近期有關(guān)樓市政策的調(diào)整出臺(tái)后，多地即進(jìn)入細(xì)則密集發(fā)布時(shí)間。4月以來(lái)，已有浙江、珠海、遼寧、深圳、上海、南京等多個(gè)地方對(duì)此前公積金政策作出相應(yīng)調(diào)整：降低公積金貸款比例或者提高公積金貸款額度，釋放出明顯的鼓勵(lì)剛需入市信號(hào)。
相關(guān)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入4月以來(lái)，雖受清明小長(zhǎng)假影響，但多地商品住宅成交量同比出現(xiàn)不同幅度上漲，與去年同期相比出現(xiàn)明顯反彈。但值得關(guān)注的是，成交量的增長(zhǎng)并未帶動(dòng)成交價(jià)格出現(xiàn)明顯上漲。分析人士認(rèn)為，樓市新政出臺(tái)后，個(gè)別城市樓價(jià)有望企穩(wěn)回升，但整體來(lái)看，“量增價(jià)穩(wěn)”或?qū)⒊蔀闃鞘行鲁B(tài)。
公積金新政密集推出
4月11日，人民銀行南京分行發(fā)布通知，對(duì)于購(gòu)買二套房申請(qǐng)貸款的，南京、蘇州兩市的最低首付比例分別由70%、60%統(tǒng)一降至45%，其他11個(gè)地市的最低首付比例由60%降至40%。此前的4月10日，南京出臺(tái)的一則關(guān)于公積金租房的相關(guān)政策繼續(xù)引發(fā)市場(chǎng)對(duì)近期政策調(diào)整的關(guān)注。南京公布的《關(guān)于進(jìn)一步放寬提取住房公積金支付房租條件的通知》中規(guī)定，只要職工連續(xù)足額繳存住房公積金滿3個(gè)月，本人及配偶在本市行政區(qū)域內(nèi)無(wú)自有住房且租賃住房的，可提取夫妻雙方住房公積金，用于支付當(dāng)年房屋租賃費(fèi)用。
細(xì)數(shù)歷年來(lái)的樓市調(diào)控政策調(diào)整，中央政策大方向確定后，各地均會(huì)出現(xiàn)地方細(xì)則的密集發(fā)布期。4月3日，浙江省和杭州市率先調(diào)整公積金貸款購(gòu)房政策。調(diào)整后的政策顯示，貸款政策方面，放寬貸款申請(qǐng)條件，由連續(xù)足額繳存住房公積金12個(gè)月以上調(diào)整為6個(gè)月(含)以上；提高最高貸款額度，職工及配偶共同申請(qǐng)貸款的，最高額度由80萬(wàn)元提高到100萬(wàn)元；降低貸款首付比例，首套普通自住房最低首付款比例為20%，對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)公積金貸款，再次申請(qǐng)住房公積金貸款購(gòu)房，最低首付比例為30%。
一線城市中，深圳宣布實(shí)行新的公積金政策：住房公積金繳存職工家庭使用住房公積金貸款購(gòu)買首套普通自住住房的，首付款比例為20%；擁有1套住房并已結(jié)清住房公積金貸款的住房公積金繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)住房公積金貸款購(gòu)買普通自住住房的，首付款比例為30%。
上海4月9日推出的新政策規(guī)定：購(gòu)買首套房及二套普通住宅，個(gè)人和家庭公積金貸款上限分別上調(diào)至50萬(wàn)元、100萬(wàn)元。繳存補(bǔ)充公積金的，各自額度可再分別增加10萬(wàn)元、20萬(wàn)元。由此，單戶家庭公積金貸款最多可達(dá)120萬(wàn)元。同時(shí)，上海還進(jìn)一步放寬了提取公積金支付房租的條件。
而根據(jù)中國(guó)證券報(bào)記者了解，早在3月份，北京和廣州兩地就已經(jīng)對(duì)公積金貸款購(gòu)房的首付比例和貸款資格作出相應(yīng)調(diào)整，這就意味著，截至目前，北京、上海、廣州和深圳四大一線城市已經(jīng)全部調(diào)整原有的公積金貸款購(gòu)房政策。除此之外，包括珠海、株洲、遼寧、福建等地均推出了公積金新政。
