李嘉誠的財技演義
對投資人來說，在中國香港買房已經(jīng)不是一個明智的選擇。一方面，內(nèi)地人買房要繳納更多的稅費；另一方面，在高位徘徊多年的香港樓市，早就被冠以“泡沫”的稱號。
但為了在香港生活及打算長期工作的兒子，家境頗為殷實的張女士還是來回奔波多次，并在香港地產(chǎn)經(jīng)理的建議下，以“皮包公司”名義獲得大額當?shù)刭J款后，購置了斜對著維多利亞灣的一處江景房。為此，張女士還被她的丈夫及兒子稱贊有“眼光”。
“當初我對買房的要求很簡單。因為，我一直相信‘李超人’(李嘉誠)的那句話：地段、地段，還是地段?！睆埮糠Q，“這就是我當初將資金砸向那邊的重要原因。但我現(xiàn)在卻有些害怕了，不是地段不好，主要是‘李超人’似乎也不想在香港呆了。我在考慮，要不要在合適的時機將這套房產(chǎn)處理掉，萬一將來大跌呢？”
張女士的擔憂不無道理。近日，香港《大公報》稱，李嘉誠旗下長江和記實業(yè)有限公司(下稱“長江實業(yè)[0.00%]”)以八折優(yōu)惠促銷將軍澳日出康城的某一樓盤。據(jù)稱，推出的740套房源在9小時內(nèi)套現(xiàn)55億港元(約43.5億元人民幣)，且該樓盤也成為一手房單日銷量及吸金最多的樓盤。
不止如此。細心的投資人和觀察人士早就發(fā)現(xiàn)了李嘉誠所在公司的兩個現(xiàn)象：首先，2013年開始，李嘉誠就不斷套現(xiàn)內(nèi)地的寫字樓資產(chǎn)，且不止上海一處地方。其次，與“地王”頻出的那個年代不同，無論是長江實業(yè)還是和記黃埔[0.00%]，都幾乎再難聽到這兩家公司拿到“地王”的消息。
媒體另一層面的比較是：相比于內(nèi)地和中國香港地區(qū)，李嘉誠近年來卻比較青睞歐洲的資產(chǎn)。比如，曾有人驚呼，李嘉誠之子李澤楷“幾乎買下了英國”。
“在商言商。李嘉誠一直是投資高手，會在合適的時機拋售旗下資產(chǎn)。實際上，無論是當年的亞洲金融[-1.48%]風暴，還是2008年金融危機，大家都可看到李嘉誠的投資回報情況?！币晃粡V州的私募投資人對《國際金融報》記者說，“因此，李嘉誠的行動可能更應該從商業(yè)角度來理解?！?/p>
也有分析稱，由于在眾多重大商業(yè)決斷中的成功決策，李嘉誠的行為被認為具有風向標意義，“但對于李嘉誠此次賣樓的行為，我們或不用看得太緊張。樓市已進入漲跌分化的時代，李嘉誠賣樓套現(xiàn)的象征意義遠不如在齊漲共跌時代所能帶來的沖擊效應，其行為或只對單個城市有指示意義，不具有對整體樓市的普遍指標意義”。
獲利寫字樓
2014年1月至今，李嘉誠旗下公司通過拋售中國內(nèi)地物業(yè)“累計獲得129億元的套現(xiàn)總額”
建筑面積超11萬平方米的東方匯經(jīng)寫字樓，坐落在上海陸家嘴[0.50% 資金 研報]的核心區(qū)域。在上海中心、環(huán)球金融中心和金茂大廈的“包圍”下，東方匯經(jīng)可能不像想象中那么引人注目，但總高200米高的這座大樓，還是可以稱得上“地標性”建筑。
“我不知道這座大樓的資產(chǎn)是誰的?！薄秶H金融報》記者隨機詢問了幾位保安和路人，他們均這樣答復。實際上，目前這棟樓真正的“主人”是國有金融機構交通銀行[-0.69% 資金 研報]。但更早前，這棟樓的“主人”恰恰就是李嘉誠。
