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盡管去年內(nèi)地房地產(chǎn)市場整體低迷，萬達商業(yè)（03699.HK）依然交出了不錯的首份年報。

“去年我們不僅超額完成了年度計劃，而且毛利率遠遠領(lǐng)先其他競爭對手，這主要緣于我們獨特的商業(yè)不動產(chǎn)租賃模式?！比f達商業(yè)董事長丁本錫3月31日在香港業(yè)績會如是表示。

截至去年年底，公司合約銷售金額1601.5億元，同比增26.65%，增速比全行業(yè)高出32個百分點。2014年，旗下主要業(yè)務(wù)板塊的毛利潤率雖然同比輕微下滑，但仍高達42.57%，而行業(yè)平均水平則為35.2%。

對于市場質(zhì)疑其毛利率數(shù)據(jù)是否存在“水分”，丁本錫回應(yīng)稱，公司住宅類項目占銷售業(yè)務(wù)比例僅占40%，其余60%均為以萬達廣場作捆綁綜合體的商鋪、小型公寓等投資類項目，并且一二線城市占比達50%，因此盡管去年住宅房地產(chǎn)處于低迷周期，萬達商業(yè)依然能獲得逆勢增長。

同時，他表示這些萬達廣場通常位于城市核心地段，未來幾年公司將充分利用低價獲得的土地儲備繼續(xù)以綜合體模式開發(fā)，以此保持業(yè)績穩(wěn)定增長。目前，萬達商業(yè)地產(chǎn)旗下仍有7594萬平方米的在建和代建物業(yè)，而公司去年新購置的土地儲備成本僅有1187元／平方米。

萬達商業(yè)董事兼執(zhí)行總裁曲德君表示，今年計劃新開26個購物中心，大部分位于內(nèi)地二線城市，今年整體銷售總額目標將增長5%，未來期望每年保持新開業(yè)購物中心30間。

“目前全國有大約160多個城市的人口基數(shù)在100萬至300萬左右，而目前我們僅在60多個城市完成了布局，因此未來還有很大的發(fā)展空間?！彼m(xù)指。

“輕重并舉”戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型

在過去幾年的圈地擴張急速擴張中，萬達一直依靠“以售養(yǎng)租”的重資產(chǎn)模式，即通過物業(yè)銷售帶來的現(xiàn)金流平衡投資物業(yè)所需的資金，但直接后果就是公司資產(chǎn)負債率一路攀升。

根據(jù)萬達商業(yè)的招股書以及年報數(shù)據(jù)顯示，2011年至2014年年末，其資產(chǎn)負債率分別為47.4%、45.9％、49.4％、53.8%。截至去年年底，公司凈負債率為56.68%，較2013年底的52.98%上升了3.7個百分點。同時，去年公司的總負債同比增加35%至1810億元，利息凈支出高達71.32億元。

同時，在“重資產(chǎn)”模式之下，萬達商業(yè)地產(chǎn)的融資活動凈現(xiàn)金流連年維持在巨額狀態(tài)，2012年為185.51億元，2013年為379億元，去年則飆升至538億元。同時，其投資活動每年則維持龐大的凈現(xiàn)金流出，去年此項現(xiàn)金凈流出高達459億元，同比暴漲92.15%。

萬達集團的當家人王健林已經(jīng)意識到這種模式缺乏長期持續(xù)性，并已經(jīng)開始推行“輕重并舉”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，以輕資產(chǎn)模式有效補充原有模式的短板，減輕沉重的資金壓力。這種轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略已經(jīng)在年報中有所體現(xiàn)，截至2014年末，公司經(jīng)營活動的凈現(xiàn)金流入累計88.3億元，較2013年底的68億元上升約30%，逆轉(zhuǎn)了過去幾年經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流入逐年下滑的趨勢。

公司財務(wù)總監(jiān)劉曉彬透露，公司計劃主要在境內(nèi)市場發(fā)行較低息的債券，置換過去成本較高的債券，并預(yù)期今年融資成本由2014年7.51%降至7%以下。