多地樓市聞“風(fēng)”而動(dòng)
借新政“東風(fēng)”加速推盤，幾乎已經(jīng)成為開(kāi)發(fā)商共識(shí)。清明節(jié)小長(zhǎng)假后的周末，深圳又迎來(lái)推盤小高潮，個(gè)別售樓處現(xiàn)場(chǎng)甚至再現(xiàn)購(gòu)房者通宵排隊(duì)買房的情景。雖然截至發(fā)稿前，并未有各地最新一周的成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，但根據(jù)中國(guó)證券報(bào)記者的了解，全國(guó)多地樓市都一改去年的萎靡不振，購(gòu)房者熱情得到了極大提振。
中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，3月30日至4月5日的一周時(shí)間內(nèi)，北京商品住宅共成交2359套，面積22.06萬(wàn)平方米，同比上漲159.65%；上海商品住宅成交3616套，面積36.63萬(wàn)平方米，同比上漲16.4%；廣州商品住宅成交1771套，面積20.59萬(wàn)平方米，同比上漲71.13%；深圳商品住宅成交891套，面積8.65萬(wàn)平方米，同比上漲42.01%。除上述一線城市之外，其他主要城市成交量均出現(xiàn)不同幅度上漲，其中杭州在該周的商品住宅成交面積同比增幅甚至超過(guò)100%。
根據(jù)上述機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，該周其監(jiān)測(cè)的38個(gè)城市商品住宅成交面積與去年同期相比整體上漲19.5%，其中29個(gè)城市同比上漲。分城市來(lái)看，全線城市同比則均呈現(xiàn)上漲，其中一線城市同比漲幅最大，為51.4%，三線城市次之，同比上漲41.2%。
但成交量的火熱未能抑制樓市價(jià)格疲軟走勢(shì)。以廣州為例，“330新政”出臺(tái)后的首周，廣州成交均價(jià)則回落至14208元/平方米，環(huán)比跌4%。其中中心六區(qū)環(huán)比跌13%至20218元/平方米；外圍五郊區(qū)環(huán)比上漲3%至11226元/平方米。此外，新政出臺(tái)后，廣州市場(chǎng)也并未出現(xiàn)樓盤大幅漲價(jià)的情況。
深圳方面，4月第一周，商品房成交均價(jià)的環(huán)比上漲幅度僅為0.35%，北京和上海的情況大抵如此。除一線城市之外，其他二三線城市也并未出臺(tái)成交價(jià)格明顯上漲，如蘇州在新政發(fā)布還出現(xiàn)成交均價(jià)的連續(xù)下跌。
相關(guān)分析認(rèn)為，過(guò)多的庫(kù)存積壓決定了賣方不會(huì)輕易提高售價(jià)，從目前的局勢(shì)來(lái)看，定位剛需的樓盤成交明顯占據(jù)主流，這也決定了樓價(jià)短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)明顯上揚(yáng)。
克而瑞分析指出，由于一二線城市總價(jià)較高，公積金貸款數(shù)額有限，導(dǎo)致新政影響也較小，但對(duì)房屋總價(jià)相對(duì)較低的三四線城市的剛性需求或有較大刺激作用。隨著需求受政策激勵(lì)的集中入市，各地房?jī)r(jià)或有上揚(yáng)機(jī)會(huì)，一二線城市反彈幅度將明顯高于受困于高庫(kù)存的三四線城市。
漸入量增價(jià)穩(wěn)新常態(tài)
從各地出臺(tái)的公積金新政來(lái)看，盡管降低公積金貸款首付比例或者提高公積金貸款額度成為大勢(shì)所趨，但多數(shù)政策均對(duì)房屋面積或者用途作出相應(yīng)的硬性規(guī)定，由此可見(jiàn)，對(duì)剛需入市的支持態(tài)度明顯。
