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處在歷史性拐點下的樓市，為何還會出現(xiàn)“日光”、“瘋狂找房”等現(xiàn)象，值得我們深入觀察。

近日連續(xù)有媒體報道稱，“深圳投資者瘋狂尋找房源，只要總價在接受范圍內(nèi)，不管業(yè)主反價多少，大都一舉拿下”、“深圳不少新樓盤全部‘日光’，原本處在房價洼地的區(qū)域已經(jīng)被迅速填平”。

深圳房價已經(jīng)如此火爆了嗎？真實情況如何？背后又有哪些因素？還能漲多久？小報告（微信號：ifengxbg）將帶你一探究竟。

房價風向標

5月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布4月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況。數(shù)據(jù)顯示，70個大中城市新建商品住宅成交價格繼續(xù)回升，同比有1個城市上漲，環(huán)比上漲的達18個。

（資料圖：70個大中城市同比、環(huán)比房價走勢）

從上圖可以看出，從全國來看，無論是新建住宅還是二手住宅價格（環(huán)比價格除外），仍舊處于下降趨勢，但下降趨勢放緩。

而在這70個城市中，最引人注目的是深圳房價。無論是環(huán)比還是同比，均處于全國漲幅第一，分別為0.7%和1.8%。

（數(shù)據(jù)來源：搜房網(wǎng)）

從搜房網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，在全國房價從去年8月開始下跌的大背景下，深圳新房價格一直處于穩(wěn)定狀態(tài)，二手房價格處于緩慢上升的態(tài)勢；從官方數(shù)據(jù)看，深圳房價僅維持了6個的同比下降趨勢后，去年12月即率先引領(lǐng)全國開始上漲趨勢。

最近三周，深圳住宅成交數(shù)量大幅上漲。對比同是一線城市的北京、上海和廣州，火熱程度明顯不同。不過，這更多的是投資需求而非剛性需求，以及媒體夸大的效果。

發(fā)生了什么？

2月10日，仲量聯(lián)行公布全球2015年城市發(fā)展動力指數(shù)(CMI)，其中深圳排名第四，多年位列深圳之前的廣州沒有上榜。

廣東社科院近日發(fā)布的《2014年廣東省現(xiàn)代化進程》測評結(jié)果顯示，深圳總分超越廣州位居第一。

眾多排行榜的結(jié)果表明，深圳超越廣州已成為趨勢。有媒體分析稱，“北上深廣”的城市格局或?qū)⒊蔀橹袊鴥?nèi)地一線城市的新常態(tài)，未來取而代之的或?qū)⑹?ldquo;北深上廣”。

排名只是表面數(shù)據(jù)，房價上漲的背后則離不開人口流動與轉(zhuǎn)移，而決定了人口流入流出的，則是當?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景。

產(chǎn)業(yè)作為社會經(jīng)濟發(fā)展的主要驅(qū)動力，推動社會經(jīng)濟不斷向前發(fā)展。產(chǎn)業(yè)升級在集聚大量人口的同時，亦為當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場帶來巨大推力。產(chǎn)業(yè)對房價的影響，主要通過三個方面：人口規(guī)模、人口結(jié)構(gòu)和收入。產(chǎn)業(yè)越高端、多元，房價上漲空間越大。

中金公司在《變革中的中國系列之一：騰籠換鳥，深圳引領(lǐng)創(chuàng)新大潮》報告中指出，深圳已率先進行產(chǎn)業(yè)升級，華為、騰訊、中興等給深圳積累了很多人才，對深圳互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展影響深遠；深圳穩(wěn)居中國金融業(yè)第一梯隊。

中原集團研究總監(jiān)劉淵認為，在這一輪樓市回暖過程中，表現(xiàn)最為突出的當屬深圳，原因有三：樓市規(guī)模、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和人口結(jié)構(gòu)。

數(shù)據(jù)顯示，深圳常住人口在2000-2013年間增長了362萬，目前深圳的常住人口中外來人口占7成多，這是深圳房地產(chǎn)市場增長空間大的最主要原因。

此外，3.30新政也一定程度上釋放了中央穩(wěn)定樓市的信號。“日光”、“瘋狂找房”等現(xiàn)象的出現(xiàn)，說明投資者依舊看好深圳樓市。

能漲多久？

深圳房價上漲即使有諸多他城市不具備的因素，但能一直上漲下去嗎？答案是否定的。

（數(shù)據(jù)來源：北京大學社會學系李建新論文）

首先是人口總量。

樓市之所以處在歷史拐點，根本原因是人口處在拐點。

根據(jù)聯(lián)合國數(shù)據(jù)預測結(jié)果，中國將是是世界人口大國史上繼日本之后的又一個老齡化速度極快的大國，人口規(guī)模和結(jié)構(gòu)是縮減衰落型。按照中方案，2050年，老年人口比重將達到24%；按照低方案，老年人口比重將達到27.4%。

聯(lián)合國預測，在中方案條件下，中國人口總量將在2030年左右達到峰值約14.5億，然后人口開始下降并出現(xiàn)負增長，估計2050年將達到13.8億。

中央黨校國際戰(zhàn)略研究所副所長研究結(jié)果顯示，人口流動和城市化是發(fā)展中國家經(jīng)濟增長的重要推動動力。而2015年起中國結(jié)婚需求住宅的人口數(shù)量下降；隨著老齡化加速，人口死亡率上升，獨生子女繼承住宅增加；城鎮(zhèn)住宅過剩問題將更加嚴峻。

其次是人口流動。

隨著國家產(chǎn)業(yè)布局的調(diào)整，勞動密集型產(chǎn)業(yè)正在逐步由經(jīng)濟發(fā)達城市向中西部地區(qū)轉(zhuǎn)移，城鎮(zhèn)化建設(shè)速度在加快，二三線城市的就業(yè)發(fā)展機會越來越多，越來越多的農(nóng)民工選擇向二三線城市甚至農(nóng)村轉(zhuǎn)移，區(qū)域經(jīng)濟與周邊城市的互動會越來越頻繁，人口的遷徙也就隨之發(fā)生了變化。

也就是說，隨著人口向深圳等沿海城市流動的減少，房價進一步上漲的動力也會降低。具體需要多少年，得看城鎮(zhèn)化、區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展情況。