近期流動性釋放，樓市回暖，但“擊鼓傳花”的故事卻時刻都在上演。過去幾年吃進高價地的房企，如今正試圖借助市場回暖而脫身，但在供需逆轉(zhuǎn)的情況下，前景似乎并不樂觀。
克而瑞研究中心發(fā)布的一份報告顯示，在2011年至2013年全國總價和樓面價位居前列的55幅地塊中，截至目前仍有38%處于“未開工”狀態(tài)，期間有2幅“地王”還遭遇了退地。
部分位于二三線城市的高價地項目更是舉步維艱。庫存壓力大的現(xiàn)實，往往使得整個區(qū)域樓市陷入滯銷的泥潭。除很多中小開發(fā)商外，即使是成本控制、拿地策略、開發(fā)能力均領(lǐng)先行業(yè)的品牌房企，也不能幸免。
最新的案例來自大連市東港區(qū)。這個規(guī)劃中的“鉆石海灣”，正在變成外界所熟知的“空城”，并使眾多房地產(chǎn)企業(yè)深陷其中。而保利地產(chǎn)花費以67億元高價獲取的“地王”項目，更是難以自拔。
“鉆石”誘惑保利67億摘東港地王
2013年8月，尚處于開發(fā)階段的大連東港區(qū)，迎來了最大號金主。
根據(jù)保利地產(chǎn)的公告，當年8月，保利地產(chǎn)以掛牌的方式，花費67.25億元的天價，先后兩次獲取大連市東港區(qū)“F01-05號、I01號、I03號”地塊和“I02號、I04號”地塊。兩宗土地位置相鄰，總規(guī)劃建筑面積達90.36萬平方米。保利地產(chǎn)擁有該項目50%的權(quán)益。
67億元的價格，使得該地塊成為東港的“地王”項目。而90萬平方米的體量，也使之成為東港區(qū)罕見的大盤。據(jù)測算，前一宗地塊的樓面價為7470元/平方米，后者為7404元/平方米。
這在當時并不算高。有統(tǒng)計顯示，經(jīng)過此前的一路飆漲，到2013年年中，東港核心區(qū)的房屋價格多在2萬元/平方米以上，部分項目的單價甚至接近3萬元。
促使東港樓市繁榮的因素，在于政府部門的一項規(guī)劃。根據(jù)《大連港東部地區(qū)搬遷改造規(guī)劃》，東港區(qū)由大連港東部地區(qū)改造和填海造地組成，占地面積5.97平方公里。規(guī)劃設(shè)計有港口服務(wù)區(qū)、總部辦公區(qū)、金融商貿(mào)區(qū)、文化娛樂區(qū)、商業(yè)服務(wù)區(qū)、濱海服務(wù)區(qū)和高檔住宅區(qū)。該區(qū)域被遼寧省政府命名為“鉆石海灣”，被大連政府定位為香港、陸家嘴之后的中國第三大金融中心。
東港樓市迅速隨之崛起。并與國內(nèi)很多城市新區(qū)一樣，吸引了大量開發(fā)商進駐。其中，以萬達為首的本地房企，以及保利、中信、海昌、佳兆業(yè)、中庚等品牌房企，都紛紛在東港啟動項目開發(fā)。
有統(tǒng)計顯示，2013年大連市成交土地111宗中，主要來自金州新區(qū)、東港區(qū)。當年大連市土地成交單價前十位的地塊中，有5宗出自東港。
市場劇變房價腰斬跌半
一切都“看上去很美”，但形勢發(fā)展并不盡如人意。
從2013年年末開始，全國樓市陷入停滯，大部分城市的房價停漲，并逐漸出現(xiàn)下調(diào)。統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2014年5月，全國70個大中城市的新房價格環(huán)比出現(xiàn)下滑。2014年9月，上述指標同比也出現(xiàn)負增長。
在此背景下，東港亦不能幸免。有當?shù)貜臉I(yè)者回憶，東港房價在去年出現(xiàn)全面下降。到2014年下半年，東港核心區(qū)的房屋均價驟降至1.5萬元左右，幾近腰斬。
其中，在2013年底推盤的“星光領(lǐng)”項目，平均售價以從最高時的27500元/平方米下調(diào)至16500元/平方米。另一個項目“中庚當代藝術(shù)”，則在近期將產(chǎn)品最低售價調(diào)整到11600/平方米，僅相當于2014年初的一半。類似的情況在東港十分普遍。
