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柏可林?jǐn)z
去年至今，加拿大樓市一直備受爭議：有人說“泡沫嚴(yán)重”，也有人認(rèn)為是“回歸正?？臻g”。但就市場看，加拿大樓市似乎真的“好得不行”。
日前，加拿大多倫多地產(chǎn)局（TREB）公布了今年3月上旬大多倫多地區(qū)的樓市數(shù)據(jù)。如業(yè)內(nèi)預(yù)計的那樣，多倫多樓市在今年2月提前迎來了“小陽春”后，3月上旬房地產(chǎn)需求繼續(xù)保持強(qiáng)勁，并推動成交量和平均價漲幅雙雙突破10%。
與此同時，據(jù)多倫多CP24網(wǎng)站最新報道，多倫多與溫哥華房地產(chǎn)的春天已提早來臨，這兩座城市在2015年前兩個月的樓市銷售業(yè)績相當(dāng)好，平均價格也比去年同期上升。
從數(shù)據(jù)來看，盡管今年2月為加拿大幾十年來樓市最冷的2月，但多倫多的房市卻異常紅火，房屋銷售量與上年同期相比上升了11%，平均價格則上升了8%。溫哥華2月房屋銷售量比去年同期上升了21%，房屋平均價格上升6.4%。
加拿大滿地可銀行高級經(jīng)濟(jì)師SalGuatier分析說，超低的利率、富裕移民的強(qiáng)烈購房需求及稀缺的供應(yīng)量，使多倫多和溫哥華兩大房地產(chǎn)市場在今春顯示出強(qiáng)勁勢頭。這位經(jīng)濟(jì)師進(jìn)一步預(yù)測，多倫多與溫哥華今年春天的樓市一定會相當(dāng)紅火。
不過，雖然多倫多和溫哥華房地產(chǎn)市場保持樂觀預(yù)期，但這似乎不能讓整個加拿大的樓市保持同樣的節(jié)奏。
《國際金融報》記者獲悉，國際貨幣基金組織（IMF）日前就提醒，加拿大的房市可能會“硬著陸”，過熱的房市和創(chuàng)歷史新高的家庭債務(wù)仍是國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的阻力所在。
那么，加拿大樓市未來究竟走向何方？
中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員殷旭飛在接受《國際金融報》記者采訪時稱，加拿大整體樓市走向該國經(jīng)濟(jì)發(fā)展有密切關(guān)系。
“整體看，仍可保持穩(wěn)定發(fā)展的趨勢。簽證利好對旅游城市及其房地產(chǎn)市場有利好，但政府不會放任房價的過快飛漲，同時，簽證與移民有較大區(qū)別，因此，對房地產(chǎn)的實際影響會削弱。”他說。
多城市樓市火熱
央行降息、加元匯率下跌、簽證政策，去年年底至今年3月，各種因素都讓加拿大的房地產(chǎn)市場有些變幻莫測。
從市場角度看，加拿大多地區(qū)的樓市正處于火熱的狀態(tài)。
安大略?。ㄏ路Q“安省”）、特別是大多倫多地區(qū)房地產(chǎn)行情火爆。近日，加拿大地產(chǎn)協(xié)會（CREA）宣布修改今年安省房屋均價的預(yù)測，將升幅調(diào)升幾乎一倍，并有望在明年超過BC?。ú涣蓄嵏鐐惐葋喪。?，居全國之首。
記者了解到，去年12月，CREA曾預(yù)測今年全國平均房價將微增0.9%至40.9萬加元；至于安省，房價有望增長1.3%。誰料僅一個月時間，央行便降息，同時加元匯率受到全球油價影響而劇跌，安省、特別是大多倫多地區(qū)的房市再次被點燃。
CREA表示，雖然油價下滑對阿爾伯塔?。ㄏ路Q“阿省”）和薩斯喀徹溫?。ㄏ路Q“薩省”）的房市造成打擊，但安省和BC省表現(xiàn)出色，足以彌補(bǔ)前兩者的損失。
