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導(dǎo)語(yǔ)：一方面，從去年11月起，央行頻繁降準(zhǔn)降息，并且中央于3月30日發(fā)布房產(chǎn)新政以刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，業(yè)內(nèi)人士順勢(shì)大唱：政策利好，市場(chǎng)將迎復(fù)蘇；另一方面，去年下半年解除限購(gòu)成效不彰的事實(shí)卻說(shuō)明一個(gè)問(wèn)題：政策已不是決定市場(chǎng)走勢(shì)的根本，取而代之的是供求關(guān)系，然而供大于求正是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)此時(shí)的根本問(wèn)題。
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)雜程度，讓任何預(yù)測(cè)都可能大跌眼鏡。
但正如著名股票操盤(pán)手利維摩爾說(shuō)，資本市場(chǎng)沒(méi)有新事物。今天發(fā)生的事情以前發(fā)生過(guò)，以后會(huì)再度發(fā)生。
在中國(guó)，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展與政策的緊密程度和正相關(guān)關(guān)系有目共睹。舉一個(gè)最簡(jiǎn)單的例子：2008年中央發(fā)布4萬(wàn)億經(jīng)濟(jì)刺激及隨后一攬子政策后，房地產(chǎn)市場(chǎng)一片飄紅。
所以，自前天央行宣布去年11月以來(lái)第三次降息后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)還是要有的。萬(wàn)一實(shí)現(xiàn)了呢？
第一種預(yù)測(cè)：政策利好，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)大呼“樓市要火”
5月10日，金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至5.1%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.25%。今年以來(lái)，央行頻繁動(dòng)用利率工具，密度越來(lái)越高：在2月5日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率50個(gè)基點(diǎn)后，3月1日動(dòng)用降息利率杠桿等總量工具后，4月20日存款準(zhǔn)備金降低100個(gè)基點(diǎn)，釋放萬(wàn)億元流動(dòng)性。
在2015年過(guò)去三分之一后，這一消息點(diǎn)燃大多數(shù)仍未完成年度目標(biāo)三分之一的房企的希望——如此頻繁的降準(zhǔn)、降息能夠帶來(lái)樓市復(fù)蘇。
房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士的評(píng)論自然都積極樂(lè)觀：貨幣政策繼續(xù)發(fā)力，樓市好成交有望延續(xù)。
中金公司地產(chǎn)研究員寧?kù)o鞭表示，據(jù)測(cè)算此次降息25bps，相當(dāng)于20~30年按揭貸款的總還款額下降2.0%~2.7%，累計(jì)去年11月以來(lái)3次降息，效果相當(dāng)于房?jī)r(jià)下降5.6%~7.7%。
他繼續(xù)指出，貨幣政策信號(hào)明確，判斷伴隨著330政策各地細(xì)則繼續(xù)落地，地產(chǎn)市場(chǎng)較好的成交表現(xiàn)將在未來(lái)持續(xù)，環(huán)比回升勢(shì)頭將更加明顯，預(yù)判5、6月30大城市成交量環(huán)比回升幅度將在5%~10%左右。
安信證券發(fā)布投資建議稱(chēng)，政策利好，推盤(pán)增加，銷(xiāo)售快速增長(zhǎng):房地產(chǎn)公司4月銷(xiāo)售的快速增長(zhǎng),一方面主要是由于"330”房產(chǎn)新政對(duì)需求的提振；另一方面是由于公司推盤(pán)量也有所增加。
這些也并不全是說(shuō)給投資人聽(tīng)得，有部分企業(yè)也真的是跟著這個(gè)思路在發(fā)展。譬如，4月份中國(guó)十大房企之一的碧桂園在銀川、福建建甌、武漢、上海、河南安陽(yáng)等地頻出拿地或項(xiàng)目合作等動(dòng)作。29日，碧桂園更以6.08億元總價(jià)奪得上海市嘉定區(qū)徐行鎮(zhèn)02-05地塊，正式登陸上海灘，首次挺進(jìn)一線(xiàn)城市。