此外，公司管理層透露，目前正籌劃成立萬達商業(yè)基金管理公司，作為公司實施“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的資金操作平臺。

同時，公司積極探索資產(chǎn)證券化如REITs （房地產(chǎn)投資信托基金）、外部投資和互聯(lián)網(wǎng)金融，從而降低對銷售物業(yè)的依賴。其中，在互聯(lián)網(wǎng)金融方面正積極研究產(chǎn)品，將主要通過結(jié)合電子商務(wù)平臺，以及集團收購的“快錢”業(yè)務(wù)，希望將來可與輕資產(chǎn)戰(zhàn)略結(jié)合。

公司今年計劃快速打造實體網(wǎng)絡(luò)銷售平臺，在6月底將運行O2O平臺，并計劃到年底部分廣場實現(xiàn)智能化與網(wǎng)上平臺對接。

海外收購步伐放緩

隨著海外地產(chǎn)熱潮的興起，萬達集團近年來加速布局海外擴張。萬達酒店已先后在倫敦、馬德里、芝加哥、洛杉磯、澳大利亞黃金海岸、悉尼等城市的核心地段投資建設(shè)五星級萬達文華酒店，耗資累計數(shù)百億元。

萬達商業(yè)母公司萬達集團副總裁兼財政總監(jiān)劉朝暉表示，萬達商業(yè)目前共擁有六個海外酒店項目，但未來幾年收購的步伐將有所放緩，計劃未來每年新增一至兩個海外項目。

他透露，為了規(guī)避海外市場的政策和執(zhí)行風險，未來海外業(yè)務(wù)將以謹慎策略拓展，重點關(guān)注一些歐美發(fā)達國家的成熟市場，尤其是門戶城市和旅游目的地，而不會考慮印度、俄羅斯等市場風險較大的地區(qū)，從而提升萬達酒店的海外品牌影響力。

同時，他表示，選擇海外酒店項目的投資回報標準在15%-20%左右，并透露公司有意進入香港市場，但由于香港市場競爭激烈，且本地發(fā)展商擁有雄厚實力及十分成熟，未來將密切關(guān)注市場，等待進入的時機。

丁本錫則表示，集團已在歐美及澳大利亞多個國際門戶城市或旅游目的地擁有酒店項目，但強調(diào)海外并非萬達的主要市場，未來會選擇性尋找投資機會，公司在海外不會涉及投資額大而長期回報低項目，“主要是一些個案性的選擇，而且未來的業(yè)績必須有保證。比如本身自帶一部分銷售，力爭可以與相關(guān)投資投入持平?！?/p>

此外，他透露，作為萬達首個海外項目的倫敦萬達酒店項目，目前第一期30億元的項目已經(jīng)售罄，并獲得了8000萬英鎊的凈現(xiàn)金流入。2013年萬達斥資約7億英鎊獲得該項目，緊鄰倫敦泰晤士河南岸，整個綜合開發(fā)項目的建筑面積為10.5萬平方米。

對于海外項目擴張選擇，王健林曾列出三個大原則：“首先選擇在經(jīng)濟發(fā)達、市場成熟的國家進行投資、并購；其次‘并購為主，投資為輔’；另外所有并購必須跟萬達集團業(yè)務(wù)相關(guān)，圍繞文化、旅游、零售三個產(chǎn)業(yè)進行?！?/p>

同時，劉朝暉指出，萬達商業(yè)自去年底上市以來股價表現(xiàn)“不溫不火”，主要因投資者尚未充分了解公司業(yè)務(wù)，“但我們相信此次公司預(yù)期業(yè)績目標全部超額完成，實現(xiàn)當初招股書的承諾，而且公司的業(yè)務(wù)模式具有很強優(yōu)勢，保證今年增長的確定性，股價將有更好表現(xiàn)。”