房?jī)r(jià)新常態(tài)—北京進(jìn)入“6萬(wàn)時(shí)代”
首先，我想談房?jī)r(jià)的新常態(tài)——北京進(jìn)入“6萬(wàn)時(shí)代”。
到北京后接受現(xiàn)在的房?jī)r(jià)和地價(jià)，對(duì)我來(lái)說(shuō)有一個(gè)心理過(guò)程。最后接受了6萬(wàn)時(shí)代，是來(lái)源于對(duì)供求關(guān)系的分析。
從2010年到2014年，地價(jià)和房?jī)r(jià)走勢(shì)曲線在接近，2010年平均房?jī)r(jià)是19652元/平米，地價(jià)是8002元/平米；2014年房?jī)r(jià)是27106元/平米，地價(jià)是25584元/平米。這個(gè)過(guò)程，是開發(fā)商利潤(rùn)不斷被壓縮的過(guò)程，也是價(jià)格提升壓力增強(qiáng)的過(guò)程。
所以，北京進(jìn)入六萬(wàn)時(shí)代是供求引起的，房?jī)r(jià)進(jìn)入新常態(tài)，不改變供應(yīng)的格局，很難改變這個(gè)常態(tài)。
白銀時(shí)代新常態(tài)—精細(xì)化、聯(lián)合化、金融化
房地產(chǎn)行業(yè)的白銀時(shí)代，有三個(gè)基本的新常態(tài)，也就是精細(xì)化、聯(lián)合化、金融化。
精細(xì)化
與人人可以賺錢的黃金時(shí)代不同，白銀時(shí)代精細(xì)化將成為企業(yè)之間利潤(rùn)差異的主要原因。“做對(duì)產(chǎn)品”本身已經(jīng)不夠了，還要“做足溢價(jià)”。就北京市場(chǎng)而言，精細(xì)化會(huì)體現(xiàn)在開發(fā)商的產(chǎn)品策劃中，比較突出的趨勢(shì)是“商改住產(chǎn)品越來(lái)越小而精”，另一個(gè)是“商品住宅越來(lái)越高端化”。
小而精的產(chǎn)品才能夠在低總價(jià)的前提下抓住客戶，這種趨勢(shì)是做足溢價(jià)本身的要求帶來(lái)的。同理，面對(duì)高地價(jià)、高房?jī)r(jià)的時(shí)代，如何能通過(guò)高端化的定位，打動(dòng)高端客戶的心，也是精細(xì)化的題中之義。
聯(lián)合化
白銀時(shí)代的新常態(tài)的第二個(gè)趨勢(shì)，我們的切身感受是聯(lián)合化。在新的土地招投標(biāo)過(guò)程中聯(lián)合報(bào)名的比例越來(lái)越高，合縱連橫成為白銀時(shí)代新常態(tài)一個(gè)重要的因素。在香港、韓國(guó)等成熟市場(chǎng)，眾多開發(fā)商和金融機(jī)構(gòu)聯(lián)合開發(fā)的情況也并不少見。
金融化
房?jī)r(jià)和地價(jià)的決定因素是有差異的。房?jī)r(jià)是由客戶需求、購(gòu)買力決定的；而地價(jià)更大程度是由資金的供求決定的，每一個(gè)高地價(jià)推出的背后，都有一個(gè)金融因素。房地產(chǎn)本身越來(lái)越成為金融產(chǎn)品。在美國(guó)和西歐，大量的房地產(chǎn)的業(yè)態(tài)是以金融產(chǎn)品的方式存在的，這也是我們不得不面對(duì)的新常態(tài)。
增長(zhǎng)方式新常態(tài)—存量盤活
一個(gè)成熟地區(qū)的房地產(chǎn)商做的事本質(zhì)上就是不斷的修改產(chǎn)品，以匹配不斷變化土地屬性。比如曼哈頓這座百年城市，如今依然可見城市里很多的塔吊在建設(shè)施工。由于人不斷的增加，商業(yè)的不斷增加，曼哈頓的房地產(chǎn)商們，會(huì)把一個(gè)寫字樓變成酒店，也可能把酒店變成寫字樓。
如果說(shuō)上述存量盤活的依據(jù)是土地屬性不斷變化，那另外一個(gè)存量盤活的依據(jù)就是效率提升?，F(xiàn)在的城市發(fā)展告別了攤大餅時(shí)代，變成了城市功能再造的時(shí)代。存量盤活蘊(yùn)含大量商機(jī)。毛大慶先生創(chuàng)業(yè)的WE WORK，正是通過(guò)存量盤活，提升了使用效率。
產(chǎn)品價(jià)值新常態(tài)—均好之上創(chuàng)造用戶極致體驗(yàn)
另一項(xiàng)新常態(tài)是產(chǎn)品價(jià)值的形成。之前我們說(shuō)房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值就是均好，建筑設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì)、戶型、景觀、立面、客戶服務(wù)各方面都要均好，這是黃金時(shí)代房地產(chǎn)做產(chǎn)品最重要的特色。今天我們會(huì)覺得，除了均好以外，在某一個(gè)方面創(chuàng)造用戶的極致體驗(yàn)是能夠成功的根本。
我們看到絕大部分的城市市場(chǎng)，都是幾家歡樂幾家愁，會(huì)有一批項(xiàng)目賣得好，也有一批項(xiàng)目賣得不好。今天的絕大部分的項(xiàng)目，如果你在這個(gè)片區(qū)里面是第二，往往就是失敗。