2013年10月18日，李嘉誠旗下港股上市公司和記黃埔發(fā)布公告稱，“長和系”作價11.55億美元(約70.38億元)，出售位于上海陸家嘴的寫字樓東方匯經(jīng)中心。當時的公告稱，這3名買家包括兩家離岸公司HYZL Development Co. Limited和HYZL Investment Co. Limited，及光大控股全資子公司鉆機集團，3名買家將分別購入東方匯經(jīng)中心47%、47%以及6%權益。
據(jù)知情人士當時透露的說法，HYZL Development Co. Limited、HYZL Investment Co. Limited“實際上均隸屬于交通銀行”。
在一位資深媒體人眼中，這次交易開啟了李嘉誠拋售資產(chǎn)的“帷幕”，“或者說，大家就是從那時候開始不斷關注李嘉誠的行動的”。
“但實際上，更早前在廣州，李嘉誠就開始拋售了。”上述私募投資人介紹，“但相比于東方匯經(jīng)，當時卻沒有引起漣漪?！?013年9月，和記黃埔、長江實業(yè)曾雙雙發(fā)布公告，將各自下屬公司分別持有的廣州西城都薈廣場各50%股權出手，買家均為離岸公司GCREF Acquisitions22 Limited。據(jù)悉，兩項交易于當年11月29日完成，總交易金額達30.3億港元。
事實上，李嘉誠對寫字樓或商業(yè)地產(chǎn)的拋售，更多地還是集中在2014年。2014年2月，李嘉誠旗下長江實業(yè)參股的ARA資產(chǎn)管理公司以24.8億元人民幣出售了南京國際金融中心，據(jù)稱，這筆交易是當年長三角地區(qū)內(nèi)有史以來“金額最大的有穩(wěn)定收益物業(yè)的整棟交易”。
一連串長長的名單自此不斷拉長。2014年4月，北京盈科中心以57.6億元出售給了泰國大型海外房地產(chǎn)私募基金公司基匯資本；當年8月，ARA以15.4億元拋售了虹口區(qū)北外灘甲級寫字樓盛邦國際大廈，接盤者是新加坡基金公司Alpha Investment Partners Ltd.；11月，泛?？毓梢约s31億元的價格接手了李嘉誠旗下和記港陸[-2.56%]71.36%的股份，后者旗下資產(chǎn)主要包括位于上海的兩棟投資性物業(yè)。
據(jù)一項公開的不完全統(tǒng)計，2014年1月至今，李嘉誠旗下公司通過拋售中國內(nèi)地物業(yè)“累計獲得129億元的套現(xiàn)總額”。
拋商保住宅
早在幾年前，長江實業(yè)便不再涉足內(nèi)地房地產(chǎn)投資，內(nèi)地地價太高，賺不到錢
《國際金融報》記者發(fā)現(xiàn)，在拋售內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的同時，李嘉誠旗下內(nèi)地的住宅項目卻沒有拋售，仍在進行銷售中。日前，記者趕到了位于嘉定區(qū)瑞林路1280弄名為“湖畔天下”的樓盤——由長江實業(yè)和上海和雅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司共同開發(fā)。交流中，記者發(fā)現(xiàn)，自“3·30”放寬市場的新政實施以來，這座樓盤“不可能采取打折促銷”的手段進行銷售。
一位售樓人員簡略對記者講述了樓盤的特色，并強調(diào)“這是精品樓盤”，且為“李嘉誠近期在上海開發(fā)的位數(shù)不多”的樓盤。