雖然在“330新政”出臺(tái)后，各主要城市的庫(kù)存壓力均有所緩解，但壓力卻未得到根本解除。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，截至4月5日，北京、上海、廣州和深圳四大一線城市的可售住宅面積仍分別維持在1051.09萬(wàn)平方米、1243.41萬(wàn)平方米、955.83萬(wàn)平方米和349.28萬(wàn)平方米。二三線城市方面，南京、蘇州等地的可售面積也分別達(dá)到676.15萬(wàn)平方米和784.71平方米。其中，上海等地的庫(kù)存量還有所增加，去庫(kù)存形勢(shì)不容樂(lè)觀。
對(duì)此，相關(guān)分析認(rèn)為，在政策推動(dòng)和庫(kù)存壓力仍存的形勢(shì)下，價(jià)格合理、戶型面積在90平米左右的剛需產(chǎn)品將在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)占據(jù)市場(chǎng)成交主力，由此可見(jiàn)在成交價(jià)格上不會(huì)出現(xiàn)明顯上漲。
銀河證券研報(bào)認(rèn)為，政策放松能提升和維持目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性，但不能改變?nèi)珖?guó)房地產(chǎn)的下行趨勢(shì)，而且不同區(qū)域受益程度可能不一樣，流動(dòng)性好、購(gòu)買力強(qiáng)的一線城市和部分二線城市的存量房和新房市場(chǎng)可能都會(huì)活躍，流動(dòng)性好、購(gòu)買力一般的城市可能只有存量房的活躍，大部分三四線城市可能對(duì)政策反應(yīng)不明顯。
海通證券研報(bào)指出，2014年以來(lái)，不論在信貸政策還是產(chǎn)業(yè)政策層面均出現(xiàn)不同程度利好。目前在供給層面，開(kāi)發(fā)商積極去庫(kù)存，主動(dòng)調(diào)價(jià)迎合消費(fèi)市場(chǎng)已是不爭(zhēng)事實(shí)；在需求層面，限購(gòu)、限貸已陸續(xù)打開(kāi)，政府本次再度從金融支持和稅收減免角度支持房地產(chǎn)需求釋放。行業(yè)在政策不斷利好的帶領(lǐng)下，已經(jīng)逐步從政策拐點(diǎn)邁入去庫(kù)存拐點(diǎn)。從行業(yè)銷售看，市場(chǎng)已開(kāi)始出現(xiàn)部分復(fù)蘇，尤其是一線城市節(jié)奏較為明顯。
也有分析人士認(rèn)為，在幾輪政策放松的推動(dòng)下，預(yù)計(jì)今年樓市既不會(huì)出現(xiàn)2014年的低迷狀況，也不會(huì)出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊漲的局面，最有可能的是政策引導(dǎo)剛需入市，帶動(dòng)成交量上漲，整體價(jià)格仍維持在一定的水平，難有較大的波動(dòng)。在各地?fù)碛懈嗟恼{(diào)控自主權(quán)和行政手段逐步推出的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望迎來(lái)量增價(jià)穩(wěn)的新常態(tài)。
地產(chǎn)股行情可期
近日地產(chǎn)板塊的強(qiáng)勢(shì)上揚(yáng)引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。“3·30新政”以來(lái)，地產(chǎn)板塊累計(jì)上漲超過(guò)13%。政策面上，3月30日央行關(guān)于公積金貸款購(gòu)房的政策調(diào)整引發(fā)市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)股的關(guān)注，近日以來(lái)，多地陸續(xù)出臺(tái)公積金政策細(xì)則，讓這一政策行情繼續(xù)發(fā)酵。相關(guān)分析認(rèn)為，自去年四季度以來(lái)，樓市政策陸續(xù)進(jìn)行調(diào)整，從目前來(lái)看，多輪政策的組合效應(yīng)仍在持續(xù)發(fā)酵，有理由對(duì)地產(chǎn)股行情報(bào)以期待。
