位于天津?yàn)I海新區(qū)的響螺灣商務(wù)區(qū)內(nèi)，十幾棟高樓靜靜矗立，層層疊疊地遮擋著海岸線的邊界。由于大多建筑仍處于在建施工階段，因此建筑工人成為這里最常見的“居民”，甚至這里的空氣都彌漫著鋼筋混凝土的氣息。
日前，隨著中鋼國際廣場開啟第二標(biāo)段工程，沉寂已久的響螺灣商務(wù)區(qū)再度進(jìn)入人們的視野。這個(gè)承載了“中國曼哈頓夢想”的商務(wù)區(qū)能否憑借天津自貿(mào)區(qū)的東風(fēng)從沉寂中蘇醒，仍有待時(shí)間檢驗(yàn)。
高空置之憂
按照最初的計(jì)劃，天津響螺灣商務(wù)區(qū)在2007年正式奠基時(shí)，共開工建設(shè)了39個(gè)項(xiàng)目，包括48棟樓宇。
《華夏時(shí)報(bào)》記者近日在響螺灣商務(wù)區(qū)走訪時(shí)看到，這里仍有很多項(xiàng)目尚未落成，已經(jīng)落成的項(xiàng)目也大多處于未投入使用或空置率較高的狀態(tài)。
來自濱海新區(qū)中心商務(wù)區(qū)管委會的最新消息顯示，截至去年年底，響螺灣區(qū)域有13個(gè)項(xiàng)目的17座樓宇竣工，預(yù)計(jì)今年有8座樓宇竣工。
這意味著，截至去年年底，只有約1/3的項(xiàng)目完工，樓宇竣工比例僅為35.4%。即使今年的8棟樓宇全部竣工，完工的樓宇數(shù)量也剛剛超過一半。
在未竣工的項(xiàng)目中，建筑體量較大的當(dāng)屬中鋼國際廣場以及響螺灣月亮島兩個(gè)項(xiàng)目。
濱海新區(qū)中心商務(wù)區(qū)管委會官方資料顯示，中鋼國際廣場建筑體量近40萬平方米，樓高358米，總投資40億元。該項(xiàng)目在2006年4月正式簽約入駐響螺灣，計(jì)劃在2014年底建成竣工，但延宕8年，目前僅僅進(jìn)行了土方開挖。
而響螺灣月亮島項(xiàng)目建筑體量也超過30萬平方米，總投資18億元，目前也只是進(jìn)行了土方開挖，而且在現(xiàn)場看不到承建方的標(biāo)識。
除了上述兩個(gè)項(xiàng)目外，富力廣東大廈、天津碧桂園[-0.66%]鳳凰酒店項(xiàng)目等總建筑面積也超過了30萬平方米。
其中富力廣東大廈建筑面積約40萬平方米，建筑物地上93層，地下4層，高度388米，投資額20億元，是響螺灣區(qū)域最高建筑，目前尚未完成主體結(jié)構(gòu)施工；而天津碧桂園鳳凰酒店項(xiàng)目雖然已經(jīng)完成主體架構(gòu)，但據(jù)該項(xiàng)目回應(yīng)，“何時(shí)入市還沒有計(jì)劃”。
在碧桂園鳳凰酒店項(xiàng)目外，只有一個(gè)看守人在值班。他告訴記者，“我剛來這里一個(gè)多月，開發(fā)商的人一直都沒有見到，現(xiàn)在來的人都是工程承建方?！?/p>
而在竣工落成的項(xiàng)目中，其空置情況也令人擔(dān)憂。
記者在走訪中國五礦投資建設(shè)的曠世國際寫字樓時(shí)發(fā)現(xiàn)，這棟總計(jì)29層的高級寫字樓，除去沒有層數(shù)的13、14層，空置率超過50%。大廳展示的入駐企業(yè)只有12家，且多為整層空置，而曠世國際是響螺灣商務(wù)區(qū)為數(shù)不多投入使用的竣工樓宇。
另外一處空置率高企的項(xiàng)目則是天津海昌極地商業(yè)街，在大連海昌極地海洋世界左側(cè)的海昌極地商業(yè)街共計(jì)30棟獨(dú)棟商業(yè)群落，但據(jù)記者觀察，只有一棟被用于咖啡館營業(yè)，其余29棟均沒有看到商家入駐，整條商業(yè)街冷冷清清。