究其原因，上述人士分析指出，由于東港區(qū)本身人口較少，且從大連分流的人口不足，使得住房需求增長緩慢。因此，東港區(qū)如今雖樓盤林立，供應(yīng)量充足，但出售率和入住率很低，已成一片“空城”。
同期的大連樓市同樣不甚樂觀。根據(jù)中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計，大連去年全年的新建商品住宅成交量為220.7萬平方米，同比下降29%。截至2014年12月，大連商品住宅去化周期超過20個月。
在這種背景下，東港“地王”已成為保利手中的“燙手山芋”。上述業(yè)內(nèi)人士指出，按照7400元/平方米的樓面均價，那么加上建安和運營等成本，“地王”項目售價至少要在15000元/平方米才能取得一定利潤。而這樣的價格，在今日的東港已“有價無市”。
根據(jù)保利地產(chǎn)的年報，上述“地王”項目的案名被定為“保利天禧”。此為保利產(chǎn)品線上的高端項目。
年報顯示，在保利獲取該項目之后，2013年并未動工。2014年，項目僅僅累計動工18.65萬平米，待開發(fā)面積達108.18萬平米。對比保利的平均開發(fā)速度，可謂十分遲緩。
有業(yè)內(nèi)人士甚至指出，若東港樓市無法隨此輪市場回暖有根本改善，那么算上拿地價格和開發(fā)運營等成本，將有百億規(guī)模的資金被束縛在這一“地王”項目之上，并可能危及保利的資金鏈。
福兮禍兮地王項目難做
近幾年來，高價地項目陷入尷尬的情況屢見不鮮。在克而瑞統(tǒng)計的55宗高價地項目（2011年至2013年成交）中，截至目前，仍有38%處于未開工狀態(tài)。該機構(gòu)認為，這在高周轉(zhuǎn)盛行的當下是極高的比例。
此外，還有兩宗“地王”項目因各種原因而最終退地。
該機構(gòu)指出，即使在已開工的項目中，部分還由于高額的土地成本和較長的資金周轉(zhuǎn)期限，出現(xiàn)了延緩開工和工期拖延的現(xiàn)象。
北京樓市某知名操盤手向和訊房產(chǎn)表示，很多高價地項目是在市場高點所取得，但等到開工和銷售階段，市場往往陷入低迷，從而使項目銷售陷入困境。
他表示。很多開發(fā)商都曾遇到過“地王”難題，按照歷史經(jīng)驗，最終需要借助市場回暖的大勢來解套。
自去年11月以來的半年間，央行三次啟動降息，與房地產(chǎn)有關(guān)的信貸等調(diào)控政策也有所松動。多數(shù)分析指出，整體房地產(chǎn)市場回暖有望。
但如今的市場形勢，與往昔不可同日而語。上述人士表示，在此前幾年房地產(chǎn)投資高增長的驅(qū)動下，市場供需關(guān)系已發(fā)生根本性逆轉(zhuǎn)，整體供大于求成為當前市場的基本面。
根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，自2012年4月以來，全國商品房待售面積已連續(xù)36個月保持增長，且與最低點時相比，如今庫存漲幅幾近翻倍。其中，廣大二三線城市的供應(yīng)過剩局面尤其明顯。以貴陽金陽新區(qū)、鄂爾多斯康巴什新區(qū)為代表的新城，成為樓市的重災(zāi)區(qū)。
同樣作為新區(qū)的東港，樓市困局能否迅速緩解？當?shù)貥I(yè)內(nèi)人士均表示不甚樂觀。其理由在于，東港的產(chǎn)業(yè)配套尚未確立，無法形成人口聚集效應(yīng)，因此也難以帶來有效的市場需求。
事實上，即便“地王”項目能夠最終解套，但往往需要較長的時間，其帶來的資金成本經(jīng)常成為企業(yè)的沉重負擔。“因為個別高價地項目而拖垮整個區(qū)域，甚至整個公司的開發(fā)節(jié)奏，這種情況并不少見。”上述操盤手表示。
來自克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，今年1-4月，大連樓市成交商品住宅面積12.56萬平方米，同比下降9.6%。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)則顯示，今年3月，大連市新建商品住宅價格同比下降8.6%。