第二種預(yù)測(cè)：庫(kù)存不解決，降息降準(zhǔn)只是毒藥
然而，不容忽視的另一方面是，去年下半年解除限購(gòu)成效不彰，至今沒(méi)有解除限購(gòu)的京滬等市，市場(chǎng)依然好于解除限購(gòu)的城市。
該事實(shí)說(shuō)明一個(gè)問(wèn)題：政策已不是決定市場(chǎng)走勢(shì)的根本，取而代之的是供求關(guān)系——這正是以任志強(qiáng)、馮侖等地產(chǎn)大佬為代表的中國(guó)第一代企業(yè)家所相信的“能讓中國(guó)人民富強(qiáng)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)”原則。
不僅如此，單從貨幣政策變化和商品住宅銷(xiāo)售的數(shù)據(jù)關(guān)系來(lái)看，由于從供需結(jié)構(gòu)失衡到總體供過(guò)于求，政策影響力呈現(xiàn)邊際遞減，如今影響力已經(jīng)較弱，這是今日房市與既往的最大不同。
（數(shù)據(jù)來(lái)源：中金公司）
SOHU海外房產(chǎn)首席評(píng)論員劉磊認(rèn)為：在“千方百計(jì)去庫(kù)存”政策刺激下，住房市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)雙方的博弈會(huì)更趨微妙，其中不乏判斷失誤案例出現(xiàn)，可能導(dǎo)致部分地區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)短暫反彈，使得目前的一系列救市政策最多只能激起房?jī)r(jià)下跌浪潮中的小漣漪罷了。目前二三線(xiàn)城市普遍存在供需失衡局面，即便是一線(xiàn)城市，對(duì)現(xiàn)有存量房的統(tǒng)計(jì)和投資性存量房的數(shù)量難以估計(jì)。最樂(lè)觀的說(shuō)，當(dāng)下庫(kù)存量至少需要12個(gè)月消化。
他進(jìn)一步指出，在國(guó)民收入沒(méi)有顯著提高之前、在去庫(kù)存化沒(méi)有妥善解決之前、在一二線(xiàn)城市的空置率沒(méi)有下降到5%之前，在長(zhǎng)期貸款利率仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于租金回報(bào)率之前，在老齡化趨勢(shì)的壓力面前，降息也好、降準(zhǔn)也罷，都將成為房?jī)r(jià)的“毒藥”。
他分析說(shuō)，問(wèn)題的根本是：房?jī)r(jià)上不去，歸根結(jié)底是因?yàn)榉科髱?kù)存量大，供大于求。另外，一些額外市場(chǎng)要素的變化，亦不利于房?jī)r(jià)借機(jī)回暖：銀行按揭貸款萎縮，銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)偏好迅速下降，使得金融杠桿對(duì)房?jī)r(jià)的支撐不復(fù)存在；宏觀經(jīng)濟(jì)延續(xù)下滑呈現(xiàn)通縮趨勢(shì)。
蘭德咨詢(xún)的預(yù)測(cè)是，上半年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)指標(biāo)很有可能由負(fù)轉(zhuǎn)正；三季度，有可能回歸到5%-10%的新常態(tài)水平；2016-2017年，市場(chǎng)將有一輪較大的行情，很可能是最后一波大行情；2018年前后，市場(chǎng)將會(huì)觸頂，隨后市場(chǎng)將步入持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)的緩慢下行期。
先別預(yù)測(cè)，看看房地產(chǎn)巨頭們?cè)诟墒裁矗簩で筠D(zhuǎn)型、海外投資
我們不敢保證任何一方的預(yù)測(cè)100%的正確性，但是仔細(xì)觀察一些重要大趨勢(shì)卻從不會(huì)讓決策者失望。
最能體現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)趨勢(shì)的莫過(guò)于房地產(chǎn)巨頭們的動(dòng)作。
第一，趨勢(shì)中值得引起注意的是愈發(fā)明顯的企業(yè)經(jīng)營(yíng)層面的輕資產(chǎn)化、金融化、互聯(lián)網(wǎng)化。
談?wù)撨@幾大趨勢(shì)，我們必須提及在中國(guó)房企中總資產(chǎn)和凈資產(chǎn)均排名第一的萬(wàn)達(dá)商業(yè)。
王健林最近一直強(qiáng)調(diào)：“我必須在3到5年內(nèi)‘去房地產(chǎn)’化。”
