“目前中國的人均住房量已經(jīng)相當(dāng)高了?，F(xiàn)在使用住房公積金貸款購房的客戶一部分存在改善住房的需求，另外還有一些準(zhǔn)備結(jié)婚的年輕人有所需求。但這種需求總量不會很大，其對于亟需釋放的龐大房地產(chǎn)庫存而言起到的作用是非常有限的。在這種現(xiàn)況下，再采取措施刺激也沒有太大意義”
“目前用住房公積金貸款購房的客戶均可享受7折優(yōu)惠。”重慶首鋼美利山公園城市售樓中心一位工作人員對法治周末記者說，“公積金新政相關(guān)有利措施或許將進(jìn)一步刺激房市行情?！?/p>
該工作人員口中的“公積金新政”是指10月9日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、人民銀行[微博]聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于發(fā)展住房公積金個人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》(以下簡稱《通知》)。
據(jù)記者了解，此次公積金新政涉及到異地購房可申請公積金貸款、貸款繳存時間要求縮至半年、85%以下發(fā)放率城市可適當(dāng)提高貸款額度，取消貸款評估、擔(dān)保費(fèi)等多項(xiàng)新規(guī)定。
“此次公積金新政暗示著國家對房貸政策的進(jìn)一步松綁，也是針對目前房地產(chǎn)狀況采取的一種措施，以此緩解房地產(chǎn)困境。”中國政法大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任符啟林對法治周末記者說。
公積金新政宛如一潭“活水”注入低迷的房地產(chǎn)市場，那么它對房市到底能起多大作用呢？
多項(xiàng)新規(guī)欲挽房市
“住房公積金貸款買房對職工而言是很方便的。首先它的貸款利率比較低，一般利率為4%或4.5%，而銀行貸款則在5.6%至6.55%之間；另一方面則是住房公積金貸款不用提供收入證明。但申請公積金貸款需要達(dá)到一定的繳存年限且一般為首套住房?！鄙綎|煙臺某地產(chǎn)公司的置業(yè)顧問劉青對法治周末記者說。
《通知》顯示，“職工連續(xù)繳存6個月即可申請公積金貸款”“住房公積金貸款對象為購買首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的繳存職工”。而法治周末記者查閱資料了解到，之前職工須連續(xù)繳存12個月才可申請貸款且貸款對象實(shí)行支持首套、限制二套、嚴(yán)禁三套政策。
“此次對于貸款條件及貸款對象的放寬，應(yīng)該會鼓勵或激發(fā)相當(dāng)一部分具有剛性需求的購房者進(jìn)入房地產(chǎn)市場，有助于提振房地產(chǎn)需求，刺激房地產(chǎn)市場的發(fā)展?！北本┛萍即髮W(xué)東凌經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授劉澄對法治周末記者說。
與此同時，法治周末記者發(fā)現(xiàn)，此次《通知》最大的亮點(diǎn)則是住房公積金異地互認(rèn)、異地貸款相關(guān)規(guī)定，即“各地要實(shí)現(xiàn)住房公積金繳存異地互認(rèn)和轉(zhuǎn)移接續(xù)，并推進(jìn)異地貸款業(yè)務(wù)”。
“現(xiàn)在我們的公積金管理以屬地管理為主，不能滿足資金的有效調(diào)集，比如在一些縣或市，由于人口比較少，原有居民自住房比例也比較高，這時公積金的貸款使用量不大，也導(dǎo)致很多縣級市房地產(chǎn)總量過剩；而同時一些大城市則存在住房公積金發(fā)放緊張的境況?！眲⒊谓榻B說。
“在這種背景下，進(jìn)行公積金的跨區(qū)域調(diào)度，將分散管理轉(zhuǎn)變?yōu)榻y(tǒng)一調(diào)配很有必要。此次簡化住房公積金使用的條件有利于合理調(diào)配全國資源，滿足更多人住房改善需求?！眲⒊窝a(bǔ)充道。
對此，符啟林也表示，異地貸款將打破住房公積金使用的地域限制?！巴瑫r，針對異地貸款也應(yīng)注意防止出現(xiàn)個人多地申請首套房現(xiàn)象，這就要求相關(guān)部門及銀行對貸款信息實(shí)現(xiàn)資源共享。”
