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北京城建：一次性招標，開啟望壇項目模式

類別：公司研究 機構(gòu)：中國中投證券有限責(zé)任公司 研究員：李少明 日期：2016-06-16

公司公告，與集團合作開發(fā)望壇棚改項目

投資要點：

正如我們深度報告所述，借助集團背景支持公司可望更多參與京土地一級開發(fā)進而有潛力與二級開發(fā)聯(lián)動，并將持續(xù)受益集團產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同支持。北京城建集團確認為望壇項目前期工作及擬改造土地使用權(quán)一次性招標人后，由其全資子公司“興瑞公司”具體負責(zé)并全權(quán)委托給上市公司進行管理。棚改項目初始由集團公司與公司按照1億元：49億元（即2%：98%）的比例進行投資j后續(xù)所需資金由公司按季撥付，若需銀行貸款可由集團公司和公司共同或單獨向銀行擔(dān)保，擔(dān)保費率1%。初定開發(fā)周期為5年，總投資預(yù)計433億元包括土地成本、一級開發(fā)投資利潤、項目建設(shè)投資、稅金四部分。完成后利潤分配：1）托管費為年銷售收入的0.2%j 2）剩余部分按照雙方最終實際投入的資金比例進行分配。

京核心區(qū)域最大棚改項目，千億級價值空間。北京市區(qū)規(guī)模最大的棚改項目，總用地面積46.59公頃，建設(shè)用地36.88公頃，總建面136萬方（原規(guī)劃98萬方），其中地上80.56萬方、地下55.43萬方。稀缺資源開發(fā)價值誘人，項目位于東城區(qū)南二環(huán)外永外地區(qū)，是京城無可復(fù)制的黃金區(qū)地段，按照10萬元/平米計算，總貨值超過lOOO億元，考慮到可能有部分回遷，預(yù)計可售建面不低于50%。涉及拆遷居民5570戶30萬方，拆迂難度艱巨，但借助集團支持，公司應(yīng)具備獨特優(yōu)勢：其一，扎實的前期工作為項目順利開發(fā)奠定基礎(chǔ)，集團2007年已介入該項目，與市、區(qū)政府一直積極探索望壇項目的運作模式，公司也一直參與其中，2015年大興瀛海獲取二級開發(fā)項目用于望壇項目拆遷之需。其二作為納入國家計劃和東城區(qū)重大項目的棚改，東城區(qū)政策支持，可獲國家開發(fā)貨（基準利率下?。?，緩解資金壓力。

經(jīng)營業(yè)績穩(wěn)健，深耕北京持續(xù)受益。二級開發(fā)可結(jié)算權(quán)益貨值超1ooo億元（加望壇）70%位于北京房價易漲難跌，15年銷售116億元同比增60%，預(yù)計16年銷售額達130-15C億元同比+12%~29%。此外還有4個一級開發(fā)項目（不含望壇）128萬方，有潛力-二級聯(lián)動，未來有望繼續(xù)在通州、順義等區(qū)域獲取新的一級開發(fā)項目。借助集團在京影響力獲取首都圈資源優(yōu)勢顯著，而股權(quán)投資成本低、收益豐厚增厚利潤，業(yè)績有望保持穩(wěn)健增長。

創(chuàng)新多渠道融資，具備加杠桿發(fā)展空間。至16QI貨幣資金86億元短債缺口僅16億元，資產(chǎn)負債率71%、凈負債率僅56%、維持行業(yè)中低水平。具備加杠桿空間。15年公司融資規(guī)模超百億，資本運作能力強，其中公司債資58億元利率4.4%;兩期地產(chǎn)基金共募資52.428億元：16年擬發(fā)行優(yōu)先股募資≤30億元，預(yù)計股權(quán)股息率5.0%左右。

公司卡位深耕首都圈，豐厚資源儲備和高超的項目拓展能力極大受益京房價易漲難跌、市政府東遷和京津冀一體化發(fā)展機遇，自身長于資本運作具備加杠桿空間，股權(quán)投資屢創(chuàng)佳績，集團支持產(chǎn)業(yè)協(xié)同，未來有望持續(xù)受益國企改革，在資源獲取、激勵等方面取得新的突破，沉淀蓄勢厚積待發(fā)，提速發(fā)展?jié)摿κ?。預(yù)測16-18EPS 1.05/1.22/1.44元，當(dāng)前合理資產(chǎn)估值22.8元/股，再次“強烈推薦”，6個月目標價16元。