據(jù)該機(jī)構(gòu)新的預(yù)測，今年的平均房價有望增長2%至41.6萬加元；安省的房價增長2.5%，比先前的預(yù)測高出近一倍。BC省幾年房價增幅有望達(dá)到為3.4%，稱冠全國。
CREA預(yù)測，未來一年，安省房市將是全國市場的領(lǐng)頭羊，房價增幅有望保持今年的水平（2.5%），今年飽受打壓的阿省房價將反彈，獲得2.4%的升幅，BC省則將趨于疲軟，房價增幅可能回落至1.7%。另外，明年薩省及魁北克省預(yù)期有1%左右的升幅，大西洋省份的房價將會同今年持平。
與此同時，當(dāng)?shù)貦C(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，大多倫多地區(qū)平均房價有7.84%的升幅，超過了先前的全國冠軍卡爾加里省。排第二位的是溫哥華，房價上升了6.38。其他地區(qū)房價的增長則在5.5%至5%之間。
“在我看來，加拿大樓市能夠一直保持強(qiáng)勁的增長趨勢，主要依托于多倫多和溫哥華。”加拿大房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人Jack Li告訴《國際金融報》記者，“尤其是溫哥華，就算安省和BC省的樓市目前很火爆，但是在房價上，它們依舊無法趕超溫哥華。”
日前，一份國際城市房價統(tǒng)計報告佐證了Jack的說法。報告稱，加拿大西部城市溫哥華房價僅次于中國香港，排名世界第二。而加拿大房地產(chǎn)協(xié)會和美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會今年3月公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，溫哥華房價在北美20個大城市中名列第一。
一位溫哥華地產(chǎn)公司的工作人員對《國際金融報》記者透露，如今全市最低價的獨立屋（面積在75平方米左右）也要在60萬加元（約348萬元）左右。數(shù)據(jù)顯示，溫哥華房產(chǎn)均價已達(dá)到80萬加元（約464萬元）。
“泡沫論”再起
隨著房價高企，加拿大樓市泡沫化的話題又一次響起。
一家名為晨星（Morningstar）的美國投資研究公司此前甚至預(yù)測，加拿大房價未來幾年可能下調(diào)三成。
有分析認(rèn)為，在所有經(jīng)合組織（OECD）國家中，加拿大房地產(chǎn)泡沫最為嚴(yán)重。據(jù)德意志銀行的分析，按房價與收入比率，加拿大房地產(chǎn)市場相比自身歷史均值高估35%；按房價與租金比率，高估程度達(dá)到91%。
加拿大房地產(chǎn)資深分析師李黎夫在接受《國際金融報》記者采訪時表示，如根據(jù)加拿大當(dāng)?shù)氐姆績r收入比、租售比等國際標(biāo)準(zhǔn)看，加拿大的樓市從兩年前開始，“就處在危險邊緣”。
“目前國內(nèi)房價持續(xù)上漲，但是居民平均收入水平低于美國居民，收入比不上別人的情況下，房價卻直追美國，這顯然是不合理的。而且，結(jié)合全國的高負(fù)債水平高，上升的失業(yè)率上升，房地產(chǎn)業(yè)的高成本對于投資者來說，顯然會降低他們的投資興趣，最終影響本國經(jīng)濟(jì)發(fā)展。”李黎夫說。
一位加拿大地產(chǎn)分析師也對《國際金融報》記者表達(dá)了他的擔(dān)憂，因為炒作房地產(chǎn)市場，越來越多的空置房屋會在最后給當(dāng)?shù)貥鞘?ldquo;致命的一擊”。“雖然沒有明確的數(shù)字，但是業(yè)內(nèi)對于空置房屋不斷增長的數(shù)量都心知肚明。”該分析師直言，這些空置房屋的暴露也會讓民眾更為不滿。
