一直流傳的“還清首套房貸再貸算首套”的傳言昨天終于落地。央行發(fā)布通知要求積極支持居民家庭合理的住房貸款需求，對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購買普通商品住房，執(zhí)行首套房貸款政策； 首套房貸利率下限為基準(zhǔn)利率的0.7倍。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，信貸政策松動(dòng)是一個(gè)持續(xù)利好，并不是一個(gè)限時(shí)利好。對(duì)于買家而言，并沒有“過了這村沒有這店”的交易緊迫感。他們有耐心繼續(xù)觀望房價(jià)的走勢(shì)，在獲得信貸更多支持的同時(shí)，圖謀房價(jià)更大幅度的讓步。
七折優(yōu)惠很難落地實(shí)施
【政策】對(duì)于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，具體由銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)自主確定。
【解讀】從表面上看，貸款利率下限七折當(dāng)然是對(duì)購房者有利的政策，但問題是如果利率七折，對(duì)銀行來講屬于薄利或倒貼執(zhí)行。就目前銀行對(duì)于房貸的姿態(tài)來看，仍傾向于至少在基準(zhǔn)利率或基準(zhǔn)利率之上來執(zhí)行，按照基準(zhǔn)利率七折的做法落地很難，而且即便執(zhí)行也會(huì)有很多限制條件。
“最低標(biāo)準(zhǔn)不等于執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，銀行在具體作法上擁有很大的自由度。”上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍表示，從風(fēng)險(xiǎn)控制和放貸收益兩方面來看，銀行在未來執(zhí)行中會(huì)更傾向于現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)。該條對(duì)市場(chǎng)影響幾乎可以忽略不計(jì)。
德佑地產(chǎn)研究咨詢主任陸騎麟也表示，該項(xiàng)政策銀行很難落地，因?yàn)樯习肽暄胄芯统雠_(tái)過相關(guān)政策，希望銀行對(duì)首次購房置業(yè)要有適當(dāng)利率優(yōu)惠，不過到目前幾乎沒有銀行響應(yīng)，即使有也是十分苛刻的標(biāo)準(zhǔn)，因此基準(zhǔn)利率七折的利率優(yōu)惠短期內(nèi)幾乎不會(huì)出現(xiàn)在市場(chǎng)上。
改善類買家負(fù)擔(dān)減輕
【政策】對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。
【解讀】上海新房交易中普通商品住宅比例約為4.6%，且買家絕大多數(shù)是純首次置業(yè)，無需政策傾斜。該政策對(duì)新房交易的推動(dòng)力很弱。
二手房中，普通商品住宅占交易比例為75%。以目前剛需和改善的分布比例來看，大約有占市場(chǎng)20%-30%的改善型家庭可以直接受益。
宋會(huì)雍認(rèn)為，此舉對(duì)改善類買家入市是一個(gè)重大的負(fù)擔(dān)減輕，并有望激活一部分有意入市但困頓在首付款籌措環(huán)節(jié)的改善需求購房者。如果按照原先的標(biāo)準(zhǔn)是“認(rèn)房又認(rèn)貸”，第二套將會(huì)是7成首付，并且利率是基準(zhǔn)利率的1.1倍。而此次央行出臺(tái)的新標(biāo)準(zhǔn)，購買第二套普通住宅的購房者如果還清貸款，也將享受首套房的優(yōu)惠。“信貸放松只是幫助了需求最迫切的、且卡在信貸門檻上的那部分改善型買家。信貸放松會(huì)形成局部的集中釋放，這些累積需求過后，市場(chǎng)仍會(huì)回到一個(gè)平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)?！?/p>
取消限購城市限貸也放松
【政策】在已取消或未實(shí)施“限購”措施的城市，對(duì)擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，又申請(qǐng)貸款購買住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。
【解讀】隨著限購令的取消，限貸令對(duì)應(yīng)松動(dòng)延展，以配合對(duì)購房需求的貸款支持。宋會(huì)雍認(rèn)為，總的來說，此次信貸層面的放寬，是對(duì)自住類需求強(qiáng)有力的入市支持，一定程度上提高了市場(chǎng)購買力。不過他也強(qiáng)調(diào)，買家更愿意看到房屋的降價(jià)，那才是購房總成本的降低。
不過上海至今并未取消限購，故該政策對(duì)上海影響不大。
房貸政策調(diào)整釋放三大信號(hào)
并不是要再讓房價(jià)“起飛”
市場(chǎng)高度關(guān)注的房貸政策調(diào)整終于在9月30日得以明晰。央行、銀監(jiān)會(huì)公布通知，積極支持居民家庭合理的住房貸款需求，首套房認(rèn)定有所放松。
在房地產(chǎn)市場(chǎng)存在觀望情緒、多地取消限購以及宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力較大的背景下，房貸政策調(diào)整釋放出哪些信號(hào)？
信號(hào)1
支持改善型自住房需求
通知明確，對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購買普通商品住房，執(zhí)行首套房貸款政策。
“這次調(diào)整的亮點(diǎn)是，首套房的認(rèn)定更加明確，范圍有所擴(kuò)大，從而支持改善型住房需求?！敝醒胴?cái)經(jīng)大學(xué)中國銀行[0.75% 資金 研報(bào)]業(yè)研究中心主任郭田勇表示，以前首套房還清了貸款再買房就享受不到首套房貸款優(yōu)惠，現(xiàn)在則可享受最低首付款比例30％、貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍的優(yōu)惠。
隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和生活水平提高，越來越多居民產(chǎn)生了越來越強(qiáng)的改善型住房需求。中國銀行國際金融研究所副所長宗良表示，二套房對(duì)于現(xiàn)階段的中國人來說，更多是改善型住房需求，而非投資投機(jī)需求。房地產(chǎn)信貸政策要在抑制投資投機(jī)需求的同時(shí)，滿足自住及改善型需求。
“大城市住房改善型需求量最大，改善型需求實(shí)現(xiàn)了，對(duì)剛性需求也是有幫助的?！眹鴦?wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟(jì)部研究員張立群表示，剛性需求往往要求的是小戶型，改善型住房需求滿足后原有的小戶型住房會(huì)周轉(zhuǎn)起來，帶動(dòng)滿足剛性住房需求。
