“購房最好時機來臨，您還在等什么？”此刻，國內各大樓盤正在忙著給購房者發(fā)送推銷短信，售樓處夜夜燈火通明并承諾不打烊不漲價來搶客。這就是政策市下中國樓市的特別之處，“3 30新政”大超預期，市場信心一下子洶涌噴發(fā)。
在樓市新政出臺那一刻，恒大地產[0.26%]（03333.HK）老板許家印正坐在主席臺上回答記者提問。這里是恒大地產2014年業(yè)績會現(xiàn)場，在可遐想的一波陽光普照行情下，許家印對今年的市場形勢判斷最為樂觀，他將恒大今年的銷售目標設定在1500億元，這是恒大上市以來目標上調幅度最高的一年，同比大增36.4%。
他對公司去年的表現(xiàn)頗為滿意，他們有十項指標獲得行業(yè)第一，其中就包括銷售金額、土地儲備、股東回報率等這些核心指標。
作為多元化戰(zhàn)略最堅定不移的擁躉，許家印在當天還曬出其多元化的首張成績單，截至2014年年底，恒大礦泉水、乳業(yè)、糧油、健康四大產業(yè)累計投入了64.2億元，占恒大總資產1.35%，遺憾的是，這些產業(yè)還未見到明顯盈利。
許家印坦承，這些產業(yè)還大多處于市場培育階段，但爭取在今年開始實現(xiàn)多個產業(yè)的盈利，他和團隊已經(jīng)接到新任務—未來三年，礦泉水、乳業(yè)、糧油要計劃赴港上市。
1500億硬指標：時間過半，任務過半
許家印的邏輯出發(fā)點很簡單，地產行業(yè)正在慢慢軟著陸，今年的房地產整個成交“一定會高于去年”。2015年，樓市進入新常態(tài)，行政干預措施繼續(xù)退出?！?·30”樓市新政就是一個好開端，二套房貸首付降至四成，二手房營業(yè)稅免征門檻“五轉二”，這是讓開發(fā)商和購房者都熱血沸騰的一劑猛藥。
“恒大地產每年的計劃，沒有一年不實現(xiàn)的，尤其是今年非常有信心，1500億元必定時間過半，任務過半，”在許家印看來，這沒有什么難的。去年行情那么低迷，恒大依舊保持快速增長勢頭，這給了他信心。在2013年首次躋身千億俱樂部后，恒大的銷售額在去年邁入一個新高度，銷售金額1315億元，同比增幅超30%。
“在市場不好的時候，才能顯示出企業(yè)的競爭力，”這句話，許家印在三年前、五年前的發(fā)布會上都已有過類似觀點，他說，“從買地開始，恒大就定位剛需，我們的思路就是薄利多銷，要少賺或不賺老百姓的錢，我們的利潤主要來自施工企業(yè)、材料供應商對恒大的讓利。老百姓買到高性價比的房子，恒大獲得比較客觀的回報，這是雙贏的事。”
基于這層定位，“超額完成銷售指標”是恒大內部考核的必答題。翻閱恒大歷年年報不難發(fā)現(xiàn)，除此，2009年上市以來的6年間，恒大年度銷售金額年均增長高達66.8%，凈利潤年均增長301.8%，土儲水平年均增長33.5%。2014年，恒大銷售金額1315億元，凈利潤180億元，土儲1.47億平方米，分別是2009年上市之初的4.3倍、16.1倍和2.7倍。
在恒大公布的2014年業(yè)績中，他們有十項指標獲得行業(yè)第一，其中就包括銷售金額、土地儲備、股東回報率等這些核心指標。
“去年公司也開始逐步轉向一、二線城市，2014年新購的項目17個，一、二線城市項目就占了13個?！焙愦蠹瘓F總裁夏海鈞也在業(yè)績會上介紹，恒大基本會在城市布局上走平穩(wěn)路線。此外，恒大還堅持一貫“立即開發(fā)、快速建設、大規(guī)模開發(fā)、快速銷售，快速周轉”的開發(fā)模式，保證恒大一年四季有樓可售。目前，恒大擁有305個項目，其中在建項目274個，爭取在6-8個月開盤。
尋找并購：不錯過一、二季度的好機會
恒大的底氣還在于，目前跟多家金融機構達成合作，手握授信達1600億元。在此支持下，恒大龐大的土地款支付情況良好。目前為止總的土地地價2200 .1億元，已經(jīng)支付了1955億元，到期未付的只有244.6億元。其中今年到期應付款為90 .5億元。
財務面正在變得好看。恒大財報顯示，去年公司的凈負債率為85.9%，相較于2013年微降3.7%。集團首席財務官謝惠華對此指出，未來將繼續(xù)降低負債率，并把負債率目標設定在70%。