“異地貸款‘破冰’給異地購房貸款打開了大門，將激發(fā)大量的‘回鄉(xiāng)置業(yè)需求’?！蓖咦稍冄芯坎靠偙O(jiān)張宏偉日前公開表示。
同時，《通知》提到“住房公積金個人住房貸款發(fā)放率低于85%的設(shè)區(qū)城市適當(dāng)提高首套自住住房貸款額度。對于發(fā)放率在85%以上的城市，要主動采取措施，積極協(xié)調(diào)商業(yè)銀行發(fā)放住房公積金和商業(yè)銀行的組合貸款”。
“這也是增加住房公積金使用率的一種方式?！眲⒊握f，“同時《通知》中對于取消貸款評估、擔(dān)保費(fèi)等費(fèi)用的規(guī)定，雖然費(fèi)用數(shù)額并不大，但在客觀上也減輕了購房者的壓力及交易成本?！?/p>
新政刺激作用有限
“國家自從實(shí)行公積金政策以來，住房公積金對改善職工住房起到了一定的作用，但也應(yīng)該看到目前公積金余量龐大，其作用也并沒有完全發(fā)揮?！眲⒊握f。
來自住房城鄉(xiāng)建設(shè)部的公開資料顯示，截至2014年8月末，全國住房公積金個人住房貸款余額達(dá)2.43萬億元，全國繳存住房公積金職工為1.07億人，繳存總額7.03萬億元，職工提取總額3.49萬億元，繳存余額3.54萬億元。
“雖然此次改革主要刺激了低收入者的剛性需求，對于提振房地產(chǎn)市場會有一定的作用，但我認(rèn)為作用并不會太大?！眲⒊伪硎?。
“目前中國的人均住房量已經(jīng)相當(dāng)高了?，F(xiàn)在使用住房公積金貸款購房的客戶一部分存在改善住房的需求，另外還有一些是準(zhǔn)備結(jié)婚的年輕人有所需求。但這種需求總量不會很大，其對于亟需釋放的龐大房地產(chǎn)庫存而言起到的作用是非常有限的。這種現(xiàn)況下，再采取措施刺激也沒有太大意義，并有可能助長房地產(chǎn)市場泡沫的發(fā)展。”劉澄解釋道。
符啟林也贊同了上述觀點(diǎn)，他表示：“公眾購買住房時往往存在觀望心理，目前大家對房地產(chǎn)市場處于低迷的情況都很清楚。即使再好的刺激政策，整個行情不好也無法調(diào)動大家的積極性。我認(rèn)為此次新政策的出臺對房地產(chǎn)會有一定的效果，但是不要寄予太多希望?！?/p>
“這次住建部等部門對住房公積金的新政策也發(fā)出了一個信號，其實(shí)是變相地放寬了房貸的政策，從過去嚴(yán)格的限制變成了現(xiàn)在對房市的一種偏中性的支持?！眲⒊瓮瑫r表示。
進(jìn)一步建立住宅銀行
“目前住房公積金的使用出現(xiàn)了一些怪象，如大家普遍說的‘劫貧濟(jì)富’弊病。這其實(shí)歸因于當(dāng)前的運(yùn)營機(jī)制問題，因此我比較贊同成立住宅銀行?！狈麊⒘终f。
據(jù)符啟林介紹，住宅銀行指的是在三大政策性銀行(即國家開發(fā)銀行、中國進(jìn)出口銀行、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行)之外，建立一個滿足公眾住房需求、貸款利率低于商業(yè)銀行利率，能夠?qū)崿F(xiàn)住房公積金的統(tǒng)一調(diào)配、統(tǒng)一使用的政策性銀行。
劉澄也表達(dá)了對進(jìn)一步建立住宅銀行的期望。他說：“建立統(tǒng)一的住房公積金賬戶，集中調(diào)配，集中使用，最終成立住宅銀行。能夠提高公積金的自主運(yùn)作能力以及市場化的發(fā)展能力，以使公積金發(fā)揮更大的積極作用。”
劉澄認(rèn)為，此次公積金新政更多的是一種救市行為，但長期來看，應(yīng)當(dāng)著重在住房公積金的管理體制與管理模式上，在程序上做頂層設(shè)計(jì)，為住房公積金貸款作最終市場定位，應(yīng)該走向住宅銀行市場化運(yùn)作。
“傳統(tǒng)上的住房公積金作用已經(jīng)走到了歷史的盡頭，發(fā)揮了其應(yīng)有的作用。下一步必須進(jìn)一步創(chuàng)新，在新的體制下實(shí)現(xiàn)住房公積金的使用效率，在制度上將其變成一個金融機(jī)構(gòu)。提高公積金的使用效率，發(fā)揮住房建設(shè)的應(yīng)有作用，也就是說變成銀行體系的重要組成部分?！眲⒊芜M(jìn)一步解釋到。