跟互聯(lián)網(wǎng)的哲學(xué)是一個(gè)道理，怎樣成為第一，越來(lái)越依托于用戶的極致體驗(yàn)。我舉萬(wàn)科的兩個(gè)例子，一個(gè)是北河沿甲柒拾柒號(hào)，可說(shuō)是目前國(guó)內(nèi)配置最頂級(jí)的項(xiàng)目，到里面像看一個(gè)精品的博物館。另外一個(gè)是長(zhǎng)陽(yáng)半島57平米的loft產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)了臥室、工作間、創(chuàng)業(yè)空間等靈活運(yùn)用的可能，是空間的極致體驗(yàn)。
配套服務(wù)新常態(tài)—用戶參與共建
配套服務(wù)進(jìn)入2.0時(shí)代，是配套新常態(tài)的核心。配套服務(wù)更需要變成一個(gè)用戶互動(dòng)的平臺(tái)，有參與感，可以互相服務(wù)。
譬如說(shuō)，現(xiàn)在的配套服務(wù)很講究眾籌的概念，萬(wàn)科最近實(shí)踐的東西有眾籌咖啡館；另外一個(gè)實(shí)踐的案例是社區(qū)圖書館，讓所有人都捐書到里面，同時(shí)大家再免費(fèi)借閱。
同樣的，伴隨著勞動(dòng)力成本越來(lái)越貴，人口紅利不斷減少的時(shí)候，未來(lái)社區(qū)有可能是這樣的：當(dāng)你有空的時(shí)候可以照料隔壁的老人，記錄兩個(gè)小時(shí)志愿服務(wù)；而當(dāng)你上班的時(shí)候，隔壁鄰居也會(huì)照顧你的父母兩小時(shí)，有很多很多這樣的可能性。
以上講的，是新常態(tài)下的配套服務(wù)，包含在“北京萬(wàn)科社區(qū)服務(wù)2.0版本”。這個(gè)2.0版本即將于四月在北京萬(wàn)科首發(fā)，敬請(qǐng)期待。
管理創(chuàng)新新常態(tài)—大數(shù)據(jù)思維
渠道顛覆是管理創(chuàng)新的新常態(tài)的一個(gè)很好的試煉，從“廣告思維”到“渠道思維”再到“大數(shù)據(jù)思維”，所有的渠道創(chuàng)新最后都需要大數(shù)據(jù)找到更精準(zhǔn)的客戶，這就是管理創(chuàng)新常態(tài)。
比如，與淘寶的跨界合作，從流量導(dǎo)入合作，到生態(tài)系統(tǒng)合作，再到數(shù)據(jù)庫(kù)合作，最終也回歸至大數(shù)據(jù)思維。很多人知道萬(wàn)科和淘寶聯(lián)合賣房，而實(shí)際上萬(wàn)科聯(lián)合淘寶的精髓在于后續(xù)的大數(shù)據(jù)使用，我們通過(guò)與淘寶平臺(tái)的合作，去發(fā)現(xiàn)一類實(shí)際購(gòu)買成交的客戶他們的淘寶行為，這些行為的數(shù)據(jù)可以用來(lái)作為挖掘目標(biāo)客戶的路徑。
再比如，與通訊運(yùn)營(yíng)上的跨界合作，都是把一個(gè)小的渠道開拓為一個(gè)大數(shù)據(jù)平臺(tái)。萬(wàn)科的數(shù)據(jù)也不小，比如說(shuō)萬(wàn)科在北京去年實(shí)現(xiàn)6.2%的占有率，但考慮到一個(gè)用戶購(gòu)房會(huì)走訪5-10個(gè)項(xiàng)目，也就是說(shuō)接近有50%的客戶都來(lái)過(guò)我們這里看過(guò)，所以我們占有50%的客戶樣本數(shù)據(jù)量。但是比我們更大的是電信、移動(dòng)以及搜房等運(yùn)營(yíng)商掌握的數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)聯(lián)合一定會(huì)產(chǎn)生很好的效果。
組織架構(gòu)新常態(tài)—任務(wù)導(dǎo)向型組織
新常態(tài)里面，還有一個(gè)組織架構(gòu)的新常態(tài)，用北京萬(wàn)科的實(shí)例來(lái)說(shuō)，是一個(gè)任務(wù)導(dǎo)向的組織。
某種意義上來(lái)說(shuō)，房子是離互聯(lián)網(wǎng)最遠(yuǎn)的行業(yè)，所有的互聯(lián)網(wǎng)的顛覆對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)是漸進(jìn)的過(guò)程。營(yíng)銷開始，后面是物業(yè)，最終這種新的方式必然會(huì)帶來(lái)一定的影響。在這個(gè)過(guò)程中，房地產(chǎn)中間環(huán)節(jié)又特別多，我相信我們要應(yīng)對(duì)好這個(gè)市場(chǎng)，內(nèi)部要進(jìn)行變革，我們需要通過(guò)一些兩層的組織架構(gòu)，實(shí)現(xiàn)我們跟客戶的距離更近。
今天談到很多的變化，談到很多的新常態(tài)，包括白銀時(shí)代的新常態(tài)、移動(dòng)互聯(lián)的新常態(tài)、增長(zhǎng)方式的新常態(tài)等等。但是最后我也想跟大家分享一下我們?cè)谌绱藖y花漸欲迷人眼的時(shí)代，萬(wàn)科的堅(jiān)持是什么？——那就是：“不忘初心，為的是拉近與客戶的距離；萬(wàn)科也會(huì)不斷地創(chuàng)新，改變自己，為客戶提供更好的生活?！?/p>