11月8日（星期六），在北京柏悅酒店，鳳凰財經(jīng)邀請正在參加APEC會議的政治、經(jīng)濟、學(xué)界及企業(yè)界代表共聚一堂，以“商業(yè)新格局”為主題，圍繞亞太地區(qū)經(jīng)貿(mào)合作、新經(jīng)濟發(fā)展機遇展開討論交流，為推進亞太地區(qū)合作與共同發(fā)展主題碰撞出智慧和思想的火花。
時間進入11月，“金九銀十”后各線住宅地產(chǎn)銷售情況漸漸得出。作為數(shù)據(jù)支撐，在2014的年尾佐證這中國地產(chǎn)行業(yè)風云莫測的一年。在北京首創(chuàng)集團董事長劉曉光的觀察中，數(shù)字得出的結(jié)果，映射著從暴利回歸常態(tài)的現(xiàn)實。“房地產(chǎn)銷售的總量肯定沒有減少，但是增幅已經(jīng)大幅下降，中國地產(chǎn)行業(yè)在向著回暖方向發(fā)展?！苯?jīng)過一年的調(diào)整，房地產(chǎn)市場整體趨穩(wěn)，部分回調(diào)已經(jīng)成為行業(yè)觀察者共識。而在部分體量有限的房企，尤其民營企業(yè)一片哀嚎中，行業(yè)內(nèi)部的分化趨勢似乎越發(fā)明顯。
在劉曉光看來，分化的趨勢主要體現(xiàn)在城市與價格中，“各線城市依據(jù)住宅的價值，出現(xiàn)更大的落差，這種落差將直接體現(xiàn)在房價上，地租的作用越來越明顯。”
很多人買的金融產(chǎn)品還是回流到房地產(chǎn)
對于許多地產(chǎn)商在2014所經(jīng)歷的風暴看來，競爭與生存之間的分化在于融資能力。房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，當金融機構(gòu)收緊信貸時，打擊可以是致命的。這也是不久前，在采訪中坤集團董事長黃怒波時，他認為中國大多數(shù)地產(chǎn)商都躲不過這次清盤的直接依據(jù)?！叭绻恍┓科蟋F(xiàn)在還光靠銀行和自有資金維持的話，就會被對手拉開更大的差距。”劉曉光談及這個節(jié)點看起來胸有成竹，“下一步中國地產(chǎn)，資金需求肯定還是第一位的。房地產(chǎn)本質(zhì)上一個金融問題，銀行貸款來源的比重必須向低比率走，更多通道來自資本市場。對于我們來說，針對國內(nèi)國外兩個市場增發(fā)股權(quán)融資和一些債券融資，包括未來的證券資產(chǎn)化辦法，都是融資多樣化的途徑。”
話題進入金融領(lǐng)域，引出了現(xiàn)在的劉曉光對房產(chǎn)屬性新的認知。“現(xiàn)在很多人不是買房子了，他投一些金融投資品，這些金融投資品的資金流向是投房地產(chǎn)。這是因為房地產(chǎn)的金融屬性肯定加強了。從國外的情況來看，很多的中國投資者都希望通過一種投資的形式，有一些大的地產(chǎn)公司帶著他們所融的資金，去投資那些好的出租型物業(yè)，出租型商業(yè)，以期待一個長期穩(wěn)定的回報?！?/p>
中國缺好房子地產(chǎn)商不會大面積倒掉
而對于市場需求的認知，劉曉光這一代的地產(chǎn)商，始終對中國城鎮(zhèn)化進程給予厚望。從發(fā)達國家的城鎮(zhèn)化進程看來，不同階段對于地產(chǎn)與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需求大為不同。劉曉光把今天中國城鎮(zhèn)化進程與七十年代的日本相等價?！爸袊粫霈F(xiàn)大面積地產(chǎn)商倒掉的情況，中國之大，好房子之缺，未來購買階段的人口依然很大，只是在價格上一二線城市的房子會平穩(wěn)中略微上升?！?/p>
8、9月份開始，各地政府陸續(xù)出臺一系列針對二套房認定標準，限購政策解禁，房貸利率下調(diào)的措施，也成為地產(chǎn)行業(yè)整體止跌回暖的推手之一?！拔矣X得這實際上就是各地政府在救房地產(chǎn)市場?！眲怨庹f。在影響房價因素的考慮中，這次政府的行政干預(yù)已經(jīng)很難像過去那樣有立竿見影的效果，站在劉曉光等地產(chǎn)商的角度來說，時刻緊盯的仍舊是銀行的錢兜子。
“對房價的影響最關(guān)鍵的是開發(fā)貸和消費貸的問題，對于購房者購買力和房企舉足輕重。另外房價不能只區(qū)分是否一二三線城市，還要看城市本身的價值品質(zhì)，我剛從一些大省會城市回來，有些都已經(jīng)賣到五千塊錢。相反一些三四線城市價格確很高，還是城市價值決定了城市房產(chǎn)的價格?！?/p>
談《不動產(chǎn)條例》：不會很快出臺原因復(fù)雜
當然，影響房價的因素之復(fù)雜，一定不是一兩個變量可以起決定作用的，尤其當這種綜合影響的結(jié)果發(fā)生在中國。而供需關(guān)系作為主導(dǎo)價值鏈條的基本規(guī)律不會改變。在這個問題上，全社會的眼光都會顧及，反腐、房產(chǎn)稅，以及《不動產(chǎn)條例》帶來的變數(shù)上。對于始終懸而未決的政策醞釀，劉曉光的判斷是，“首先這些方案肯定已經(jīng)在做。第二，可能還要做一些試點。第三，它們的出臺不會很快。因為非常復(fù)雜，比如說老百姓依舊沒能有買一個永久性的房子，只是一個70年使用權(quán)。包含不同價格的房子，它的稅收比重怎么定，對于持有房屋套數(shù)如何區(qū)別對待，都是問題。”
做地產(chǎn)實際上也是中國夢的一部分
三十多年以來從事地產(chǎn)行業(yè)的商業(yè)情節(jié)，讓年近六旬的劉曉光依然難以割舍，尤其當他看到自己的同輩大佬任志強、馮侖等都已退居二線。“不是打不打算退的問題，這個年齡應(yīng)該是到了退休的時候了?！被仡櫼宦纷邅淼纳虡I(yè)人生，作為第一代的中國地產(chǎn)商，劉曉光們見證并參與了中國房地產(chǎn)行業(yè)從市場化改革，到極速甚至非理性膨脹的崢嶸年代，非議與推崇永遠會以不同的角度去解讀，從而在這段樓市商業(yè)史中留下注腳?！暗任覀冞@代落幕了，歷史定位會有那么幾條，一條我們都是先行者。我們做地產(chǎn)實際上也是中國夢的一部分?？梢哉f某種意義上也改變了中國的一部分。第二我們是市場經(jīng)濟的踐行者，從房地產(chǎn)市場從無到有，從有到解放再到今天，我們做了大量的探索。第三我們在不斷提升自己，從一開始賣了房就跑，再到管好房子，而現(xiàn)在我們不光蓋房子，還把產(chǎn)業(yè)和房子聚集在一起，可以給老百姓提供一個傳宗接代好的投資品?！眲怨馊缡钦f。