項(xiàng)目同質(zhì)化之惑
“對響螺灣商務(wù)區(qū)的政府財(cái)政投入，總資金就超過600億元?！睘I海中心商務(wù)區(qū)投資集團(tuán)此前曾對媒體這樣表示。
此外，據(jù)公開報(bào)道，為了吸引項(xiàng)目投資，當(dāng)時(shí)濱海新區(qū)將土地出讓金全部用于支持項(xiàng)目建設(shè)或項(xiàng)目配套，這就意味著投資企業(yè)買地成本基本為零。
盡管如此，巨額的投資計(jì)劃在實(shí)施中卻遭遇挫折。
以中鋼國際廣場項(xiàng)目為例，據(jù)媒體報(bào)道，當(dāng)時(shí)天津響螺灣項(xiàng)目規(guī)劃由中鋼集團(tuán)投資，中鋼國際置業(yè)有限公司、釣魚臺國賓館、美國美高梅集團(tuán)聯(lián)合開發(fā)，但由于資金、中鋼高層人事調(diào)整等原因，釣魚臺國賓館與美國美高梅集團(tuán)先后退出了項(xiàng)目建設(shè)。
2011年，在該項(xiàng)目花費(fèi)約2億元完成坑基工程后，由于中鋼無法補(bǔ)充后續(xù)建設(shè)資金，中鋼響螺灣項(xiàng)目一直處于停工狀態(tài)。
今年1月份，中鋼集團(tuán)表示已經(jīng)啟動(dòng)了項(xiàng)目第二標(biāo)段即地下室部分的招標(biāo)，資金由中鋼自籌，工程由中建八局承建。
“響螺灣商務(wù)區(qū)是天津?yàn)I海新區(qū)總部經(jīng)濟(jì)的核心區(qū)，當(dāng)下現(xiàn)狀與當(dāng)初政府設(shè)定的規(guī)劃目標(biāo)2012年初具規(guī)模尚有很大距離，未來發(fā)展不容樂觀?！痹诮?jīng)濟(jì)學(xué)家宋清輝看來，政府過度主導(dǎo)是造成響螺灣商務(wù)區(qū)和天津?yàn)I海商務(wù)區(qū)發(fā)展停滯的一個(gè)主要原因。
“政府此前為吸引項(xiàng)目投資大力進(jìn)行補(bǔ)貼，這種做法違背了市場規(guī)律，增加了投資的盲目性。”宋清輝認(rèn)為，在天津自貿(mào)區(qū)的大方針下，應(yīng)該放手讓市場發(fā)揮最大化資源優(yōu)化配置，但這需要較長的時(shí)間。
業(yè)內(nèi)人士分析，項(xiàng)目的同質(zhì)化也成為不利于響螺灣商務(wù)區(qū)復(fù)蘇的困難之一。
該區(qū)域一位不愿具名的開發(fā)商表示，響螺灣商務(wù)區(qū)開工的39個(gè)項(xiàng)目，大部分是地方省市政府或國企投資開發(fā)的，而且都是主打高端寫字樓、酒店或商業(yè)綜合體，實(shí)際上辦公類產(chǎn)品線已經(jīng)過剩。
據(jù)戴德梁行發(fā)布的報(bào)告顯示，2015年，天津甲級寫字樓市場將有數(shù)量可觀的項(xiàng)目依次竣工入市，隨著新項(xiàng)目的投放，市場空置率勢必會上升。
易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱也認(rèn)為對商業(yè)辦公產(chǎn)品要謹(jǐn)慎，他在第七屆中國房地產(chǎn)策劃師年會上表示，“目前辦公樓供應(yīng)太多，特別是在二、三線城市新區(qū)?！?/p>
宋清輝對記者表示，長期來講，天津自貿(mào)區(qū)利好響螺灣商務(wù)區(qū)，將為其帶來客流、貨流和人氣，但是短期刺激作用有限。