2015年一季度北京樓市狀況并不樂觀，雖然政策暖風(fēng)頻吹，但當(dāng)季北京商品房成交同比仍呈現(xiàn)量價(jià)齊跌。
來自北京市建委的數(shù)據(jù)顯示，2015年第一季度北京商品房成交17987套，同比下降0.4%，成交均價(jià)達(dá)26175元/平方米，同比下降2%；成交面積約為199萬平方米，同比下降11%，成交總金額計(jì)520億元，同比下降13%。
從資金面來看，北京房企狀況更不容樂觀。據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年一季度，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目到位資金為1252.1億元，比上年同期大降20.4%。盡管連續(xù)降息降準(zhǔn)，貨幣層面寬松，降低二套房首付比例等措施也層出不窮，但情況仍難言向好。
作為房地產(chǎn)消費(fèi)塔尖上的明珠，北京豪宅市場情況如何？
《投資時(shí)報(bào)》、標(biāo)準(zhǔn)排名（中國）研究院攜手專注于高端房地產(chǎn)市場的亞豪機(jī)構(gòu)聯(lián)合發(fā)布“2015年第一季度北京豪宅吸金榜”，以期描繪出北京豪宅市場全景圖。
如今，寸土寸金的北京四環(huán)內(nèi)新建商品房單價(jià)已普遍超過5萬元，因此對于公寓和普通住宅而言，我們將單價(jià)“5萬元”作為“豪宅”標(biāo)準(zhǔn)，來彰顯當(dāng)下北京房地產(chǎn)的價(jià)格特征。
此類住宅產(chǎn)品，稱為“公寓豪宅”，以和大眾觀念中的經(jīng)典豪宅品類“別墅”相區(qū)分。所以，這份榜單將分別呈現(xiàn)“公寓豪宅”和“別墅”兩類產(chǎn)品的排名信息。
盤點(diǎn)兩類高端產(chǎn)品的數(shù)據(jù)信息，在房價(jià)快漲到“月球”的北京，豪宅銷售卻不如其外表靚麗。對于購買面積大、單價(jià)高的別墅產(chǎn)品，高凈值人群也表示頗有壓力。而支撐豪宅市場的主力，也并非頂級大亨，而是以住房改善為需求的“入門級”豪宅買家們。
公寓豪宅量價(jià)均優(yōu)
2015年第一季度，北京豪宅的吸金能力并不出彩。根據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)，在第一季度北京商品房成交金額前20名中，稱得上豪宅的項(xiàng)目僅占4席。
去除“盤古大觀”這個(gè)奇異值的影響，其他3席豪宅項(xiàng)目的成交額總和（14億元）甚至不及一個(gè)“海淀·嘉郡”自住型商品房項(xiàng)目的成交額（25.18億元）。
在豪宅項(xiàng)目中，公寓豪宅的銷售要遠(yuǎn)好于別墅項(xiàng)目，無論從售價(jià)還是銷量，公寓豪宅均完勝別墅。
2015年第一季度，北京公寓豪宅成交額TOP20的總吸金量為115.6億元（去除“盤古大觀”后為48.2億元），遠(yuǎn)高于別墅項(xiàng)目TOP20的23.9億元。
從數(shù)據(jù)來看，北京第一季度賣得“最火”的公寓豪宅是“盤古大觀”，共成交96套，成交金額高達(dá)68.17億元，是北京商品房第一季度的銷冠。該項(xiàng)目均價(jià)高達(dá)10.8萬元/平方米，位列2015年一季度北京公寓豪宅成交價(jià)格排名的第三位。
不過，有消息顯示，2015年1月30日，盤古大觀一天內(nèi)集中網(wǎng)簽了123套房（含公寓、商鋪、車庫），成交金額高達(dá)85.79億元。顯然，這并不屬于正常的散售行為。68.17億元的單季度總銷售額，甚至遠(yuǎn)高于去年北京全年單盤銷冠的總銷售額。
盡管，盤古大觀的“不正?！钡臉I(yè)績表現(xiàn)與其他項(xiàng)目幾乎不具有可比性，但為了反映數(shù)據(jù)的客觀性，特將其保留在榜單中。
吸金能力排名第二位的是中赫集團(tuán)開發(fā)的“萬柳書院”項(xiàng)目。該項(xiàng)目在一季度成交15套，成交金額為5.32億元。這個(gè)與頤和園為鄰的頂級豪宅項(xiàng)目頗受高端人士認(rèn)可，平均每平方米單價(jià)高達(dá)13.5萬元，是一季度北京賣得最貴的豪宅。
而賣得最火的公寓豪宅項(xiàng)目為“京投銀泰·琨御府”，一季度共售出129套房子，遠(yuǎn)高于其他項(xiàng)目的銷售量，總成交金額為5.2億元，在2015年一季度北京豪宅成交金額排名中位列第三，其銷售均價(jià)超過5.9萬元/平方米。
在別墅類別中，吸金能力最強(qiáng)的是長江實(shí)業(yè)[-0.95%]開發(fā)的“譽(yù)天下”項(xiàng)目，一季度賣出32套，共吸金3.41億元，不過其成交均價(jià)僅有2.57萬元/平方米。這些數(shù)據(jù)與公寓豪宅相比差距比較明顯。
