導(dǎo)語(yǔ)：按照王健林的思路，萬(wàn)達(dá)將在五年的時(shí)間里全方位迅速轉(zhuǎn)型為一家商業(yè)投資服務(wù)公司，這就意味著，龐大的資產(chǎn)包需要接盤者。
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者張鳳玲實(shí)習(xí)記者袁思睿經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)確認(rèn)：萬(wàn)達(dá)集團(tuán)正在上海自貿(mào)區(qū)商談準(zhǔn)REITs權(quán)證交易平臺(tái)細(xì)節(jié)。
憑借優(yōu)惠的金融政策，上海自貿(mào)區(qū)將于2017年迎來(lái)萬(wàn)達(dá)金融集團(tuán)的落地。
這是一場(chǎng)由王健林親自牽頭，總裁丁本錫、高級(jí)副總裁王貴亞和黨委書記高茜三人負(fù)責(zé)落實(shí)的萬(wàn)達(dá)金融集團(tuán)落地戰(zhàn)略。
無(wú)論是同萬(wàn)科展開戰(zhàn)略合作，還是將金融集團(tuán)落戶上海自貿(mào)區(qū)并積極推進(jìn)準(zhǔn)REITs，其實(shí)都是王健林輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的推進(jìn)器。
按照王健林的思路，萬(wàn)達(dá)將在五年的時(shí)間里全方位迅速轉(zhuǎn)型為一家商業(yè)投資服務(wù)公司，這就意味著，龐大的資產(chǎn)包需要接盤者。
一切都旨在將總部核心業(yè)務(wù)分拆，進(jìn)行資本化和證券化。金融，是產(chǎn)融結(jié)合、線上線下融合以及輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的核心。
早在年初，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)已和上海自貿(mào)區(qū)著手搭建準(zhǔn)REITs權(quán)證交易平臺(tái)，該平臺(tái)是上海自貿(mào)區(qū)為萬(wàn)達(dá)設(shè)置的定向開閘REITs平臺(tái)，為雙向跨境資金池。
若監(jiān)管部門批準(zhǔn)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)可以在這個(gè)平臺(tái)實(shí)現(xiàn)離岸準(zhǔn)REITs，面向境內(nèi)和境外發(fā)行。
和萬(wàn)達(dá)門當(dāng)戶對(duì)的萬(wàn)科也早有行動(dòng)，“鵬華前海萬(wàn)科REITs封閉式混合型證券投資基金”已于4月22日被證監(jiān)會(huì)受理。地點(diǎn)在另一個(gè)自貿(mào)區(qū)，前海。
在萬(wàn)達(dá)目前的準(zhǔn)REITs方案中，基礎(chǔ)資產(chǎn)池是沒有被融資抵押和擔(dān)保的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。萬(wàn)達(dá)已和中信證券、招商證券等券商對(duì)接承銷業(yè)務(wù)。
“基礎(chǔ)資產(chǎn)池的數(shù)量、范圍、比重以及發(fā)行準(zhǔn)REITs的數(shù)量，是分批操作還是全部操作，還在探索中。但是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)和上海自貿(mào)區(qū)的金融合作事項(xiàng)已確定。”萬(wàn)達(dá)集團(tuán)一位高管表示。
發(fā)力準(zhǔn)REITs是金融集團(tuán)籌備層層遇阻后的必然結(jié)果，“早期籌備金融集團(tuán)時(shí)，業(yè)務(wù)定位傾向于外部投融資管理，當(dāng)時(shí)還幻想過(guò)自己申請(qǐng)一張銀行牌照。后來(lái)發(fā)現(xiàn)，只能申請(qǐng)保險(xiǎn)代理牌照，加上樓市變化、萬(wàn)達(dá)上市等影響，董事長(zhǎng)意識(shí)到需要盤活自身資源。“這位高管解釋。
萬(wàn)達(dá)的融資渠道以銀行貸款為主，占比接近7成，但目前公司類房地產(chǎn)貸款在銀行貸款總額迅速下調(diào)是趨勢(shì)，未來(lái)10年萬(wàn)達(dá)要建設(shè)完成1000座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，且是輕資產(chǎn)化運(yùn)作，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)愿意為此掏出的真金白銀不到200億元。”
該高管稱：“在這個(gè)過(guò)程中，金融集團(tuán)的業(yè)務(wù)定位已從外部投資變成了互聯(lián)網(wǎng)金融和準(zhǔn)REITs。”
“不算完全自持的項(xiàng)目，目前投資1座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)平均資金成本約8億元，1000座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)至少需撬動(dòng)8000億元。業(yè)務(wù)證券化是為這次轉(zhuǎn)型提供業(yè)務(wù)基礎(chǔ)，也是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展方向。”萬(wàn)達(dá)商業(yè)一位高管表示。