交流中，記者還發(fā)現(xiàn)，這座樓盤對購房者的其中一個吸引要素就是李嘉誠，“畢竟，他開發(fā)的質(zhì)量信得過”。但一些購房者在與售樓人員的交流中也透露出“在這個地段不太能接受這個價格”的想法。
除了住宅不打折，不管是長江實業(yè)還是和記黃埔，近期都沒有聽到過其拿到“地王”的消息。但就上海地區(qū)看，這兩家公司似乎沒有放棄開發(fā)住宅項目的打算。比如，和記黃埔去年就稱，將位于新佘山國際高端住區(qū)內(nèi)的雙子星項目進行了命名。
“和記黃埔之前在上海開發(fā)的樓盤還挺多的?！钡掠拥禺a(chǎn)一位中介則對《國際金融報》記者介紹，“以前，在周浦鎮(zhèn)有自己的項目，在花木，也有高端樓盤?！?/p>
那么，為什么會出現(xiàn)拋售內(nèi)地商業(yè)項目、保留住宅項目的情況呢？
“實際上，不能這么比較。”世邦魏理仕華東區(qū)研究部資產(chǎn)董事謝晨說，“相比較而言，寫字樓資產(chǎn)是中國大宗投資市場中最常見的一種投資。因為，其有標準的物業(yè)類型，便于管理，可能的話，回報還比較穩(wěn)定。這些特征都決定了，這些大宗資產(chǎn)的交易相對比較頻繁?！?/p>
“另外，不可忽視的現(xiàn)象是，2009年和2010年以前，可能這種大宗資產(chǎn)交易的買家都是以外資機構為主。但現(xiàn)在，越來越多的國內(nèi)買家有這樣對大宗物業(yè)的需求，比如國內(nèi)的金融機構等?！敝x晨對《國際金融報》記者介紹，“又比如，現(xiàn)在自用型買家多了，典型的，像江蘇三胞集團對南京國際金融中心的購買?！?/p>
謝晨還介紹，單就收益率，寫字樓的租金回報率肯定高于住宅。同時，位于核心地段的資產(chǎn)或優(yōu)質(zhì)辦公樓，是非常好的防御性投資品種，甚至具有升值潛力。
“因此，總的來說，李嘉誠對商業(yè)地產(chǎn)等的拋售，還是市場影響力的結果?！敝x晨說，“即一個愿賣，一個有需求?！?/p>
上述私募投資人也對《國際金融報》記者說，李嘉誠是周期性投資高手，他售賣的資產(chǎn)一般都有不錯的回報率，“對于出售內(nèi)地的資產(chǎn)，大家可能過于焦慮了”。
事實上，早在2008年，當時還名為“和記港陸”的公司發(fā)布公告稱，于當年5月16日與美國投資基金亞太置地旗下公司Hawkwind Investments Limited簽訂協(xié)議，以44.38億元的價格出售了位于上海長樂路的“世紀商貿(mào)廣場”寫字樓物業(yè)。一項對比是：2005年，和記港陸以3億美元的代價購入該物業(yè)。也就是說，當年這筆交易曾讓李嘉誠3年轉手間獲得了不菲的收益。
也有數(shù)據(jù)顯示，除了現(xiàn)有項目，李嘉誠幾乎沒有買進新的住宅項目。
今年1月26日，李嘉誠最倚重的大將之一、香港長江實業(yè)集團有限公司執(zhí)行董事、上海市政協(xié)常委趙國雄在接受采訪時稱，未來兩年，內(nèi)地房地產(chǎn)市場將面臨調(diào)整，房價“極可能下降”。他透露，“早在幾年前，長江實業(yè)便不再涉足內(nèi)地房地產(chǎn)投資，原因是內(nèi)地地價太高，覺得賺不到錢。”
售香港住宅
隨著內(nèi)地赴港游客的數(shù)量減少和香港購房貸款成本的增加，預計今年香港房價將下跌5%-10%，租金將下降5%左右，香港地產(chǎn)牛市正在走向終結