地理位置距市區(qū)較遠(yuǎn)的別墅項(xiàng)目在第一季度顯然沒有地處市區(qū)的公寓項(xiàng)目好賣，即便銷售狀況較好的別墅，其均價(jià)一般較低。
在別墅項(xiàng)目成交額前10的項(xiàng)目中，除了“遠(yuǎn)洋·LA VIE”每平方米均價(jià)達(dá)到了5.7萬元，其他大部分均在2.5萬元至4萬元左右的單價(jià)上。
頂級別墅成交清淡
在別墅售價(jià)中，北京“運(yùn)河岸上的院子”以8.3萬元的均價(jià)位列價(jià)格榜首位，不過這個(gè)標(biāo)榜自己單套最高價(jià)達(dá)3億元的超高端項(xiàng)目，在第一季度也僅售出1套，總成交金額不過3388萬元?？磥?，高凈值人群當(dāng)下的購買力和購買欲望亦是有限。
而單價(jià)超過5萬元/平方米的別墅項(xiàng)目一共有9個(gè)，一季度共賣出17套，單個(gè)項(xiàng)目能賣2套以上已屬不錯(cuò)。
在2015年第一季度北京別墅成交套數(shù)排名前20的項(xiàng)目中，沒有一個(gè)單價(jià)超過5萬元；而在2015年第一季度北京別墅成交金額排名中，也僅有3席單價(jià)超過5萬元，其中每平方米均價(jià)超過8萬元的“泰禾·北京院子”，賣出了3套，總成交額達(dá)7484萬元，平均每套2500萬左右。其號稱售價(jià)2000萬/套起，想來賣出的只是其中低端產(chǎn)品。
每平方米均價(jià)超5.7萬元的“遠(yuǎn)洋·LA VIE”，一季度賣出2套，在成交金額排名中排第7位；均價(jià)為5.6萬元的“紫禁壹號院”賣出4套，在成交金額排名中排第15位。
整體而言，高售價(jià)的別墅項(xiàng)目并不是北京別墅項(xiàng)目成交的主力。
在北京，別墅項(xiàng)目銷售量最多的項(xiàng)目集中于順義、豐臺和大興等地區(qū)。在2015年一季度繼續(xù)占據(jù)北京別墅項(xiàng)目銷售數(shù)量和銷售金額兩個(gè)排名的第一位。
從整體成交來看，每平方米售價(jià)在2萬至3萬元之間項(xiàng)目成交數(shù)量最多，占據(jù)了2015年一季度北京別墅項(xiàng)目成交套數(shù)排名前20席中的12個(gè)席位。
而在2015年一季度北京別墅項(xiàng)目成交金額排名前20席中，這類項(xiàng)目同樣占據(jù)9席?？梢钥闯?，這個(gè)價(jià)格區(qū)間的別墅產(chǎn)品是第一季度北京別墅產(chǎn)品的主流。
經(jīng)濟(jì)型公寓豪宅銷量占優(yōu)
如果說剛需統(tǒng)治普通住宅市場，那么改善型需求便是當(dāng)下豪宅的主要購買力。改善型需求的主要購買對象便是“入門級”豪宅產(chǎn)品。
在公寓豪宅中，單套平均面積在200平方米到300平方米之間的項(xiàng)目，最受市場認(rèn)可。在“2015年一季度北京公寓豪宅吸金榜”中，有接近一半的項(xiàng)目單套平均面積在上述范圍之內(nèi)。
而在榜單中，均價(jià)在5、6萬元左右的項(xiàng)目在銷售量上也明顯占優(yōu)勢。比如國瑞地產(chǎn)的“國瑞城”、永同昌建設(shè)集團(tuán)的“麗都壹號”，這類項(xiàng)目的單季度銷量均超過40套。
另據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年3月，北京在售報(bào)價(jià)超過6萬元/平方米的公寓豪宅中，套均總價(jià)在1000萬元以下的入門級豪宅共成交105套，占總成交量的比重為56%，而套均面積在200平方米以下的小戶型公寓則成交129套，占比高達(dá)68%。
由此可見，北京公寓豪宅市場成交中，中小戶型、低總價(jià)，面向改善型客群的入門級豪宅占據(jù)主導(dǎo)地位。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍表示，入門級公寓豪宅產(chǎn)品成交的走俏，與近期銀行信貸調(diào)整政策不無關(guān)系。入門級公寓豪宅買家基本是以改善居住條件為目的，這類人群資金實(shí)力并不雄厚，購房主要依靠房貸支持，銀行信貸政策的放松對這類客群影響很大。
2月以來，央行降息、二套房首付比例降低等一系列信貸放松政策，將改善型購房客群的首付款比例下調(diào)了20%-30%，極大地降低了改善型購房者的購房門檻，刺激此前受購房資金等因素所限的改善型置業(yè)人群在短期內(nèi)集中入市，也推動(dòng)了此前觀望已久的置業(yè)者加速入市。因此，隨著新政實(shí)施，入門級公寓豪宅的銷售情況將會有所延續(xù)。