IMF日前也提醒，加拿大房市可能會“硬著陸”，過熱的房市和創(chuàng)歷史新高的家庭債務(wù)仍是國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的阻力所在。
IMF官方曾貼出一則評論，Hamid Faruqee 和Andrea Pescatori講述了加拿大經(jīng)濟(jì)如何挺過2008年金融危機(jī)，同時提到“某種金融危機(jī)仍舊在上演，即過熱的房市和居高不下的家庭債務(wù)”。
評論談及，雖然家庭債務(wù)最近穩(wěn)定下來了，但在過去10年間它已攀到歷史新高，“如今占到可支配收入的150%，在OECD國家中處于較高水平”。同時，過去15年間全國房價漲幅超過60%，加拿大大城市房價更一路領(lǐng)跑，包括多倫多和卡爾加里。
IMF報告說，近年來聯(lián)邦政府已采取措施來遏制加拿大家庭債務(wù)的不斷上漲，但“效果有限”。
“準(zhǔn)確地說，海外投資者雖然熱情不減，但這些投資項目多為豪宅別墅，商業(yè)地產(chǎn)。對于加拿大的住宅市場而言，未來可能因為債務(wù)問題進(jìn)入一個寒冬期。”加拿大多倫多房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人科林在接受《國際金融報》記者采訪時稱。
值得一提的是，記者還從相關(guān)機(jī)構(gòu)了解到，加國2月新屋動工量年率增長放緩，多戶式住宅大廈項目減少。
加拿大按揭及房屋公司(CMHC)公布的信息稱，全國2月經(jīng)季節(jié)調(diào)整之后的新屋動工量年率，由1月的18.7025萬個單位，下降至15.6276萬個單位，也低于預(yù)期的17.9萬個。期內(nèi)的市區(qū)新屋動工量，由1月17.195萬個，下降至14.0722萬個，主要是受多戶式住宅動工量減少至8.6214萬個的影響。
未來“軟著陸”？
不過，面對外界沸沸揚(yáng)揚(yáng)的加拿大樓市“泡沫論”，有經(jīng)濟(jì)學(xué)家表示這個問題“不足為慮”。
CREA首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家克倫普近日對媒體表示，雖然全國房價持續(xù)上升，但沒有泡沫，因為這一數(shù)字嚴(yán)重受到大多倫多及大溫哥華兩地的影響，無法反映真實的狀況。
據(jù)悉，本國房價一直是國際經(jīng)濟(jì)學(xué)家關(guān)注和批評的對象。早前IMF便稱，本國房價過去15年有60%的漲幅，其中有7%至20%的“泡沫”。
克倫普表示，雖然2月全國平均房價升至紀(jì)錄性的43.18萬加元，一年來增加了6.3%，但只要剔除多、溫兩地的影響，全國平均房價立刻降低至32.69萬加元，升幅只有1.5%。
加拿大央行之前發(fā)布的貨幣政策報告中稱，決定維持多年來1%的基準(zhǔn)利率不變，且對樓市這樣評估：當(dāng)前市場數(shù)據(jù)符合樓市“軟著陸”預(yù)期。
談及加拿大樓市風(fēng)險時，曾任加拿大央行行長、現(xiàn)任英國央行行長的卡尼也不以為然。卡尼在接受媒體采訪時就表示，估值方面，加拿大樓市比英國“安全得多”。
不過，來自實體經(jīng)濟(jì)方面的樂觀預(yù)計或許是對加拿大房市的一個支撐。雖然加拿大的出口以能源業(yè)產(chǎn)品為主，但2014年有所轉(zhuǎn)折，非能源產(chǎn)品出口增加，預(yù)計2015年這一趨勢還將繼續(xù)。
