
既然日本房產(chǎn)閑置空房存在如此之多的危險(xiǎn)，那么所有人為何會(huì)置之不顧呢？
對(duì)此，上述社長(zhǎng)表示：“閑置空房不斷增加的原因之一就是，一旦空房被拆毀變成空地皮，那么空房持有人就將繳納更多的稅費(fèi)。換句話說，空房變成地皮后，其繳納的固定資產(chǎn)稅額將暴漲?！?/p>
例如，200平方米以下的住房每年所需繳納的稅收僅為空地皮固定資產(chǎn)稅的1/6，超出200平方米以上的部分則按照其1/3進(jìn)行繳納，因此，空房在繳稅方面有很大的優(yōu)惠。
另外，即便是對(duì)閑置空房進(jìn)行處置，許多住房也無法進(jìn)行重建，因?yàn)榘凑杖毡窘ㄖ鶞?zhǔn)法，原則上住房必須遠(yuǎn)離道路2米以上，但是如今許多日本閑置空房都是非常古老的建筑，很難滿足該條件，這種情況下，只能將其長(zhǎng)期放置。
除此之外，日本住房拆毀成本非常高，按照一套獨(dú)棟住房計(jì)算，小型的木造結(jié)構(gòu)住房也需要花費(fèi)100萬日元(約合人民幣6萬元)左右的拆卸費(fèi)。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，雖然這些日本房產(chǎn)長(zhǎng)期閑置，但是土地仍屬于私有地，因此當(dāng)?shù)卣彩菍?duì)此束手無策。當(dāng)然，還存在一些住房所有人去世后無人繼承的情況，這種情況更是讓政府難以處理。
困境如何解
那么，日本房屋空置的問題真的就無法解決了么？
記者了解到，如今，日本地方政府正在試圖拿出一些舉措來緩解這種狀況。比如，秋田縣大邱市的政府，為了防止空置房的年久失修而傷人，他們?cè)诎l(fā)現(xiàn)空置房有危險(xiǎn)的跡象的時(shí)候就通知房主進(jìn)行維修，如果房主沒有行動(dòng)的話，政府就代替維修，最后把請(qǐng)求書送給房主，讓他來買單。
“據(jù)我所知，像京都市政府會(huì)對(duì)這些事情進(jìn)行調(diào)查，然后勸空置房屋的房主們把房屋出租、交易，這樣也讓房屋的屋主受益，政府也可以減清一些負(fù)擔(dān)?！币晃蝗毡痉康禺a(chǎn)分析師告訴記者。
只是，要真正實(shí)行起來困難重重，收效也并不大。
“政府在查證房主身份的過程中就會(huì)遇到難題。哪怕是稅務(wù)部門，也不能夠隨便提供房主的信息，因?yàn)檫@在日本是違規(guī)的，會(huì)被視為違反個(gè)人信息保密法的義務(wù)。”佐藤建三告訴記者。
據(jù)記者了解到，近日，日本厚生勞動(dòng)省另辟蹊徑。今年4月，勞動(dòng)省開始了一項(xiàng)試點(diǎn)工程，將空置房屋提供給低收入老人居住。這個(gè)工程旨在鼓勵(lì)房屋擁有者出租不在使用的房子給低收入老人。在這個(gè)工程中，非營(yíng)利組織將為高齡租客提供日常生活的幫助與支持，以緩解房主對(duì)于發(fā)生老人“孤獨(dú)死”的擔(dān)憂。同時(shí)，國(guó)土交通省也正在計(jì)劃討論放寬與《建筑基準(zhǔn)法》相關(guān)的條例，使空置房屋“變身”團(tuán)體家屋或使其他老年服務(wù)機(jī)構(gòu)更加便利。
對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士直言，將空置房屋轉(zhuǎn)換為高齡低收入人群的福音，是一個(gè)值得肯定的行政作為。但是，這項(xiàng)工程畢竟?fàn)可娴轿葜鞯膫€(gè)人意愿。也就是說，如果要將這個(gè)實(shí)踐普及開來，是否給了空置房屋主足夠的動(dòng)機(jī)去響應(yīng)號(hào)召，能否解決他們的后顧之憂很是關(guān)鍵。
與此同時(shí)，為了解決房屋閑置問題，并促進(jìn)二手房交易和裝修市場(chǎng)的擴(kuò)大以帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，日本政府將降低二手房貸款利率并減免稅收。具體而言，針對(duì)購(gòu)買二手房的消費(fèi)者，政府將降低裝修費(fèi)用貸款利率；針對(duì)二手房住宅經(jīng)營(yíng)者，若其能提供抗震維修服務(wù)，政府或?qū)p免其稅收。預(yù)計(jì)到2020年將實(shí)現(xiàn)2萬億日元的市場(chǎng)交易額，與2010年相比將擴(kuò)大一倍。