但與尚保留內(nèi)地住宅項目不同的是，李嘉誠卻在持續(xù)拋售香港的住宅資產(chǎn)。
近日，李嘉誠旗下長江實業(yè)以八折優(yōu)惠促銷位于香港將軍澳的樓盤，推出的740套房源在9小時內(nèi)賣出55億港元。香港媒體報道稱，香港目前普通新盤600萬港元只能買到兩房，三房的賣價為800萬港元，四房已超過了千萬港元。相比之下，該盤定價較低，以三房600萬港元、四房800萬港元作為賣點，這也是樓盤熱賣的原因之一。據(jù)稱，“當天因為來買房的人太多，甚至不得不出動警察疏散人群?！?/p>
有觀察人士發(fā)現(xiàn)，李嘉誠名下樓盤打折不是第一次：去年年初，就打出7.5折；去年5月，荃灣一個盤開盤，也打了8.5折。但觀察人士亦發(fā)現(xiàn)，目前打折的時間點與此前幾次“不太一樣”。
有消息稱，與內(nèi)地樓市最近一年來陷入調(diào)整相比，香港樓市從去年下半年開始已好轉，過去一年漲幅超過12%。這讓不少人發(fā)出反問：一向?qū)κ袌雒舾械睦罴握\又搶跑出貨，是否意味著他對香港樓市不看好？
“實際上，每次人們都會關注‘李超人’的動向，因為他們可能關注的是：拋開商業(yè)利益，本地的市場是不是到頭了?！鄙鲜鏊侥纪顿Y人對《國際金融報》記者稱，“就香港樓市而言，不會這么輕易就崩塌，即使下降，也是比較緩慢的過程?！?/p>
但上海易居研究院院長楊紅旭早前撰文稱，當前，這輪新的樓市泡沫已經(jīng)生成，“拿香港九龍40平方米以下戶型的私人住宅成交價(單價低于大戶型)來看，2014年第二季度均價為10萬港元，相較2003年(上一輪房價調(diào)整的谷底)的2萬港元，暴增400%。應該看到，香港樓市泡沫破裂還要一個外部條件：美聯(lián)儲退出超寬松的貨幣政策，因為香港貨幣政策跟隨美國”。
“熱錢來去匆匆，香港樓市泡沫難以長期靠此支撐。當前美元上漲強勁，未來全球熱錢回流美國是大趨勢。因此，2014年第二季度盡管香港樓市重新反彈，但難以持久，未來幾年的大趨勢仍然是震蕩向下?！睏罴t旭稱。
國際投行瑞銀日前發(fā)表研究報告，中央政府大力推動內(nèi)地游客赴港旅游，及香港聯(lián)系匯率所帶來的低貸款成本，造就了香港十多年地產(chǎn)牛市。
“隨著內(nèi)地赴港游客的數(shù)量減少和香港購房貸款成本的增加，預計今年香港房價將下跌5%-10%，租金將下降5%左右，香港地產(chǎn)牛市正在走向終結?！比疸y稱。
觀察者網(wǎng)認為，香港房地產(chǎn)泡沫另一潛在風險為“幾年內(nèi)可能再度爆發(fā)的金融危機”。對此，投資大師羅杰斯的觀點是：三年內(nèi)，金融危機一旦發(fā)生，資金大幅撤出香港，房價將下跌超過50%?！坝行┤巳匀粫f，香港土地供應少，房價沒有下降空間。但每次泡沫出現(xiàn)時都有人這樣說，很難讓人認真對待?！绷_杰斯稱。
羅杰斯近日在新加坡接受《明報》訪問時還稱，香港房地產(chǎn)泡沫“已處于極端”，大幅回調(diào)是合理的。
中原集團創(chuàng)辦人施永青公開表示，大部分發(fā)展商2014年銷售未能達標，“今年將犧牲價格以完成銷售目標，預計一手樓價今年將下調(diào)15%至20%”。