有經(jīng)濟(jì)學(xué)家稱，如加拿大國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）2015年上漲2.5%，就業(yè)率及工資水平呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢，那么。將對整個房產(chǎn)市場起到積極的推動作用。“但如果實體經(jīng)濟(jì)得不到持續(xù)改善，則房地產(chǎn)泡沫危機(jī)將明顯化，住房市場冷卻與衰退速度之快，或達(dá)到20年來前所未有的程度”。
加拿大財政部部長喬伊·奧利弗更是強(qiáng)調(diào)，他不認(rèn)為現(xiàn)在的加拿大房地產(chǎn)市場存在泡沫，但注意到溫哥華、多倫多、卡爾加里三地的房地產(chǎn)市場尤其火爆。
“加拿大政府限制抵押貸款的措施已經(jīng)擠壓了房地產(chǎn)市場的泡沫，目前尚不需要采取任何強(qiáng)硬措施來為房地產(chǎn)市場降溫。”喬伊如是說。
Jack Li對此表示贊同。他告訴記者，單就溫哥華來說，當(dāng)?shù)囟鄶?shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，溫哥華的房價雖然高得嚇人，但實際上泡沫成分并不大。
“因為，購買那些昂貴房產(chǎn)的買主大多是近幾年過來的移民，或海外投資者，他們基本不會從加拿大銀行貸款來購買溫哥華的房子，因此即便將來加拿大利率調(diào)高，對這些從海外帶錢進(jìn)來購買房子的人不會有什么影響，因此房地產(chǎn)泡沫存在的可能性也很低。”
所以，只要有新移民不斷進(jìn)來，對住房的需求就會持續(xù)增加，房價被高估的可能性即便存在，房價下跌的可能性也很小。
值得一提的是，加拿大央行也曾指出，鑒于全球和加拿大的經(jīng)濟(jì)預(yù)期增強(qiáng)，加拿大房地產(chǎn)出現(xiàn)風(fēng)險的概率較小。目前，加拿大央行和大部分經(jīng)濟(jì)學(xué)家都認(rèn)為，加拿大房地產(chǎn)最有可能出現(xiàn)的是所謂的“軟著陸”，也就是價格逐漸下跌，但不會出現(xiàn)崩潰。兩地的火爆行情將全國平均房價抬高了32%，或10.49萬加元。
克倫普還表示，雖然如果利用國際貨幣基金會的研究方法，本國房價由2000年起確實增加了約60%，但自從2009年之后，房價的升勢已經(jīng)放緩。日后只要多、溫兩地市場的成交量回落，全國的的平均房價自然會下降。
殷旭飛則表示，一些媒體觀點認(rèn)為加拿大房價可能硬著陸，主要是看到加拿大房價近幾年上漲較快，居民及投資者投資房產(chǎn)的比重較大，給部分地區(qū)樓市造成一定的風(fēng)險。
“然而，這幾年，對于部分地區(qū)樓市發(fā)展過快的地區(qū)，加拿大政府已經(jīng)給予一定的干預(yù)，比如增加地產(chǎn)稅，收緊貨幣政策等，來抑制投機(jī)、投資等行為，從而促進(jìn)樓市的穩(wěn)定、健康發(fā)展。”
值得一提的是，最近國際原油價格暴跌對加拿大的經(jīng)濟(jì)也將產(chǎn)生一定影響，尤其是對能源行業(yè)沖擊較大。一些分析人士認(rèn)為，原油價格如果維持在目前的價位上，將使加拿大2015年的GDP下降0.3個百分點，這必然會影響到普通居民的收入，會導(dǎo)致部分居民出現(xiàn)還貸困難。
樓市“怪現(xiàn)象”
在Jack Li看來，未來加拿大的房地產(chǎn)市場總體還是有點“難以預(yù)測”。
“去年開始，政策不斷，更是讓外界對當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場猜測紛紜，然而，猜測也只是猜測，我們其實很難準(zhǔn)確地去預(yù)測加拿大房地產(chǎn)市場未來的走向。”他說。