此外，記者還從當(dāng)?shù)亓私獾?，日本政府正在討論修改名為“flat 35”的住房貸款政策。據(jù)悉，政策由住宅金融支援機(jī)構(gòu)和民間金融機(jī)關(guān)共同推出，貸款利率可35年維持不變。舊政策僅局限于新房和二手房的購(gòu)買，新政策明年推出后，消費(fèi)者有望在進(jìn)行二手房裝修時(shí)也采用“flat 35”貸款。
數(shù)據(jù)顯示，英美國(guó)家二手房的交易量約占全體住宅市場(chǎng)的80%到90%，而日本僅為10%，比例極低。官方調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，日本二手房的改建費(fèi)用極高，約為600萬日元(約合人民幣361107元)。消費(fèi)者即使以低價(jià)購(gòu)買了二手房，但仍需貸款解決高額的裝修費(fèi)用問題。許多消費(fèi)者因此選擇放棄購(gòu)買。貸款利率的降低預(yù)期能夠緩解這一現(xiàn)象。
抄底時(shí)機(jī)到？
雖然日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)如今危機(jī)潛伏，卻仍然無法阻止海外投資商的熱情。
“因?yàn)槿毡尽罩梅俊瘮?shù)量的增加，反而讓一些海外房地產(chǎn)商看到了一些商機(jī)，他們認(rèn)為抄底日本的時(shí)機(jī)到來了?！弊籼俳ㄈf。
有數(shù)據(jù)顯示，自今年2月開始，日本東京和大阪的房?jī)r(jià)上漲了約15%?！叭毡井?dāng)?shù)氐姆课菔袌?chǎng)供應(yīng)量充分，現(xiàn)在入市，可以挑選最有利的資源?！币晃环康禺a(chǎn)商對(duì)記者透露。
從宏觀角度來看，在近3年內(nèi)，東京、大阪中心地帶房產(chǎn)價(jià)格預(yù)計(jì)將上漲30%；從回報(bào)率來說，其新房的回報(bào)率高達(dá)5%以上，而二手房更會(huì)超過10%。
搜房日本網(wǎng)負(fù)責(zé)人也表示，“抄底日本樓市的機(jī)會(huì)已經(jīng)到來。”
其實(shí)，外資對(duì)日本房地產(chǎn)市場(chǎng)的覬覦已經(jīng)不是新鮮事。記者了解到，今年上半年，日本資金規(guī)模最大的一起交易是東京的大型綜合大廈“Nakano Central Park”的交易案。法國(guó)的保險(xiǎn)公司安盛集團(tuán)(AXA)收購(gòu)了該綜合大廈的東樓，加上日本企業(yè)收購(gòu)的該大廈的其他大樓，交易額合計(jì)達(dá)到1845億日元(約合人民幣111.6億元)。
“如今，整個(gè)亞洲房?jī)r(jià)都處于高位，雖然日本東京、韓國(guó)首爾的房?jī)r(jià)相對(duì)于歐美某些城市來說，投資風(fēng)險(xiǎn)較高，但是依舊有讓人欣喜的增長(zhǎng)潛能?！痹谕顿Y者看來，日本未來房?jī)r(jià)潛能巨大，大規(guī)模資金入場(chǎng)，有望讓日本樓市進(jìn)入新一輪投資熱潮。
在多位接受記者采訪的分析人士看來，外資在這個(gè)時(shí)點(diǎn)大規(guī)模涌入的主要原因還包括日本央行一年多前實(shí)施了超級(jí)寬松貨幣政策。
當(dāng)然，對(duì)于日本房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展也有不少悲觀者?！巴顿Y日本房地產(chǎn)還是謹(jǐn)慎為好?！比毡咀∮巡粍?dòng)產(chǎn)的相關(guān)人士直言，一直以來，日本房地產(chǎn)市場(chǎng)中的剛性需求就不是很多。況且如此高的房屋閑置數(shù)量已經(jīng)說明了一些問題。
“房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)過量，對(duì)于整體房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，就是警戒投資過熱的信號(hào)?！痹撊耸空f。