從重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，正是其最近正式提出的萬(wàn)達(dá)第四次轉(zhuǎn)型策略。憑借轉(zhuǎn)型，萬(wàn)達(dá)已從一個(gè)大連地方企業(yè)發(fā)展成如今香港上市的國(guó)際化行業(yè)大佬。而這一次，王健林說(shuō)，相比前三次轉(zhuǎn)型，第四次轉(zhuǎn)型范圍更廣、力度更大，是代表萬(wàn)達(dá)未來(lái)發(fā)展方向的全新轉(zhuǎn)型升級(jí)。
他解釋此次轉(zhuǎn)型稱(chēng)，過(guò)去萬(wàn)達(dá)成功靠城市綜合體，通過(guò)房地產(chǎn)銷(xiāo)售現(xiàn)金流來(lái)投資萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，這是重資產(chǎn)模式。輕資產(chǎn)模式就是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的設(shè)計(jì)、建造、招商、營(yíng)運(yùn)、信息系統(tǒng)、電子商務(wù)都是萬(wàn)達(dá)做，使用萬(wàn)達(dá)品牌，但投資全部由別人出，資產(chǎn)歸投資者。
這種模式?jīng)]有房地產(chǎn)銷(xiāo)售，是準(zhǔn)金融投資行為，萬(wàn)達(dá)與投資方從凈租金收益中分成，無(wú)論房?jī)r(jià)變化還是市場(chǎng)周期對(duì)這種發(fā)展模式影響都不大。萬(wàn)達(dá)的目標(biāo)是逐年提高租金凈利占比。
除戰(zhàn)略層面指導(dǎo)外，萬(wàn)達(dá)在實(shí)操層面，更聯(lián)合騰訊、百度成立O2O業(yè)務(wù)平臺(tái)電商。
已經(jīng)率先展開(kāi)轉(zhuǎn)型行動(dòng)的大房企遠(yuǎn)不止有萬(wàn)達(dá)。
SOHO中國(guó)于今年1月6日，發(fā)布新產(chǎn)品3Q，運(yùn)用全新的互聯(lián)網(wǎng)方式，為流動(dòng)人群提供O2O模式的辦公場(chǎng)所。
遠(yuǎn)洋地產(chǎn)試水房產(chǎn)眾籌，綠城則在今年大力推進(jìn)“云服務(wù)”課題。
第二，打起“國(guó)際化“大旗，投資海外土地市場(chǎng)。
房地產(chǎn)巨頭們?cè)谝贿吂拇捣績(jī)r(jià)還會(huì)漲的同時(shí)，自身并非真的沒(méi)有意識(shí)到供大于求導(dǎo)致庫(kù)存堆積，導(dǎo)致資金鏈緊張的嚴(yán)重性。“白銀時(shí)代”的概念早已被提出過(guò)。那時(shí)他們已經(jīng)開(kāi)始尋找解決辦法。除了上文提到的互聯(lián)網(wǎng)化、輕資產(chǎn)化、金融化轉(zhuǎn)型外，中國(guó)房地產(chǎn)商還想到另一個(gè)更不費(fèi)腦子的辦法——中國(guó)供大于求、投資回報(bào)率低且風(fēng)險(xiǎn)較大，那么就投資國(guó)外土地。
5月11日，保利地產(chǎn)正式公告宣布獲得澳洲一宗商住地塊。在保利最新發(fā)布的“5P”戰(zhàn)略中，海外地產(chǎn)業(yè)務(wù)將成為保利集團(tuán)國(guó)際化發(fā)展的重點(diǎn)領(lǐng)域。該公司相關(guān)人士此前接受訪(fǎng)問(wèn)時(shí)透露，年內(nèi)將繼續(xù)關(guān)注拓展美國(guó)、歐洲等的產(chǎn)業(yè)機(jī)遇。
在保利地產(chǎn)之前，包括綠地、碧桂園、萬(wàn)達(dá)、頤和地產(chǎn)、福星惠譽(yù)、蘇寧環(huán)球、海亮地產(chǎn)、復(fù)星、中銳地產(chǎn)等房企已相繼進(jìn)入澳洲市場(chǎng)。
近日，復(fù)星也獲得位于紐約曼哈頓中城的麥迪遜大道項(xiàng)目土地，將開(kāi)發(fā)建造逾200米高的47層豪華住宅樓。在直接資產(chǎn)投資的持有物業(yè)方面，復(fù)星地產(chǎn)目前已經(jīng)擁有了在紐約、倫敦、悉尼、東京、里斯本的數(shù)十萬(wàn)平方米核心物業(yè)。
無(wú)論是利用政策紅利，還是擁抱互聯(lián)網(wǎng)、及時(shí)轉(zhuǎn)型、放眼海外，房地產(chǎn)商們一直保持聰明：他們明白要么坐等出局，要么自己先逼自己放棄固有思維，放棄等待政策，爭(zhēng)取破局。（鳳凰財(cái)經(jīng) 何欣珂）
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