政策效應(yīng)持續(xù)發(fā)酵
4月10日，上證指數(shù)站上4000點(diǎn)，房地產(chǎn)板塊給予有力支撐，WIND數(shù)據(jù)顯示，上周五房地產(chǎn)指數(shù)上漲0.92%，成交額突破756億元，強(qiáng)勢(shì)上揚(yáng)勢(shì)頭不減。
上周在大盤大幅震蕩的情況下，表現(xiàn)搶眼的房地產(chǎn)板塊提供有力支持，WIND房地產(chǎn)指數(shù)5個(gè)交易日以來(lái)的累計(jì)漲幅已經(jīng)達(dá)到9.21%。政策面上，樓市新政給予市場(chǎng)一劑“強(qiáng)心針”。繼央行出臺(tái)相關(guān)政策之后，多地即進(jìn)入地方細(xì)則密集發(fā)布期，其中公積金政策的調(diào)整成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。據(jù)中國(guó)證券報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，上周以來(lái)，就有深圳、上海、安徽、江蘇等地調(diào)整了住房公積金貸款政策。
有分析人士認(rèn)為，自去年四季度以來(lái)，關(guān)于購(gòu)房貸款利率、首付比例乃至公積金貸款額度的政策調(diào)整已形成組合效應(yīng)，“組合拳”對(duì)樓市成交的刺激作用明顯，全國(guó)多地成交量出現(xiàn)上漲，地產(chǎn)板塊也成為市場(chǎng)主角。WIND數(shù)據(jù)顯示，3月30日以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)板塊(申萬(wàn)二級(jí)分類)的累計(jì)漲幅已經(jīng)接近14%，而同期上證指數(shù)的累計(jì)漲幅僅為4.51%。
相關(guān)分析指出，樓市回暖、房企轉(zhuǎn)型、國(guó)企改革等利好因素總體對(duì)房地產(chǎn)板塊形成支撐。與此同時(shí)，近期創(chuàng)業(yè)板高位大幅波動(dòng)，部分獲利資金轉(zhuǎn)戰(zhàn)主板低估值藍(lán)籌股，因此短期內(nèi)房地產(chǎn)板塊也將成為此類資金的避風(fēng)港。
地產(chǎn)股行情可期
根據(jù)WIND統(tǒng)計(jì)，低估值也是吸引資金轉(zhuǎn)戰(zhàn)地產(chǎn)股的關(guān)鍵因素之一，與2014年相比，在政策利好的持續(xù)刺激下，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望回暖，這也被看作是市場(chǎng)仍對(duì)地產(chǎn)板塊報(bào)以期待的原因。
華融證券研報(bào)指出，樓市政策調(diào)整出臺(tái)后，市場(chǎng)表現(xiàn)積極，政策出臺(tái)后的首周成交量同比明顯上漲，房地產(chǎn)基本面正在發(fā)生積極轉(zhuǎn)變。政策寬松的趨勢(shì)明確，地方政府的刺激政策也在陸續(xù)出臺(tái)，房地產(chǎn)板塊面臨較好的投資機(jī)會(huì)。
銀河證券研報(bào)指出，一方面2015年以來(lái)地產(chǎn)板塊表現(xiàn)較弱，截止到3月27日累計(jì)漲幅20%，在申萬(wàn)28個(gè)板塊中排名倒數(shù)第6位，有補(bǔ)漲需求；另一方面，地產(chǎn)板塊的相對(duì)估值便宜，根據(jù)2014年業(yè)績(jī)龍頭房企PE估值萬(wàn)科及保利僅在10左右。因此，地產(chǎn)板塊有望完成從跟漲股到領(lǐng)漲股的轉(zhuǎn)換，地產(chǎn)板塊的相對(duì)估值便宜、銷量持續(xù)改善、中期貨幣寬松和短期政策積極的邏輯繼續(xù)成立，看好傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)龍頭企業(yè)。但該研報(bào)同時(shí)指出，從中長(zhǎng)期來(lái)看，板塊基本面依然將起主導(dǎo)作用，這波地產(chǎn)行情的持續(xù)性還需要4月份樓市銷量進(jìn)行驗(yàn)證。