不過，深圳媒體認為，對香港房價大可“不必恐慌”，或許在某一時點，如美元加息時，港元資產(chǎn)一定程度上的波動難以避免，“但這種波動在正常范圍內(nèi)，不會超過20%”，“像羅杰斯說50%的災難式暴跌，肯定只存在理論假設中，不會在現(xiàn)實之中落地”。
買歐洲資產(chǎn)
2010年至今，李嘉誠家族約半數(shù)的公司資產(chǎn)已轉移至歐洲。其間李嘉誠總共在海外完成11筆收購，涉及1868億港元，其中歐洲地區(qū)占比高達96.75%
值得注意的是，就在外界爭議李嘉誠拋售內(nèi)地資產(chǎn)和香港住宅資產(chǎn)之際，他和他所在的家族卻在持續(xù)不斷地加大對歐洲資產(chǎn)的投資。
《華爾街日報》近日稱，和記黃埔歐洲業(yè)務占到了該公司去年營業(yè)利潤的42%，占比高于2013年的37%。2014年，中國內(nèi)地和香港業(yè)務加起來貢獻了30%的營業(yè)利潤，與歐洲業(yè)務的差距較之前幾年顯著擴大。同時，歐洲業(yè)務的貢獻在2012年首次超過香港和中國內(nèi)地。
“李嘉誠正在考慮一項長期承接計劃，擬將投資從風險較高的地區(qū)和行業(yè)轉移到回報更加穩(wěn)定和可靠的領域，增加和記黃埔的歐洲業(yè)務是該計劃的一部分。”《華爾街日報》稱，今年早些時候，李嘉誠宣布了一系列歐洲交易，“其中，包括收購英國火車租賃公司、荷蘭連鎖藥房及英國手機運營商的交易”。
幾乎與2014年拋售內(nèi)地大宗物業(yè)資產(chǎn)同步，2015年，似乎再次成為李嘉誠們的“歐洲年”。1月20日，和記黃埔和長江基建發(fā)布聯(lián)合聲明稱，長江實業(yè)集團有限公司和長江基建將共同組建50∶50的合資公司，用以收購英國三大鐵路及車輛租賃公司之一的Eversholt鐵路集團公司。據(jù)稱，此次收購金額高達12億英鎊，長江實業(yè)和長江基建各出資6億英鎊。
未隔幾日，和記黃埔旗下屈臣氏集團宣布，收購荷蘭大型連鎖藥房Dirx，這是屈臣氏集團10年以來的首宗收購。
一項數(shù)據(jù)顯示，2010年至今，李嘉誠家族約半數(shù)的公司資產(chǎn)已轉移至歐洲。其間李嘉誠總共在海外完成11筆收購，涉及1868億港元，包括基建投資1517億港元和352億港元的電訊并購，其中歐洲地區(qū)占比高達96.75%。
不止如此。今年年初，李嘉誠重組了旗下兩家集團后，又將重組后的企業(yè)注冊地點從香港遷移至開曼群島，雖然說此舉“只是為做生意方便”，但在2014年接受財新雜志采訪時，“集團以香港為基地，絕對不會遷冊”的話語仍在耳邊。
對此，“長和系”人士一直試圖撇清外界所謂的“誤解”?！罢f‘長和系’撤資是一個大笑話?！崩罴握\多次對外表示。
和記黃埔董事總經(jīng)理霍建寧曾說，歐洲只是“有更好的交易機會”，尤其是在電信、基礎設施和零售等行業(yè)。
當然，在歐洲的收購并非一帆風順。近日，英國《金融時報》稱，電訊盈科[-0.20%]自今年3月中旬開始介入與法國Orange公司就收購其旗下視頻平臺Dailymotion(每日影像)的洽談。
“但持有Orange公司25%股份的法國社會黨政府介入了這樁交易，堅持要求Orange公司在選擇一個非歐洲買家之前探索所有選項，并著重提及了歐洲的數(shù)字主權是一個重要問題。”《金融時報》稱，“言外之意，其不主張為Dailymotion選擇一個非歐洲的買家?！?/p>