國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所研究員吳慶認(rèn)為，對(duì)于首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)放松，可降低改善型需求的購房成本，利息成本估計(jì)會(huì)降低20％左右。
信號(hào)2
穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期
這次房貸政策調(diào)整，是在近期房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)走低的情況下出臺(tái)的。最新統(tǒng)計(jì)顯示，8月份70個(gè)大中城市中，有68個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降。
“房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期非常關(guān)鍵，一旦一致形成看空判斷，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展非常不利。這時(shí)調(diào)整房貸政策，支持滿足合理住房需求，發(fā)出穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期的明確信號(hào)?！敝袊鴩H經(jīng)濟(jì)交流中心咨詢研究部副部長王軍分析。
在王軍看來，這次房貸政策調(diào)整目的在于“穩(wěn)”，并不是要再讓房價(jià)“起飛”。
房貸政策調(diào)整，從某種意義上說，也是回歸常態(tài)。交通銀行[-0.23% 資金 研報(bào)]首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平指出，之前的限購限貸政策，主要是針對(duì)前幾年房價(jià)持續(xù)猛漲、泡沫不斷加大的特殊情況采取的特殊對(duì)策，帶有明顯的行政色彩。
“目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系已發(fā)生明顯變化，庫存增多。需求雖然仍然存在，但因?yàn)楦鞣N限制措施難以充分釋放。要順應(yīng)市場(chǎng)的變化，進(jìn)行合理調(diào)整，釋放改善型住房需求，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。”連平認(rèn)為。
信號(hào)3
定向調(diào)控穩(wěn)增長惠民生
放在更大的背景下看，房貸政策調(diào)整，與宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力加大緊密相關(guān)。8月份中國經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)，從PMI等先行指標(biāo)，到投資等實(shí)體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，均明顯回落，形勢(shì)比較嚴(yán)峻。
“經(jīng)濟(jì)下行壓力很重要的來源之一，就在于房地產(chǎn)投資持續(xù)下降。調(diào)整房貸政策非常及時(shí)、必要，要引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求恢復(fù)，使房地產(chǎn)投資由落轉(zhuǎn)穩(wěn)，進(jìn)而穩(wěn)住投資，穩(wěn)住整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長。”張立群分析。
需要明確的是，這次房貸政策調(diào)整，并沒有實(shí)施根本性轉(zhuǎn)向和強(qiáng)烈刺激。只是通過放松首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放等方式，支持改善型自住型需求，從而引導(dǎo)恢復(fù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的合理需求。
“房貸政策調(diào)整，從宏觀調(diào)控的視角看，還是一種結(jié)構(gòu)性調(diào)控，沒有大轉(zhuǎn)向，不搞一刀切。就像之前對(duì)小微、三農(nóng)的定向支持一樣，是一種結(jié)構(gòu)性調(diào)控。”王軍認(rèn)為。
住房需求，不僅關(guān)系到經(jīng)濟(jì)增長，而且關(guān)系到民生改善和消費(fèi)擴(kuò)大。連平分析，這次房貸政策適度松綁，是穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生比較好的結(jié)合。
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北京調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)
五環(huán)內(nèi)單價(jià)不超3.96萬
記者30日從北京市住建委獲悉，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、財(cái)政局、地稅局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于公布本市各區(qū)域享受優(yōu)惠政策普通住房平均交易價(jià)格的通知》，明確自10月8日起，購房人根據(jù)新的普通住房價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)納稅。據(jù)北京市住建委統(tǒng)計(jì)，新標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施后，享受到普通住房稅收優(yōu)惠的購房家庭比重?cái)U(kuò)大到90％以上。
據(jù)介紹，北京市普通住房享受稅收優(yōu)惠，具體包括：個(gè)人將購買超過5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營業(yè)稅。對(duì)個(gè)人購買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅；對(duì)個(gè)人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1％稅率征收契稅。
政策調(diào)整后，北京市享受稅收優(yōu)惠政策的普通住房價(jià)格范圍為：五環(huán)內(nèi)單價(jià)低于每平方米39600元或總價(jià)低于每套468萬元；五環(huán)至六環(huán)單價(jià)低于每平方米31680元或總價(jià)低于374.4萬元； 六環(huán)外單價(jià)低于每平方米23760元或總價(jià)低于280.8萬元。
根據(jù)今天三部門發(fā)布的通知，新標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行的節(jié)點(diǎn)定在申報(bào)繳稅環(huán)節(jié)。從10月8日起，住房交易的納稅人申報(bào)繳納稅款，符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)的，即可享受相關(guān)的稅收優(yōu)惠。