買房還是買股？
“我手上只有10萬(wàn)元，這是結(jié)婚時(shí)丈母娘給的嫁妝錢，但放在銀行賺利息也太吃虧了。”來(lái)自湖北的王先生目前比較困惑，他現(xiàn)在在深圳科技園一家公司做銷售。上周五，大盤在連續(xù)出現(xiàn)震蕩之后站上4000點(diǎn)高位，“牛市來(lái)了”的呼聲一浪高過(guò)一浪。對(duì)此，完全沒(méi)有炒股經(jīng)驗(yàn)的王先生也心動(dòng)了，“聽(tīng)說(shuō)現(xiàn)在老家借貸款的年息只有七八個(gè)點(diǎn)，你說(shuō)要不要讓家里人給融點(diǎn)資？”聽(tīng)到王先生此番話，坐在一旁的同事對(duì)此表示不可理解。
而在另一個(gè)城市，廣州的童先生已經(jīng)在一家媒體工作6年，目前擔(dān)任部門領(lǐng)導(dǎo)并且有些積蓄，他則陷入了另一種焦慮。“三年前，同事們紛紛去番禺看房子，那時(shí)候每平米1萬(wàn)出頭，我當(dāng)時(shí)認(rèn)為周邊都是荒地，交通也不方便，就沒(méi)考慮。”童先生告訴記者，當(dāng)時(shí)同事們買的房目前有些都已經(jīng)漲到2萬(wàn)元/平方米，按照投資回報(bào)計(jì)算，也已經(jīng)賺了一倍。現(xiàn)在忙著結(jié)婚的他也準(zhǔn)備在廣州安家置業(yè)，但不知道是不是合適的出手時(shí)機(jī)。
去年四季度以來(lái)，樓市政策的放松讓童先生有些坐不住了，“都說(shuō)政策松了，價(jià)格肯定要漲。”他表示，清明節(jié)假期去看了一次樓盤，發(fā)現(xiàn)購(gòu)房的人是踴躍了，但價(jià)格好像也沒(méi)怎么漲。
他向記者透露，有朋友勸他把手上的錢拿出一部分放到股市，“我前些年也炒股，但不怎么上心，最近這行情確實(shí)讓我有點(diǎn)心動(dòng)，但又怕錢投進(jìn)去打了水漂，到時(shí)候連買房首付的錢都沒(méi)了。”
最近一段時(shí)間，但凡朋友聚餐或者微信朋友圈，房子和股票一直是不可回避的兩大話題，而從某種意義上來(lái)說(shuō)，兩者也并非是完全割裂的——目前都處在繼續(xù)上漲的預(yù)期中，比如上述的王先生和童先生，也都在為如何做資產(chǎn)配置而犯愁。
一位有著豐富炒股經(jīng)驗(yàn)的老股民表示，在股市預(yù)期向好的情況下，投資股市確實(shí)比“吃利息”要賺得多，由此說(shuō)來(lái)，炒股是更好選擇。但他同時(shí)提醒，新股民要在目前形勢(shì)下保持清醒頭腦，“去銀行借貸炒股這樣的做法確實(shí)顯得有些瘋狂，沒(méi)有炒股經(jīng)驗(yàn)的新股民首先要注意的是謹(jǐn)慎，多學(xué)習(xí)，不要沖動(dòng)。”
對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)漲不漲，這個(gè)問(wèn)題似乎顯得簡(jiǎn)單許多。就近期出臺(tái)的相關(guān)政策來(lái)看，剛性需求得到政策支持，這也將使首套房置業(yè)者在未來(lái)成為市場(chǎng)主力購(gòu)房群體。像童先生目前的情況，是名副其實(shí)的剛需群體，因此一套戶型實(shí)用、價(jià)格合理的房子是更為實(shí)際的選擇。
至于如何在購(gòu)房和買股票之間進(jìn)行資產(chǎn)配置，這向來(lái)是一個(gè)棘手的問(wèn)題。有機(jī)構(gòu)人士則援引多年以來(lái)樓市和股市的數(shù)據(jù)進(jìn)行說(shuō)明，兩者并非“蹺蹺板”的兩端，在樓市回升的同時(shí)，股市往往也會(huì)演繹一波向上的行情。投資者如何選擇，則要看自身的實(shí)際情況。剛需的購(gòu)房者不妨先購(gòu)房，等到有余錢的時(shí)候，不妨學(xué)學(xué)炒股。其實(shí)除炒股之外，基金等其他理財(cái)產(chǎn)品也不失為一種好的選擇。