回顧加拿大樓市的歷史，不難看出它發(fā)展的特別之處。尤其是在2008年的全球金融危機(jī)，讓抵押貸款泡沫化嚴(yán)重的美國地產(chǎn)市場一度損失慘重，個別投機(jī)性強(qiáng)的地區(qū)如佛羅里達(dá)州的樓盤一度暴跌60%-70%。但就在“一衣帶水”的加拿大，樓市的回調(diào)卻遠(yuǎn)小于美國，平均最大回調(diào)幅度也僅有15%左右。
“一方面，這固然與加拿大金融業(yè)政策的穩(wěn)健保守有關(guān)。另一方面，源源不斷涌入的新移民為這個國家提供了強(qiáng)有力的剛性需求。”有分析稱。
“因此，我認(rèn)為加拿大未來的房價應(yīng)該會保持平穩(wěn)增長的趨勢，房價可能會繼續(xù)上升，但是不會有太大的增幅。”Jack認(rèn)為，“這是基于目前加拿大的房地產(chǎn)市場推測的。”
有意思的是，對于目前的加拿大樓市，記者從當(dāng)?shù)匾患抑薪榈墓ぷ魅藛T那兒了解到，其實從2014年開始，房地產(chǎn)市場就處于一種“奇怪”的境況——投資者拼命搶房，開發(fā)商卻冷靜理智。
記者了解到，在加拿大的房地產(chǎn)市場，2014年第一位的關(guān)鍵詞，當(dāng)屬“搶Offer”。所謂“搶Offer”，就是眾多買家爭搶一套房源，向房屋賣家出具書面競價函，最后價高者得。當(dāng)?shù)氐闹薪楦嬖V機(jī)子和，多倫多的一些房屋在今年一二季度甚至能引來二三十個買家搶Offer，結(jié)果一套市場價100萬加元的房子往往被哄搶到130萬-150萬加元。有些故意采取低出價策略吸引Offer的屋主，最后“笑呵呵地”將高于出價一倍甚至更高的樓款納入囊中。
據(jù)加拿大蒙特利爾銀行（BMO）最近公布的一份報告顯示，在多倫多有44%的買家都加入了競價戰(zhàn)，這是全加拿大搶房比率最高的一個城市?！抖鄠惗嘈菆蟆返囊黄嚓P(guān)報道特別描述道：在多倫多，目前的局面甚至讓一些在房市中打拼多年的經(jīng)紀(jì)人都感到相當(dāng)驚訝，在購房者的身上，他們看到了一種被絕望所激起的購買欲。
但作為“最終接棒人”的終端投資者搶得熱火朝天之際，那邊廂真正能影響市場格局和未來的開發(fā)商、建筑商卻開始趨于保守和退縮。
一些機(jī)構(gòu)投資者已決定退出市場。“自2012年初開始，針對多倫多共管公寓部門的投資就開始減少了。”Alcion Ventures房地產(chǎn)基金的總裁馬丁·澤夫（Martin Zieff）說。
澤夫于1995年開始投資多倫多的共管公寓項目。他說，投資多倫多共管公寓項目的利潤空間“比北美其他城市都要低”。
“2011年我決定不再投資多倫多的公寓項目，因為公寓項目的收益一再下滑，我們不愿再為此勞心費(fèi)力了。”澤夫說，“為什么要為這么少的利潤承擔(dān)風(fēng)險呢？”
這樣的觀點直接導(dǎo)致的后果就是市場開工率下降。此前據(jù)加拿大統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，全國興建高密度共管公寓的勢頭開始進(jìn)入了大幅度消退期，尤其以多倫多的公寓市場最為明顯。消退程度排第二的溫哥華都遠(yuǎn)遠(yuǎn)地與多倫多拉開了距離。
面對這樣糾結(jié)的局面，加拿大房地產(chǎn)未來究竟會走向何方？
“無論是‘硬著陸’還是‘軟著陸’，都不能憑空亂猜，它要看市場供需關(guān)系、市場動向、政府政策等種種因素。”李黎夫認(rèn)為，加拿大樓市的未來，不會過分樂觀，因為市場開發(fā)商不像過去那些年那么“有激情”，但也絕非悲觀，“因為投資者們還是非常看好加拿大”。
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