作為滬港通標的股，恒大近期股價升勢凌厲，但市盈率只有三四倍。證券人士介紹，恒大所在的地產板塊一直以來被認為是價值洼地，地產港股平均市盈率只有5倍，與A股超過10倍的市盈率相比差距甚大。
恒大致力于不斷優(yōu)化債務結構，并積極開拓融資渠道增強資本實力。繼去年12月宣布提前償還13.5億美元的優(yōu)先票據(jù)后，公司于2月成功發(fā)行10億美元于2020年到期的12%優(yōu)先票據(jù)。
“在資本市場上，這是第一家企業(yè)用自有的運營資金提前償債，”夏海鈞希望用這個舉動來體現(xiàn)恒大的資金實力，他說，大部分的企業(yè)債券都是再融資，恒大是用自有的資金把它提前償還，為什么要做這個工作？要給資本市場一個強有力的信心。
而今年2月那筆10億美元年息12%的優(yōu)先票據(jù)，將承載恒大接下來的新動作—為尋找并購地產業(yè)務做準備。
“這筆票據(jù)利息略高一點點，但對比整個大戰(zhàn)略決策來說，這個成本能承受，” 夏海鈞說，這種并購機會，我們還在尋找的過程中，但如果錯過了今年一季度、二季度，未來并購好項目、好公司的機會可能就沒有了。
“大魚吃小魚”時代，包括恒大、融創(chuàng)在內的房企大鱷，都希望在并購市場尋找到機會：獲取大量的低成本土地，同時用較小的投入撬動成倍的銷售。
“我相信在未來階段，恒大在項目并購或公司并購方面的優(yōu)勢會得到顯現(xiàn)，” 夏海鈞如是稱。
四大產業(yè)要利潤：只許成功，不許失敗
“說我們不務正業(yè)，我不同意，”這樣的質疑，許家印或許已聽了幾萬遍。在3月30日業(yè)績會現(xiàn)場，同樣的問題又來一遍，他不服氣。
告別地產黃金十年，大多數(shù)房企轉向跟副業(yè)要利潤，這當中，恒大毫無疑問是多元化戰(zhàn)略最堅定不移的擁躉。過去幾年，幾乎沒有人質疑恒大投資新產業(yè)的決心，他們習慣以令外界目不暇接的節(jié)奏來開始一輪又一輪收購布局。
從早期的恒大女排、足球到音樂、電影、動漫、冰泉，再到后來的糧油、畜牧、乳業(yè)等，恒大的多元化涉及了多個行業(yè)和領域，許家印已經(jīng)找到一個大概念來包裝他的多元化帝國。去年8月，恒大首次提出要進軍“世界500強”，這是一個好契機。
“以恒大目前的規(guī)模來說，如果不走多元發(fā)展戰(zhàn)略，就等于浪費企業(yè)品牌，也會失去很多發(fā)展的機會，”許家印說，恒大去年銷售1300億元，回款現(xiàn)金1100億元，實現(xiàn)利潤180億元，在這個基礎上，總共才投了60多億元做新產業(yè)，這是公司的大戰(zhàn)略發(fā)展。
2015年，恒大開始執(zhí)行第7個“三年計劃”，許家印將其發(fā)展主題確定為“夯實基礎、多元發(fā)展”。礦泉水、糧油、乳業(yè)、健康這四大產業(yè)，被他確定作為主業(yè)房地產外的有效補充。
這些產業(yè)的共同特征是圍繞飲食與健康，有巨大市場和發(fā)展空間且需求高速增長，投入產出比高，短期能實現(xiàn)快速跨域式擴張。這也是恒大之所以迅速切入的原則，當然，以許家印的一貫風格，他對這些產業(yè)的要求是“只許成功不許失敗”。
在業(yè)績會現(xiàn)場，恒大首次曬出多元化戰(zhàn)略的成績單，截至2014年年底，上述四大產業(yè)累計投入了64.2億元，占恒大總資產1.35%，遺憾的是，這些產業(yè)還未見到明顯盈利。
輝立證券分析師陳耕認為，市場風險小、現(xiàn)金流好的行業(yè)是恒大多元化的方向，快消行業(yè)比地產具有更大的盈利空間，但競爭格局的差異也決定了恒大的多元化在短期內難竟全功。
許家印坦承，這些產業(yè)還大多處于市場培育階段，但爭取在今年開始實現(xiàn)多個產業(yè)的盈利，其中礦泉水今年的計劃銷售額就有40億元。
值得注意的是，恒大未來三年在多元化業(yè)務上的投入分別為20億元、15億元和10億元，明顯減少。
“恒大在多元化戰(zhàn)略上基本思路已經(jīng)穩(wěn)定，未來三至五年，恒大將不會再介入新產業(yè)，”許家印對多元化考核有新指標，礦泉水、糧油、乳業(yè)計劃三年后在香港分拆上市。