具體來(lái)說(shuō)有兩個(gè)方面：一是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)將其品牌、設(shè)計(jì)等無(wú)形資產(chǎn)證券化，用萬(wàn)達(dá)的無(wú)形資產(chǎn)吸引社會(huì)資本；二是通過(guò)利用萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)發(fā)布準(zhǔn)REITs產(chǎn)品，這也是萬(wàn)達(dá)金融集團(tuán)選擇在上海自貿(mào)區(qū)的根本原因。
上海自貿(mào)區(qū)的金融創(chuàng)新政策是充滿想象的，萬(wàn)達(dá)金融集團(tuán)剛剛起步，正是需要大膽嘗試的時(shí)候，所以萬(wàn)達(dá)集團(tuán)和上海自貿(mào)區(qū)一拍即合。上述萬(wàn)達(dá)商業(yè)高管透露。
除了模式和政策準(zhǔn)備，實(shí)體產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)也成為萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的支撐。
“首先，萬(wàn)達(dá)的準(zhǔn)REITs和理財(cái)產(chǎn)品的部分客戶就是萬(wàn)達(dá)的商戶，萬(wàn)達(dá)和商戶的交易會(huì)非常簡(jiǎn)單，部分萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)采取的是聯(lián)營(yíng)回款制度，非租金形式，他們的總現(xiàn)金流全部在萬(wàn)達(dá)這里，若未來(lái)萬(wàn)達(dá)發(fā)行準(zhǔn)REITs等理財(cái)產(chǎn)品，他們是用戶基礎(chǔ)，但萬(wàn)達(dá)并不會(huì)采取強(qiáng)制綁定商戶形式。”
“其次，萬(wàn)達(dá)正在建立萬(wàn)達(dá)會(huì)員、萬(wàn)達(dá)商戶等系統(tǒng)的資金額度等大數(shù)據(jù)，這個(gè)大數(shù)據(jù)部門未來(lái)可能類似于萬(wàn)達(dá)建筑設(shè)計(jì)院一樣，不僅僅是協(xié)同商管公司下棋，更是輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的重要無(wú)形資產(chǎn)。”一位熟悉萬(wàn)達(dá)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的人士表示。
伴隨著萬(wàn)達(dá)全面的證券化，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的合作方也在積極轉(zhuǎn)變。
大連一方集團(tuán)董事長(zhǎng)孫喜雙便在內(nèi)部口頭表示，非?？春萌f(wàn)達(dá)金融集團(tuán)，一方集團(tuán)要自主盈虧，未來(lái)一方集團(tuán)與萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的合作分工將更加明確化，集團(tuán)上下要靈活應(yīng)對(duì)萬(wàn)達(dá)轉(zhuǎn)型準(zhǔn)備。
自2002年萬(wàn)達(dá)在長(zhǎng)春建立第一座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)以來(lái)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在中國(guó)約80座城市修建了超過(guò)109座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，按照王健林的戰(zhàn)略規(guī)劃，大約還有50座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是需重資產(chǎn)建設(shè)。
2017年，也就是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)金融業(yè)務(wù)正式落地上海自貿(mào)區(qū)的時(shí)候，以輕資產(chǎn)形式存在的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)要占40%以上，2016年萬(wàn)達(dá)集團(tuán)約有20座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)執(zhí)行輕資產(chǎn)模式。
萬(wàn)達(dá)金融集團(tuán)將是萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的重要“杠桿”和目標(biāo)，但最終成效幾何，仍待時(shí)間檢驗(yàn)。